Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужно подготовить при покупке дачи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
С чего начать оформление покупки дачи с земельным участком?
Приступая к процедуре оформления покупки дачи, в первую очередь следует определиться, будет ли оформляться в собственность исключительно земельный участок или же отдельно будет регистрироваться недвижимость, находящаяся на нём. Это зависит как от желания покупателя, так и от наличия и формата построек:
- если на территории участка есть только небольшой дачный домик и некоторые хозяйственные постройки (сарай, гараж, летняя кухня, беседка и т.д.), которые не оформлены как недвижимость, такая дача может быть оформлена как земельный надел. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, поскольку существенно упрощает процедуру, однако новый владелец лишается некоторых прав: по сути, ему принадлежит только земля, а постройки нигде не учтены. В самом худшем случае строения могут быть вообще признаны самостроем (если капитальные здания возведены на участке, целевое назначение которого не предусматривает таких построек);
- если на территории участка есть недвижимость, которая официально оформлена в собственность и введена в эксплуатацию, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на дом. В этом случае процедура оформления является несколько более сложной, однако покупатель становится полноправным владельцем дачи.
Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Проверьте вид разрешенного использования
Также в выписке обратите внимание на вид разрешенного использования (ВРИ) — это даст информацию о том, что можно строить на участке и как его использовать. Например, дачи нельзя строить на участках с ВРИ «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства».
Также постарайтесь узнать, не планируется ли прокладывать на месте участка дорогу, строить ЛЭП или объекты инфраструктуры. В Москве уже были случаи, когда продавцы делали огромные скидки, зная, что скоро дачу заставят снести. Компенсация, которую дает государство за изъятие участка, не всегда отбивает затраты на покупку. Узнать о подобных мероприятиях можно на сайте районной администрации, сайте садоводства, в соцсетях или просто в новостях.
Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.
В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:
- Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
- Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
- Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
- Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
- Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
- Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
- Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
- Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.
Документация продавца
Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.
Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:
- Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
- Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
- Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
- Технический паспорт на строение (при наличии).
- Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
- Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
- Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
- Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.
Отличия дачной и садовой земли
Перед тем как рассматривать список нужных документов для приобретения или реализации земли, важно понять то, какие же отличия есть между дачным и садовым участком с домом. Основные отличия садового дома от дачного дома находятся в правовом аспекте. Дачный домик предназначен для постоянного проживания. В нем есть газ, электроэнергия, канализация, водные ресурсы.
Кроме того, при желании собственник вправе зарегистрироваться в дачном доме и даже может иметь почтовый адрес, но для этого понадобится обязательная регистрация сооружения.
Учтите! В случае же садового дома требование о регистрации отсутствует (прописаться невозможно), а на самом участке возможно лишь сезонное проживание.
Что стоит узнать при покупке земельного участка в СНТ
При покупке дачи и земли, за ней закрепленной, проверяют документы, обращаются за справку в администрацию поселка, города. Последняя необходима для подтверждения того, что собственность освобождена от прописанных в ней ранее людей. Если в купленном жилье прописаны другие граждане, то новому собственнику придется пройти через неприятную процедуру выписки нежелательных жильцов. При этом такая выписка не всегда возможна (выписать несовершеннолетних из единственного жилья не получится). Приобретая участок в собственность стоит обратить внимание также и на:
- Форму надела. На нестандартных участках земли не всегда удается возвести дом или другие постройки. Причина – нарушение норм противопожарной безопасности. Между краем участка и строением должно пролегать от 1 до 5 метров.
- Местность. Надел расположенный на пологом склоне может затопляться весной.
- Коммуникации. Перед покупкой следует убедиться в том, что на участке имеется водопровод или колодец, дом обеспечен энергией, имеется возможность подключения газа.
Какие документы готовить продавцу и покупателю
Если продавец подготовил все документы правильно, то между ним и покупателем заключается предварительный договор. Покупатель передает продавцу 10% от стоимости участка. Предварительный договор является основным документом, подтверждающим существование соглашения между сторонами.
