Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Представим ваши интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, городской администрации и органах местного самоуправления, ЗАГС, ИФНС, жилищных органах, ОВД, банках, паспортном столе, службе заказчика, кадастровой палате, нотариальной конторе, МФЦ, ЦМУ, ЕРЦ, БТИ, органах опеки и попечительства, ЖЭК, ТСЖ, Федеральной службе судебных приставов по нотариальной доверенности.

• Сервис продажи квартир от 70 000 рублей
• Сервис обмена квартир от 100 000 рублей
• Сервис покупки квартир от 70 000 рублей
• Продать комнату от 80 000 ₽ (все включено)
• Сопр. сделок с недвижимостью от 15 000 руб
• Согласование перепланировок от 15 000 ₽
• Приватизация квартир от 15 000 руб
• Оформление наследства от 15 000 ₽
• Бесплатная оценка квартир онлайн за 30 минут
• Срочный выкуп квартир от 50 000 руб
• Подбор вторичного жилья от 50 000 ₽
• Купить квартиру в ипотеку от 1% – от 80 000 ₽
• Подбор новостроек бесплатно под ключ от самых популярных застройщиков из рейтинга ТОП 10
• Цены на вторичное жилье от 700 000 ₽
• Анализ стоимости квартир бесплатно
• Советы покупателю и продавцу жилья
• Более 475 положительных отзывов
• Оплата по факту выполненных работ-услуг
• Сегодня акция скидка 20 процентов
• Обращайтесь, гарантия результата 100%

Представим ваши интересы

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Цитата царя Соломона из Библии

Если Господь не созиждет дома, напрасно трудятся строящие его; если Господь не охранит города, напрасно бодрствует страж. Псалтирь — Псалом 126:1

Цитата Владимира Путина

Чтобы решить проблему жилья, нам нужны действительно сотни миллионов, а в общей сложности несколько миллиардов квадратных метров нового жилья, — сказал Путин.

Офисный рынок: драмы больше нет

Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).

Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.

Низкий уровень ввода новых офисов

В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.

Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.

Спрос на офисы сокращается

В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.

За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Вакантность офисных площадей растет

Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.

К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.

В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.

Арендные ставки на офисы идут на снижение

Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.

На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).

Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.

В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.

Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты

Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.

Анализ рынка г. Краснодар

• Численность населения, объем ввода жилой площади, а также средние заработные платы на протяжении 2018 – 2022 года растут в Краснодарском крае и г. Краснодар. Наиболее крупные представители бизнеса в регионе относятся к секторам экономики: энергетический, ретейл, логистика, сельскохозяйственный.
• Совокупный объем фонда торговой недвижимости является достаточным для текущей численности населения г. Краснодар –910 м2 на 1 000 человек, а учитывая отток арендаторов в связи с прекращением деятельности на территории России, уровень вакансии в сегменте торговой недвижимости может временно вырасти.
• Объем предложений аренды в анализируемых сегментах составил: офисная недвижимость – 728, торговая – 518, складская – 178, предложений, относящихся к прочим сегментам – 605.
• Средний уровень запрашиваемых арендных ставок для офисной недвижимости – 796 рублей м2, торговой недвижимости – 1 200 рублей м2, складской недвижимости 287 рублей м2.

Конкуренция – это обоюдоострое оружие, одни компании она убивает, другие делает еще более совершенными. Дж. Смит 1. Рейтинг девелоперов Самары по качеству концептуальной проработки проектов жилых комплексовИз цикла аналитических материалов по рынку нового жилищного строительства крупных российских региональных городов, Консалтинговая компания «Урал-Гермес», июнь 2023 г.Основными целями настоящего исследования является определение уровня развития рынка новой жилой застройки в анализируемом городе и предоставление девелоперам независимого взгляда со стороны профессионального консультанта на их проекты ЖК.

Кроме того, проведенный анализ позволяет Застройщикам определить возможности и направления улучшения проектов жилых комплексов, степень имеющихся в настоящее время резервов для повышения конкурентоспособности ЖК на основе реально существующих и уже апробированных концептуальных решений в лучших жилых комплексах России.

Обзор рынка недвижимости Свердловской области

Во многом это является результатом работы «Уральской палаты недвижимости».УПН содержит специальную база, включающую объекты, как жилого, так и нежилого фонда. Все предприниматели и иные участники отрасли стремятся к тому, чтобы быть представленными в этой базе. Для этого им приходится выполнять ряд условий, работающих в интересах потребителей.

