Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильное согласование отдельного входа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывая все сложности, которые нужно преодолеть в процессе согласования, задумайтесь, сможете ли вы это сделать без помощи профессионалов. , опираясь на многолетний опыт работы, готова выполнить поставленные задачи по проведению собрания собственников и согласованию отдельного входа в разумно короткие сроки и с положительным результатом! Мы можем согласовать проект устройства отдельного входа как отдельно, так и в составе проекта перепланировки помещения.
Достоинства отдельного входа
Организация отдельного входа может понадобиться в различных ситуациях, но, независимо от их особенностей, такие меры позволяют повысить комфорт использования помещения, сделать его пригодным для коммерческой деятельности или более выгодным и востребованным в сфере аренды. Чаще всего такие проекты реализуют в квартирах, где планируется создать, к примеру, магазин, аптеку или другой коммерческий объект, а также в крупных нежилых помещениях.
В домах, расположенных на больших улицах с ежедневным большим потоком людей, обустройство в квартирах первых этажей коммерческих объектов очень популярно и выгодно.
При этом по закону необходимым является не только переведение помещения для коммерческой деятельности в нежилой фонд, но и наличие в нем отдельного выхода, соответствующего требованиям пожарной безопасности.
Что же касается отдельного входа на объектах, которые причисляются к нежилому фонду, то он может понадобиться в случае разделения помещения большой площади на несколько отдельных. Это в свою очередь позволяет получить больший доход при перепродаже объекта или при сдаче его по частям в аренду.
Где и как можно отдельный вход в СПб
Законодательство регламентирует согласование отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре. Перед изготовлением проекта устройства отдельного входа, необходимо получить в КГА разрешительное письмо на проектирование. Без наличия разрешительного письма приступать к изготовлению проекта было бы преждевременно. Комитет по градостроительству и архитектуре выдаёт разрешительное письмо на проектирование отдельного входа после ознакомления с пакетом исходной документации, куда входят следующие документы:
- заявление от собственника;
- правоустанавливающие документы на помещение (копии);
- технический паспорт на помещение;
- ситуационный план;
- фотофиксация фасадной части здания, где планируется размещение входной группы;
- чертёж устройства входа.
На основании и с учётом условий указанных в разрешительном письме КГА, проектный отдел разрабатывает проект устройства отдельного входа. После изготовления, проект устройства отдельного входа в течении 30 дней согласовывается в КГА.
Нам доверяют звезды!
Условия согласования отдельного входа
К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.
Как происходит перевод?
После сбора всех документов начинается сама процедура смены статуса и будущего устройства помещения по согласованию с жильцами. При подаче документов вы получите особую выписку с датой и перечнем того, что было передано. Не позднее, чем через 45 дней комиссия вашего города должна дать вам ответ. В течение трех рабочих дней через заказное письмо вы узнаете о решении. Если оно окажется положительным, то вы можете начинать регистрацию прав собственности в Росреестре. Если в решении содержится указание изменить квартиру и сделать в ней перепланировку, то это обязательно нужно сделать.
Существует ряд причин, согласно которым вам могут отказать в проведении смены фонда:
- Пакет переданных документов был неполным;
- Прошение было передано не в тот орган;
- Не были соблюдены требования для перевода в нежилой фонд;
- Проект перепланировки, который вы предоставили, не соответствует требованиям Российской Федерации.
Если же сроки для принятия решение были нарушены и оказались больше положенных, то вы можете требовать разбирательства в суде. А вот без согласования владельца никто не сможет изменить статус помещения на нежилое, даже местный муниципалитет не вправе решать подобные вопросы.
Процедура согласования отдельного входа в Санкт-Петербурге
Согласование отдельного входа регламентируется законодательством в Комитете по архитектуре и градостроительству. Сначала нужно получить разрешительное письмо на проектирование в КГА, после чего разрабатывается проект устройства отдельного входа. Это важное условие. Чтобы получить разрешительное письмо на проектирование отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре, необходимо подготовить пакет исходной документации: заявление собственника; технический паспорт на помещение; правоустанавливающие на помещение документы (либо их копии); ситуационный план; фотофиксацию фасада здания, где будет видно размещение входной группы; чертеж нового входа. Используя условия и рекомендации разрешительного письма КГА, проектный отдел компании «СТРОЙПРОЕКТ» тщательным образом разработает проект обустройства отдельного входа. Готовый проект затем согласовывается в КГА в течение 30 дней.
Отдельный вход в нежилое помещение
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
- Разработка проекта.
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
- Получение согласия от жильцов.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
- Согласования с администрацией.
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
- Строительные работы.
Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
- Ввод объекта комиссией.
По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
- Переоформление технической документации в БТИ.
Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.
В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.
В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.
В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.
У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:
- Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
- Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
- Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
- В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.
Читать дальше: Можно ли в гаражном кооперативе открыть автосервис
Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.
Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.
В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- ЖК РФ ();
- Постановление Госстроя РФ № 2003 ();
- СП 54.13330.2016 ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП ().
Для проведения дела в инстанциях необходимы такие бумаги:
- копия техпаспорта из БТИ на переводимую площадь с указаниями ширины оконных проемов или балконных дверей, которые трансформируются во вход в нежилое помещение, сведения о материале и расположении несущих стен, а также места расположения точек, где планируется пробивать или расширять проёмы;
- план всех этажей здания;
- проект входа в 3D-формате и классический чертеж на бумаге.
- запротоколированное решение собрания владельцев квартир дома на перевод площади без выделения части придомовой территории на входную группу;
- актированное согласие каждого из владельцев всех площадей жилого фонда, прилежащих к обустраиваемой площади на изменение фондовой принадлежности.