После сверки всех бумаг, подписывают основной ДКП. Для подписания его необходимы:
- регистрационное свидетельство на землю и дачу (два разных документа);
- удостоверения личности сторон;
В договоре отмечают, что между продавцом и покупателем произведен полный расчет, т.е. оплата произведена и у продавца нет никаких претензий, касательно этого вопроса. Если подобная отметка в документе отсутствует, Регистрационная палата его не примет на регистрацию и договор придется переделывать. От покупателя, подтвердившего куплю-продажу, необходимо передать на регистрацию:
- договор о купле-продаже;
- регистрационное свидетельство;
- кадастровый паспорт (его можно заказать в течение 2-3 недель в Регпалате);
- паспорт, в том числе, ксерокопия паспорта продавца;
- акт о передаче имущества.
Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке? |
Что такое кадастровый паспорт
Даже не являясь собственниками, владельцы дачных участков имели возможность получить на них техническую документацию (речь идет о земле) До 2008 года им выдавались кадастровые планы, затем – кадастровые паспорта. Это документ с описанием местонахождения земельного надела, его схема, кадастровая (оценочная) стоимость и указание размеров, обременения (залог).
Кадастровые паспорта выдавались полные и в упрощенном варианте. Во втором случае межевание не проводилось и схема участка не внесена, границы не обозначены и не указаны.
Кадастровые паспорта выдавала Кадастровая палата по заявлению гражданина и предоставлению ним необходимых документов, подтверждающих его права. В кадастровом паспорте указан кадастровый номер участка, он поставлен на учет и виден для всех государственных органов.
Для осуществления сделок с недвижимостью процедура межевания является обязательной, так же, как и для оформления наследования и внесения надела в качестве обеспечения займа (залогового имущества).
Если к моменту оформления на земельном участке имелись строения, то они также вносились в кадастровый паспорт.
С 2020 года все данные о недвижимости внесены в ЕГРН, общегосударственную электронную базу данных. Информация о земельном наделе с расположенной на нем недвижимостью выдается в виде справки (выписки) из реестра. Документы при покупке дачи должны быть актуальными на момент совершения сделки. Старые кадастровые паспорта действительны, но не актуальны.
При совершении сделок с земельными наделами выписка из ЕГРН актуальна в течение месяца. Ее очень легко заказать прямо через сайт Росреестра, онлайн. После совершения сделки все сведения вносят в реестр. В документе, кроме всего прочего, указывается собственник. Все сведения также служат основанием для налогообложения.
Важно! Информацию о земельном участке (перед тем как купить дачу) может получить не только собственник, но и другое заинтересованное лицо, после внесения оплаты. Проверить недвижимость перед покупкой имеет возможность потенциальный покупатель.
Стоимость выписки составляет 350 руб., можно проверить все имущество за 1950 руб., взять информацию о кадастровой цене – 190 руб. Имеется возможность получить информацию об истории перехода прав на недвижимость за 700 руб.
Выписка заменяет собой документ, подтверждающий право собственности на дачный участок. Для осуществления легальной сделки старые кадастровые документы не нужны.
Межевание – важнейшая техническая процедура. Ее осуществляют на платной основе специальные геодезические организации, имеющие на это полномочия. Они изучают предоставленную документацию, после чего обязательно выезжают на местность с соответствующей аппаратурой.
Данные о нахождении объекта привязываются к системе координат, устанавливаются межевые знаки (столбики). Границы участков регулируются с соседними наделами. При возникновении споров с соседями они могут быть разрешены в судебном порядке.
Что касается построек на земельном наделе, то важно знать следующее. Если они не поставлены на учет, то считаются самостроем, и их собственник может быть оштрафован за это. Решая, стоит ли покупать дачу, нужно учитывать этот факт.