Кроме того, в Екатеринбурге, который является столицей области, существует достаточно хорошо отлаженная нормативная база, делающая взаимодействие участников рынка между собой более понятным и прозрачным.По мнению некоторых экспертов, жители свердловской области предпочитают доверять процесс приобретения недвижимости риелторам и неохотно занимаются прямой куплей-продажей. Уровень проникновения специальных услуг в отрасли составляет порядка 70 процентов.

Большинство свердловчан имеют представление о работе риелторов и понимают все преимущества обращения

Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости

В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.

В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.

С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.

Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

1. KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

2. GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

3. «Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

	2018	2019	6 мес. 2019	2020	6 мес. 2020	6 мес. 2021
Общее предложение торговых площадей в России, млн м2	27,6	28,2	27,9	28,9	28,4	29,2
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2	576	558	200,3	655	218,2	405,2
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб)	16,9	17,2	17	17,3	17,2	17,7
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб)	363	313	95,3	144,2	0	313,9
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб)	20	13	4	3	0	6
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек	189	193	190	197	194	200

Рынок коммерческой недвижимости: последствия пандемии и экономического кризиса

Несмотря на сегодняшнюю тяжелую экономическую ситуацию, снижения арендных ставок в бизнес-центрах города не ожидается. Владельцы последних намерены вернуться к до карантинным показателям уже в июле.

«Арендаторов удалось сохранить, поэтому в июле-августе мы намерены вернуться к тем ставкам, которые были до апреля 2020 года, а в следующем году рынок вновь будет «отрастать». В кризис 2009-2010 годов бизнес-центров настроили больше, чем надо, и постепенно ситуация на рынке приходила в соответствие: спрос-предложение. Уже в прошлом году вакантных площадей было не так много, что привело к росту ставок. Дальнейшее развитие ситуации немного притормозила пандемия. Но скоро, по нашим прогнозам, мы вернемся к наметившимся трендам и будем заходить в следующий цикл подъема», — говорит председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль.

Несмотря на то, что ожидать глобального снижения ставок не стоит, сегодняшняя ситуация несомненно отразится на доходности бизнес-центров, уверен Константин Октаев. Насколько сильно, покажут летние месяцы. При том, этот показатель у каждого объекта будет индивидуальным, потому как напрямую зависит от количества пустующих площадей в объекте.

«Финансовые результаты всей этой пандемии, если карантин снимут 24 июня, мы увидим в конце второго квартала. По нашим прогнозам, потери девелоперов по годовой выручке составят 20-30%. Начнется период восстановления. Этот «кризис», я бы даже сказал, идеальный шторм, не V-образный – упали-отжались, а L-образный, поэтому плато и период восстановления будут долгими. По моим прогнозам, как минимум год не будут повышаться ставки, будут заполняться освободившиеся площади. Также компании будут переосмыслять свой бизнес, прежде всего, рестораторы, фитнес-центры. В случае, если будет вторая волна коронавируса, то я думаю, что глобальных закрытий, как сейчас не произойдет, но сроки восстановления еще немного увеличатся», — говорит Андрей Брауде.

Рынок офисной недвижимости пока остается таким сжатым и сбалансированным, каким он был на протяжении нескольких последних лет. Однако очевидно, что инвесторы, которые активизировались во второй половине 2019 года и помогли заполнить большую часть вакантных площадей в наиболее качественных объектах города, существенно умерят свои аппетиты. И те, кто задумывались о покупке офисных помещений в инвестиционных целях, уверен Константин Октаев, уже вряд ли решатся на такой шаг.

Более того, на рынке стали уже появляются выгодные предложения по продаже офисов, где есть арендаторы. Но желающих приобрести не так много.

«Активность инвесторов снизилась. Тех, кто хочет купить офис для себя, также не очень много, потому как приобрести объект и замораживать средства, которые могли пойти на развитие бизнеса – недостаточно распространенная стратегия и не среди профессиональных участников рынка», — отмечает Константин Октаев.

В Екатеринбурге, по данным УПН, в стадии строительства сегодня находятся 203 тысячи кв. метров офисных площадей. 60% из них давно заморожены, судьба остальных – также под вопросом, считает Константин Октаев.

«Сегодня нет резерва для расширения рынка и его качественного развития. Перспектива возводимых объектов – непонятна. Если говорить про качественные строящиеся проекты, ориентированные на высокий ценовой сегмент, то таких в городе 1-2. Оставшиеся относятся к среднему и низкому ценовому сегментам и, как правило, имеют небольшие площади», — говорит аналитик «Риэлторского информационного центра» УПН.

