Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое субаренда нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Когда нужно согласие других лиц
Основными участниками соглашения о субаренде выступают арендодатель и арендатор. Но есть случаи, когда дополнительно нужно также согласие и других сторон:
- если в субаренду сдаётся коммунальная квартира, которая предоставлялась нанимателям по договору социального найма, то потребуется согласие всех прописанных на этой жилплощади;
- если сдаваемая квартира приобретена в браке, потребуется согласие второго супруга;
- если собственник — несовершеннолетний ребёнок, нужно разрешение органов опеки и попечительства. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
Необходимые приложения к соглашению
При заключении сделки необходимо приложить следующие документы
- копия документа, подтверждающего личность сторон сделки; и
- документ, подтверждающий право собственности на имущество (свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц); и
- оригинал и копия основного договора аренды с указанием согласия арендодателя на сделку (или его копия и оригинал любого дополнительного договора субаренды);
- копия счета за коммунальные услуги
- технический паспорт места жительства, если договор необходимо зарегистрировать в российском ЗАГСе; и
- Если предполагается, что продолжительность сделки превысит один год (как указано выше, требуется государственная регистрация), в приложение добавляется подтверждение оплаты государственных обязательств по регистрации сделки
и любую другую документацию, необходимую для завершения одной сделки.
Стороны и предмет договора
Предметом договора является любой объект. В этой связи речь идет о недвижимом имуществе — жилой или нежилой земле. В некоторых случаях документ должен быть зарегистрирован в Федеральной газете.
Сторонами этих гражданских отношений являются.
- Трудоустройство. Владельцем предмета договора является собственник. Имущество сдается в аренду на согласованный период времени за определенное вознаграждение. Тот, кто сдает имущество в аренду, является арендатором. Некоторые гражданские сделки предполагают права и обязанности по отношению друг к другу и к имуществу, например
- Дочерняя компания. Арендатор может передать объект сделки третьей стороне в пользование на определенный срок по определенной цене. В этих отношениях он выступает в качестве суб-вдовы, а лицо, удерживающее имущество, является кредитором. Однако сделка является законной, но требует письменного согласия владельца.
Субаренда и налогообложение
Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.
Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.
Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».
Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).
Что такое договор субаренды нежилого помещения?
Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.
Особенности договора субаренды:
- Срок его действия не может превышать срок аренды.
- Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
- Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
- Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Исследовав условия для заключения договора, обратимся к его структуре. Сразу бросается в глаза её схожесть с другими гражданско-правовыми сделками. В особенности прослеживается схожесть с соглашением об аренде. К статье прилагается образец.
Выделим важнейшие положения:
- предмет;
- данные сторон;
- оплата и порядок расчётов – помимо размера платы, оговаривается, каким образом она будет производиться, сроки, в которые необходимо провести расчёт (например, до ежемесячно, до 7 числа включительно), здесь же можно указать нюансы оплаты коммунальных услуг, если она будет отличаться от типовой;
- права и обязанности сторон – обычно идентичны аренде: указывается срок передачи, по какому назначению предмет договора надлежит использовать, обязательства осуществлять его текущий ремонт и тому подобные;
- ответственность при нарушении условий соглашения – в этом пункте устанавливается, какие меры следует предпринять, если одна из сторон не выполняет договорённости, указываются алгоритмы расчёта штрафов и пени;
- срок, в течение которого он действителен;
- условия изменения или расторжения – чаще всего этот пункт позволяет разорвать соглашение при задержках в выплатах или несанкционированной сдаче в субаренду.
Помимо перечисленных, в текст могут быть включены особые условия, характерные именно для субаренды. Например, что неотделимые улучшения, произведённые во время действия соглашения, станут собственностью арендодателя. Другой часто встречающийся пункт позволяет субарендодателю продолжать пользоваться предметом соглашения до его истечения, даже если владелец недвижимости сменится.
По своей сути, понятие субаренды связано с большим количеством тонкостей и нюансов.В частности, затрагивается даже тема, связанная с уплатой налогов.
До 2012 года лица, которые оформляли субаренду и стандартную аренду, могли использовать упрощённый вариант. Сейчас даже данные действия требуют применения только стандартной системы налогообложения.
Сама субаренда, как говорилось выше – повторное оформление аренды, только в адрес третьего лица.
Главное – чтобы непосредственный собственник помещения дал своё согласие на проведение подобных сделок. Процедуру можно осуществлять как по отношению к жилым, так и нежилым объектам недвижимости.