Приобретение дачи без документов
По сути подобное приобретение просто невозможно и незаконно. Если какой-то человек якобы продает дачу, но по различным причинам не может предоставить соответствующие документы для продажи (или предоставляет копии документов), то это заведомо мошенник.
На любой участок и постройки на нем должны быть соответствующие документы. Если продавец их не предоставляет, высказывая различные причины, то что-то с участком не так.
Либо документы на переоформлении, либо продавец просто не собственник и не имеет прямого отношения к данному участку.
При демонстрации копий свидетельства на право собственности нужно также быть осторожным. Проще говоря, эти документы могут быть прошлого хозяина.
При оформлении сделки на основе копий через некоторое время может появиться реальный хозяин с оригиналом документа. И закон будет на его стороне – он ничего никому не продавал.
Если дачный участок приобретается с незарегистрированными постройками, то их впоследствии могут признать незаконно возведенными. На этом основании суд может вынести решение о сносе подобных сооружений.
Поэтому первым делом необходимо убедиться, что все помещения зарегистрированы, и принять меры, для скорейшего оформления собственности.
Перечень документов от продавца
На законодательном уровне, документы необходимые для продажи дачного участка не установлены. Субъектам правоотношений нужно предоставить бумаги, которые потребуется для подготовки договора купли-продажи.
Также, покупатель вправе потребовать от продавца документы, которые принято исследовать в процессе анализа чистоты сделки.
Назвать конкретный перечень бумаг невозможно. Все зависит от индивидуальности ситуации. Типовой список, включает в себя:
|
Документы |
|
гражданский паспорт |
|
правоустанавливающие документы на дачу и участок |
|
выписка из ЕГРН на дом и землю |
|
кадастровый, технический план |
Какие требуются документы?
Если планируется продажа недвижимости, то первоначально надо разобраться, какие документы нужны для оформления. Покупка дачи для любого человека является значимым и серьезным событием, поэтому потенциальные покупатели обязательно тщательно изучают все бумаги, имеющиеся у продавца. Это позволяет им защититься от возможного мошенничества со стороны недобросовестных продавцов.
Документы для продажи дачи представлены следующими бумагами:
- правоустанавливающие документы, которые могут быть представлены договором купли-продажи, соглашением мены, документами от государства, на основании которых передавался объект в пользование гражданам, свидетельством о наследстве или другими бумагами;
- паспорт продавца;
- выписка из ЕГРН, с помощью которой можно понять, кто официально является непосредственным собственником дачи;
- свидетельство о регистрации на участок, на котором располагается строение;
- технические бумаги на оба объекта;
- если продавец состоит в браке, то от жены он должен получить нотариально заверенное согласие на заключение сделки;
- план межевания, на основании которого легко понять, где проходят границы участка;
- справка из ЖЭУ или товарищества, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
При необходимости покупатели могут потребовать другие документы. Люди, планирующие такую покупку, всегда желают убедиться, что на выбранном объекте отсутствуют какие-либо обременения, так как только в этом случае будет осуществлена законная купля-продажа дачи. Документы должны быть представлены оригиналами, а также разные выписки и справки следует получать непосредственно перед заключением сделки.
Правила составления договора
Многие люди, являющиеся владельцами недвижимости, задумываются о том, как быстро и выгодно продать дачу. Для этого целесообразно заранее подготовить непосредственный участок, строение и документы на эти объекты.
Процедура продажи недвижимости предполагает составление договора купли-продажи дачи. Оформление документа может осуществляться самостоятельно или с помощью приглашенного юриста. К правилам составления договора относится:
- при формировании этого документа учитываются положения ст. 549-557 ГК;
- вносятся сведения в этот договор в присутствии обоих участников сделки;
- обязательно формируется соглашение в письменном виде;
- особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, представленного дачей, так как на основании имеющейся информации не должно возникать никаких сложностей с его идентификацией.
Если стоимость дачи является действительно существенной, то целесообразно для составления официальных документов пользоваться помощью юристов.