Конкуренция – это обоюдоострое оружие, одни компании она убивает, другие делает еще более совершенными. Дж. Смит 1. Рейтинг девелоперов Самары по качеству концептуальной проработки проектов жилых комплексовИз цикла аналитических материалов по рынку нового жилищного строительства крупных российских региональных городов, Консалтинговая компания «Урал-Гермес», июнь 2021 г.Основными целями настоящего исследования является определение уровня развития рынка новой жилой застройки в анализируемом городе и предоставление девелоперам независимого взгляда со стороны профессионального консультанта на их проекты ЖК.

Кроме того, проведенный анализ позволяет Застройщикам определить возможности и направления улучшения проектов жилых комплексов, степень имеющихся в настоящее время резервов для повышения конкурентоспособности ЖК на основе реально существующих и уже апробированных концептуальных решений в лучших жилых комплексах России.

Анализ рынка коммерческой недвижимости г екатеринбург 2021

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.

Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Аналитика рынка коммерческой недвижимости

ОБЗОР КЛЮЧЕВЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА Соколова Н.Н.1, Володченко В.С.2, Ланцова Д.С.3, Ивлев О.Ю.4,

Метельницкая Т.А.5

1Соколова Наталья Николаевна — доцент, кандидат экономических наук;

2Володченко Виктория Сергеевна — студент;

3Ланцова Дарья Сергеевна — студент;

4Ивлев Олег Юрьевич — студент;

5Метельницкая Татьяна Алексеевна — студент, кафедра сервиса, факультет технологии, предпринимательства и сервиса;

Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева, г. Орёл

Аннотация: в статье рассматривается рынок офисной недвижимости города Екатеринбурга. Также приводится обзор его ключевых сегментов. Ключевые слова: офисная недвижимость, продажа, аренда.

Екатеринбург является одним из крупнейших финансово-деловых центров России, здесь сконцентрированы офисы транснациональных корпораций, представительства иностранных компаний, большое количество федеральных и региональных финансово-кредитных организаций. Банковский сектор Екатеринбурга насчитывает более 90 банковских организаций, в числе которых 19 местных.

В 2016 г. основные макроэкономические показатели развития города Екатеринбург показывают положительную динамику, что позволяет судить о городе как о перспективной инвестиционной площадке для девелоперов.

С 2009 по 2013 гг. рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пребывал в стагнации, ставшей результатом экономического кризиса. Снижение объемов строительства и ввода, падение спроса и, как следствие, ставок аренды и цен предложения — были основными «приметами» того периода. В 2014-ом ситуация изменилась и последние полтора года стали временем восстановления рынка коммерческой недвижимости. Часть его показателей уже вышли на докризисный уровень, другая — стремится к этому.

Основными инвесторами, использующими коммерческую недвижимость для получения прибыли, остаются сами екатеринбургские девелоперы.

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы (рынок ежегодно поглощает 50-80 тыс. кв. м офисных площадей). Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров (бизнес-центров) достаточно высоки, за 2006-2017 гг. они составили примерно 17% в год. В первом полугодии 2017 года уже открыты 2 объекта -офисный центр класса А «Президент» общей площадью примерно 32 тыс. кв. м (девелопер КЕБ-Огоир) и вторая очередь бизнес-центра «Суворов» общей площадью примерно 20 тыс. кв. м (девелопер «ПРЕД Групп»).

Во втором полугодии запланировано открытие еще 7 офисных центров: «Карнеол», «Арена», «Царский мост», «Аврора» и др. При этом перспективы введения в эксплуатацию этих объектов офисной недвижимости различны (сроки запуска части объектов могут быть перенесены на 2019 год).

Следует отметить, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга по-прежнему находится на переходном этапе своего развития (интенсивно данный рынок развивается в городе всего порядка 15 лет). Таким образом, определяя перспективы рынка офисных центров, следует ориентироваться, прежде всего, на уже устоявшиеся рынки крупных европейских городов (рынки после вступления России в ВТО будут также постепенно интегрироваться).

По прогнозам Администрации Екатеринбурга к 2020 году объем офисной недвижимости должен увеличиться до 1,65 млн. кв. м, а количество современных бизнес-центров составить 91 объект. Данные цифры, учитывая, что на стадии строительства в настоящее время находится более 15 офисных центров, вполне реальны к осуществлению.