Срок ответа и действия при отказе
Решение относительно возможности оформить входную группу в помещении, выводимом из жилого фонда, принимается на протяжении 45 рабочих дней (около 2 полных календарных месяцев). Этот срок указан в ч.4 ст. 23.
Его отсчет начинается с подачи полного объема документов, необходимых для принятия решения или после получения всех запросов относительно объекта.
Если документы были поданы в МФЦ, а эта структура передавала их в органы местного самоуправления, то срок принятия решения отсчитывается с момента передачи дела из МФЦ.
После принятия решения местной администрацией не более, чем за 3 рабочих дня резолюция выдается через специалистов МФЦ или высылается на почтовый адрес заявителя. Несогласие бизнесмена с отказом оформить входную группу должно стать поводом для судебной тяжбы, чтобы при помощи закона отстоять свое право начать новый успешный бизнес-проект.
Чтобы проект отдельного входа приняли, он должен соответствовать следующим требованиям:
- Соответствовать общему архитектурному облику фасада;
- Двери и другие элементы входа не должны сильно выбиваться из фасада по внешнему виду;
- Элементы входа (козырёк, ступени, перила и т.п.) должны соответствовать по внешнему виду фасаду здания;
- Входы на уровне первого этажа и подвальные входы должны располагаться комплексно, не хаотично, не портя общий вид фасада;
- Новый вход не должен быть помехой для транспорта и пешеходов;
- Лестницы (при их наличии) должны быть безопасны и удобны для посетителей;
- Ступени нельзя покрывать скользкими материалами (например, полированной плиткой);
- Если перепад высоты составляет более 40 см, потребуются перила.
Из чего делают входные группы
В зависимости от места расположения и назначения входной группы, можно комбинировать различные материалы, такие как пластик, металл, дерево и др. Наиболее распространенные материалы и их описание указаны в таблице:
| Материал | Описание входной группы из указанного материала |
| Стекло | Входная группа изготавливается с применением безопасного прочного стекла. Монтаж происходит специальными крепежными элементами. Требует дополнительных подготовительных и отделочных работ |
| Пластик | Дешевые материалы, легкие по весу и установке конструкции |
| Дерево | Превосходно сочетается с другим материалами, является классическим компонентом любого дизайнерского решения. Из минусов можно отметить неустойчивость к атмосферным явлениям |
| Металл | Доступный по цене, но тяжелый материал. Невозможно изготовить конструкции изогнутых форм |
| Ковка | Чаще всего служит как декоративная составляющая конструкции из другого материала, одновременно выполняет защитную функцию (решетки) |
| Стеклопакет | Отличный шумоизоляционный и теплоизоляционный материал, легок и прост в обслуживании |
| Поликарбонат | Хорошо выдерживает нагрузки, обладает теплозащитными свойствами и хорошо пропускает свет |
Разработка проекта и согласование
Чтобы начать работы по созданию проекта отдельного входа, необходимо иметь на руках следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности (нотариально заверенные копии);
- договор купли/продажи, инвестиционный договор или договор аренды (нотариально заверенные копии);
- технический паспорт на помещение (план вторичного объекта недвижимости);
- нотариальная доверенность от собственника или арендатора.
В случае сбора документов от юридического лица дополнительно потребуются:
- решение о создании предприятия;
- копия свидетельства о регистрации;
- ИНН КПП ОГРН;
- копия устава;
- выписка из приказа;
- приказ о назначении директора;
- банковские реквизиты.
Каждый документ должен быть заверен печатью организации!
Согласование проекта отдельного входа производится в несколько этапов. Для начала получаются разрешительные документы. К ним относится:
- технический паспорт на помещение (план вторичного объекта недвижимости) сроком не более 1 года;
- поэтажные планы выше и нижерасположенных помещений из ПИБ (подлинники);
- справка о состоянии междуэтажных перекрытий из ПИБ (подлинник);
- выписка из технического паспорта, данные о доме из ПИБ (подлинники);
- ситуационный план из ПИБ (подлинники);
- справка КГИОП о статусе дома (при необходимости);
- акт ревизии вентиляционных каналов;
- справка на выделенную мощность (Ленэнерго, при необходимости).
Список документов не полный, в каждом конкретном случае могут потребоваться и другие документы.
После сбора разрешительной документации следует изготовление проекта и его согласование во всех инстанциях, где также необходимо получить разрешение на проведение строительных и ремонтных работ.
|
Согласования в зависимости от типа входа |
|||
|
Вход без лестницы на улице и без приямка |
Вход с устройством приямка |
Вход с лестницей на улице |
|
|
изготовление проекта входа согласование проекта в КГА (письмо и заключение) согласование проекта в КГиОП (если дом памятник) Заключение ОГПН согласование с балансодержателем дома (ЖСК, ТСЖ…) согласование с Администрацией района согласование с МВК |
изготовление проекта входа согласование проекта в КГА (письмо и заключение) согласование проекта в КГиОП (если дом памятник) Заключение ОГПН согласование с УСПХ (если газон) согласование ЦКБ (Центр комплексного благоустройства) согласование с балансодержателем дома (ЖСК, ТСЖ..) согласование с Администрацией района согласование с МВК |
изготовление проекта входа согласование проекта в КГА (письмо и заключение) согласование проекта в КГиОП (если памятник) Заключение ОГПН согласование с УСПХ (если газон) согласование ЦКБ (Центр комплексного благоустройства) согласование с балансодержателем дома (ЖСК, ТСЖ) согласование с Администрацией района согласование с МВК |
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.