В субаренду можно сдавать целые помещения, либо только их части, отдельные.
Обычно схема объясняется так:
- Нежилое помещение арендуется при участии организаций и физических лиц, за определённую стоимость.
- Только следующим этапом становится составление соглашений.
- При желании, цену можно устанавливать большую.
Что такое субаренда нежилого помещения?
В самом начале разберемся с главным вопросом — субаренда нежилого помещения, что это такое?
Если прибегать к нормам законодательства, то субаренда нежилого помещения — это осуществление повторной сдачи конкретно взятого объекта недвижимости по договору найма или аренды лицу, которое по факту является третьим, но также заинтересовано в использовании имущества.
При этом, субаренда невозможна в случае, если нет соответствующего согласия на это собственника.
Процедура широко применима к ситуации как с жилыми, так и с нежилыми помещениями. При этом, в субаренду может быть взято не нецелое помещение, а только одна конкретно взятая его часть. Всё зависит от того, на что будет согласен собственник, и к какому соглашению друг с другом придут арендатор и субарендатор.
СПРАВКА: Понятно, что понятия аренда помещений и субаренда имеют существенные различия. Вопрос субаренды помещений регулируется Гражданским законодательством, а именно статьей 615. Данная норма разрешает осуществлять субаренду, однако, при наличии определенных условий.
Передача в субаренду земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:
- потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
- арендатор получает от арендодателя письменное разрешение на заключение субарендного соглашения, если это необходимо по условиям аренды;
- стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
- потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения соглашения о субаренде;
- стороны подписывают договор;
- субарендное соглашение регистрируют в Росреестре, если это необходимо в соответствии с действующим законодательством.
Надо отметить, что процедура заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Единственное различие заключается в том, что предметом отношений выступает уже арендованное имущество, а заключить сделку без получения согласия от арендодателя невозможно в случаях, регламентированных ст.22 ЗК РФ, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.
Пример из практики:
С исковым заявлением в суд обратился владелец земельного участка, который настаивал на признании договора субаренды его имущества недействительным. Истец пояснил, что передал во временное пользование участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Однако арендатор через 3 года пользования землей передал её в субаренду. При этом арендодатель не давал разрешения на это. Судья, принял иск к рассмотрению, а в процессе разбирательства установил:
- арендатор действительно передал имущество в субаренду;
- договор субаренды заключен сроком на 2 года;
- субарендодатель не смог предоставить разрешения от арендодателя в письменном виде на передачу имущества в субаренду;
- в арендном договоре сказано, что арендатор имеет право по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе передавать его в субаренду, без получения на это письменного разрешения.
Судья отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что договор субаренды заключен без нарушения норм действующего законодательства. Арендатор не обязан получать разрешения от арендодателя на передачу имущества в субаренду, так как такая возможность предусмотрена арендным соглашением.
В целом, владелец земельного участка при заключении договора аренды может разрешить передавать его в субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется только после получения от него разрешения в письменном виде.
Кроме этого, арендатор имеет право запретить передавать имущество в субаренду. В таком случае передача арендованного объекта третьим лицам невозможна.
Данный параграф договора субаренды не считается обязательным условием действительности договора, т.е. при его отсутствии, документ тем не менее будет являться законным и заключенным.
При его наличии в нем указываются обязанности контрагентов друг к другу. Чаще всего договор содержит следующие обязанности:
| Обязанности арендодателя | это:
|
| Обязанности арендатора | К ним относятся:
|
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.
Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.
Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:
- дата и место составления;
- данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок действия договора;
- стоимость, сроки и форма оплаты;
- полные данные сторон;
- подписи.
Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:
- все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
- срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
- документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.
Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.
Надо ли согласовывать субаренду с владельцем помещения
Соглашение законно только по разрешению арендодателя. Эта единственная возможность заключения договора субаренды закреплена ст. 606 и 615 ГК РФ. Если собственник имущества не желает, чтобы его актив использовался третьими лицами, то он прописывает это условие в первоначальном контракте.
Без согласия арендодателя нельзя передать помещение в субаренду. Если в первоначальном соглашении найма прописано согласие собственника на субаренду, то отдельное разрешение не потребуется. Если же оформлен договор аренды без права субаренды (в тексте нет условий о поднайме), то придется согласовать сделку в отдельном порядке. В противном случае поднаем признают недействительным, контракт расторгнут, придется компенсировать арендатору убытки.