Следует отметить, что хотя на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов (данная тенденция свидетельствует о развитии рынка и продолжится в будущем), такие офисные центры по-прежнему востребованы. Помимо низкой (по сравнению с современными офисными объектами) стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже также является, удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов (минимальный арендный лот может быть 10-20 кв. м). [1]

В отношении офисных зданий классов «В», «В+» и «А» можно сказать, что предложение пока соответствует спросу, в будущем у каждого из этих классов есть еще резервы развития. По-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных зданий, имеющих хорошую концепцию и конкурентоспособный бренд.

Рынок офисных центров Екатеринбурга уже стал высококонкурентным, ориентированным на спрос. Потребитель имеет хороший выбор, некачественные объекты теряют конкурентоспособность. Лучше всего все это подтверждает показатель средней доли вакантных площадей в офисных центрах различных классов.

Коммерческая недвижимость

Конъюнктура рынка коммерческой недвижимости в крупнейших городах Урала неодинакова: в одних ставки устойчиво растут, в других — не подвергаются колебаниям. Летние месяцы кардинальных изменений не внесут

— На вторичном рынке, хоть спроса и нет, падения цен тоже не будет. Для их снижения нужен рост предложения, которое в последние месяцы, наоборот, сокращается. На первичном рынке цены на квартиры тоже продолжат расти.

Артем Минаев подтверждает: цены во все кризисы оставались примерно на одном уровне: и в кризис 2008 года, и в кризис 2014 года, и во времена высокой волатильности рубля.

Очередной рост курса доллара, который идет сейчас, на рынке жилья в краткосрочном горизонте тоже никак не отразится. «Это уже не первый скачок цены валюты за полгода. И те из покупателей, которые переживали по этому поводу, недвижимость уже приобрели», — объясняет аналитик УПН.

• Забота о клиенте прежде всего
• Консультация специалиста онлайн
• Оценить недв-сть за 5 минут в АН
• Вступить в наследство на жильё у нотариуса
• Предпродажная подготовка кв-ры
• Оформить землю в собственность
• Реклама недв-сти в интернете с ПК
• Приватизировать кв-ру через МФЦ
• Собрать документы для сделки в ЦМУ
• Согласовать перепланировку в БТИ
• Подоб-ть квар-ру в ЖК от застройщика
• Взять ипотеку без первоначального взноса
• Выписка ЕГРН Росреестр от 5 минут
• Аналитика рынка по ценам на жилье
• Мы ценим и любим клиентов за доверие

• Купить квартиру в новостройке с АН
• Студии с ипотекой ДОМ.РФ от 2 — 6%
• 1-комнатные 30-50 м² от 2,1 млн ₽
• 2-комнатные 50-80 м² от 2,8 млн ₽
• 3-комнатные 80-120 м² от 3,8 млн ₽
• Сопровождение сделки в ЕРЦ
• Новости новостроек Екб, России
• Стоимость услуг агентства

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Стрит-ритейл держится

Уровень вакансии в стрит-ритейле сейчас в среднем выше, чем на рынке торговых центров. Однако рост активности потенциальных арендаторов внушает некоторый оптимизм. По оценкам консультантов, доля пустых помещений в основных торговых коридорах Петербурга варьируется в диапазоне 8,9–10,4%. В июне в листингах предложения экспонировалось около двух тысяч торговых объектов (в целом по городу).

По оценкам Nikoliers, за полгода стало заметно меньше пустующих торговых встроек на основной части Невского проспекта. Их доля сократилась на 2,1 п.п., до 11,4%. При этом на Старо-Невском этот показатель, напротив, увеличился – до 13,1%. В целом же на главной магистрали открытий оказалось существенно больше, чем закрытий (традиционно лидирует по активности общепит).

Доля вакансий на Большом проспекте Петроградской стороны сохранилась на уровне 6,5%. Подросло предложение на Большой Конюшенной улице (до 11%) и на Рубинштейна (до 3,6%).

На конец июня временно закрытыми в центре города остаются 17 помещений, десять из которых занимают представители fashion-сегмента. Из международных брендов, арендующих площади на центральных улицах, пока только сеть Starbucks заявила об окончательном уходе с российского рынка.

Как подсчитали в Knight Frank St. Petersburg, стоимость аренды в главном торговом коридоре города уменьшились на 9%. На основной части Невского диапазон ставок аренды варьируется от 5,7 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м в месяц, на Старо-Невском – от 2,6 тыс. до 7 тыс. рублей за «квадрат». «Доковидный» максимум для наиболее ликвидных точек проспекта – 17 тыс. рублей.

В то же время эксперты фиксируют снижение объемов реализации коммерческих объектов в новостройках – более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. В среднем застройщики ежемесячно продают по 50–75 коммерческих помещений, а за последние месяцы реализуют не более 45.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость упал до пятилетнего минимума

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в январе-марте оказался самым низким за последние пять лет. Подобные сделки готовятся по нескольку месяцев, но из-за пандемии переговоры были отложены, объясняют консультанты

В первом квартале 2021 года общий объем сделок купли-продажи земли и коммерческой недвижимости в России составил около 67 млрд руб., что всего на 1 млрд руб. меньше, чем в январе-марте прошлого года, подсчитали в консалтинговой компании CBRE (подсчеты есть у РБК). Несмотря на схожий показатель, структура инвестиций продемонстрировала зеркально противоположную картину, обращает внимание руководитель отдела рынков и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

В первые три месяца этого года 71% инвестиций пришлись, согласно подсчетам CBRE, на покупку земли для строительства жилья и только оставшиеся 29% — на инвестиции в коммерческую недвижимость. Год назад, в январе-марте 2020 года соотношение было обратным — 73% занимали инвестиции в торговые объекты, бизнес-центры, склады и гостиницы и только 27% — в площадки под жилье.

Инвесторы вновь потеряли интерес к офисной недвижимости Екатеринбурга

Рынок офисной недвижимости пока остается таким сжатым и сбалансированным, каким он был на протяжении нескольких последних лет. Однако очевидно, что инвесторы, которые активизировались во второй половине 2019 года и помогли заполнить большую часть вакантных площадей в наиболее качественных объектах города, существенно умерят свои аппетиты. И те, кто задумывались о покупке офисных помещений в инвестиционных целях, уверен Константин Октаев, уже вряд ли решатся на такой шаг.

Более того, на рынке стали уже появляются выгодные предложения по продаже офисов, где есть арендаторы. Но желающих приобрести не так много.

Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке, по итогам первого квартала текущего года, в классе «В» снизилась на 5% до отметки в 77 100 рублей. В классе «С», этот показатель, напротив, вырос на 2% и составил 45 700 рублей за «квадрат». Доходность от сдачи в аренду площадей класса «В» составила 10,1 %, «С» — 11,3%.

Судьба замороженных офисных объектов в Екатеринбурге – под вопросом

По словам Савина, в некоторых бизнес-центрах арендная ставка выросла на 30% в сравнении с тем уровнем, что был до пандемии.
Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.

И продавать свою недвижимость по сниженной цене тоже нецелесообразно, владелец просто переждет это время, снижая арендную ставку, при этом после кризиса останется владельцем объекта.

В Екатеринбурге пандемия коронавируса больно ударила по большинству сегментов экономики страны. Рынок офисов не стал исключением.

Причем эксперт отметил, что в бизнес-центах, процент «невыживших», то есть тех, чьи компании закроются, намного ниже, чем в торговых центрах. Деловым объектам класс «А» и «В+» удалось сохранить основной пул арендаторов, съехали единичные и самые мелкие.

Коммерческая» Александр Павленко.— Сложнее всего вернуть позиции — офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии.

Branding провело исследование рынка жилой недвижимости УрФО методом глубинных (экспертных) интервью. В исследовании приняли участие девелоперы: Брусника, Атомстройкомплекс, УГМК-Застройщик, Кортрос, Гринвич — недвижимость для жизни, Холдинг Партнер, Строймир, Стройтэк, ГОЛОС Девелопмент, а также агентства недвижимости Этажи и Северная Казна.

Раньше покупали магазинчики по 10 миллионов рублей, сейчас ищут крупные объекты, готовые. В том числе через банкротство – они дешевле рынка в два раза, поэтому окупаемость высокая. Выгодный объект – это хорошая локация и интересное назначение. На них есть спрос», – считает Николай Савин.

В сегменте «А» за год он составил 20%. Основной объем площадей заняли крупные компании, оставшиеся небольшие офисы уже предлагались по топовым ставкам. Последние и оказали влияние на средний показатель. По остальным сегментам рост составил от 3 до 7%. В первом квартале 2020 года ситуация несколько изменилась.

Аренда площадей в торговых центрах напротив оказалась менее востребованной, спрос на нее упал на 3% относительно начала года. В целом по России число просмотров объявлений аренды помещений в торговых центрах сегодня на 40% ниже, чем в начале года, сообщили в ЦИАН.

Первая часть обсуждения коснулась как раз офисной недвижимости. В начале пандемии эксперты предупреждали о возможном 40%-ном падении в этом сегменте. Тревожные настроения объяснялись тотальным переводом сотрудников компаний на «удаленку» и их нежеланием возвращаться в офисы. Однако опасения так и остались опасениями. Из-за роста себестоимости строительства, стоимость квадратного метра складской недвижимости при покупке повысилась на 10–15%, составив 45 тыс. руб. По прогнозам эксперта, в 2021 году стоит ждать повышения арендной ставки на 2–5% (сейчас составляет 500 руб. за 1 кв.м.) «По некоторым новым проектам, ставка уже выше средней примерно на 7–10%»,— добавил господин Хиль.

Классификация офисной недвижимости

Класс «А». Это наиболее престижные офисные помещения. Офисы расположены главным образом в центральных административных районах. Транспортное расположение для такого типа офисных зданий является важным критерием. Это специализированные бизнес-центры новой постройки (возраст менее 3-х лет) либо полностью реконструированные здания. Обязательно наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

В офисах класса «А» высококачественное управление комплексом, отвечающее международным стандартам. Планировки открытые, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, а внутренняя отделка выполняется либо по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов) либо по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов. Современные качественные окна и хороший вид, обязательный атрибут офисов этого класса.

Здания оборудованы лучшими современными инженерными системами: хорошие системы вентиляции и кондиционирования, системы климатконтроля. Телекоммуникационные услуги предоставляются провайдером по оптико-волоконным сетям.
Здания обязательно имеют два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. Обязательно есть охраняемая парковка (чаще всего подобные офисные здания имеют как наземную, так и подземную стоянку) и круглосуточная охрана внутри здания: современные системы безопасности и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения. Инфраструктура, как правило, обеспечивает любые нужды арендаторов. Есть конференц-зал, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие сервисные службы.

Класс «B». Это исторические здания после полного переоборудования и ремонта или бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации. Иногда к этому классу относят постройки последних 10-15 лет, административные и промышленные здания советского времени после реконструкции.

На рынке офисных зданий именно этот класс бизнес-центров считается наиболее востребованным. Отличия офисов класса «B+» и «B» от класса «А» носят непринципиальный характер. Необходимо соблюдение не менее половины критериев, предусмотренных для офисных зданий класса «А». При этом обходятся офисы класса «B» арендаторам намного дешевле. Для офисов класса «B+», как правило, характерно удобное местоположение. То есть, доступность основных магистралей и близость общественного транспорта, ухоженные территории вокруг и приятный вид из окна, внешний вид здания выглядит респектабельно, но, в отличие от класса «А», не имеет изысков в архитектуре.

Другими положительными моментами являются: правильно оформленная юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания, отделка офисов, фойе и лифтовых холлов на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса «А», свободная или коридорнокабинетная планировка.

Немаловажно, что в офисах таких бизнес-центров используются функциональные системы вентиляции с предварительным охлаждением воздуха и предусмотрена возможность использования сплит-систем кондиционирования. Стоят кондиционеры относительно дешево, а качество их неоспоримо.

Владелец или управляющая компания обеспечивает оптико-волоконную связь и заключает договоры с известными телекоммуникационными провайдерами, обеспечивает круглосуточную охрану наземной парковки и здания современными системами безопасности. Как правило, в инфраструктуру бизнес-центра входит только кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и другие услуги, удовлетворяющие бытовые потребности арендаторов.
Класс «С». К этому классу офисной недвижимости относятся, прежде всего, здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. д.), перепрофилированные под офисное использование. К данному классу следует так же относить качественные офисные объекты в административных и производственных зданиях, и здания, реконструированные, переоборудованные из государственных учреждений, детских садов, школ и т.п.

Офисы данного класса, как правило, обладают следующим набором характеристик:

• как правило, находятся в спальных районах города, имеют среднюю доступность общественным транспортом;
• фасад здания непрезентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;
• юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом;
• коридорно-кабинетная система планировки.

Похожие записи:

• Имущественные налоги в 2023 году: как взаимодействовать с налоговиками
• Как получить субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг
• Что будет, если не подать декларацию или не уплатить налог?