Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сервитут на земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв
Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.
Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.
Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:
- зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
- пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
- ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
- oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
- coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.
BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.
Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.
Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.
Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:
- Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
- Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
- Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
- Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
- Cpoк oгpaничeния.
Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:
- cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
- пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
- пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).
Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.
Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Основания для появления сервитута
Заглянем в закон. В Гражданском и Земельном кодексах точно указано, по каким причинам может появиться право пользования чьей-то территорией.
Частный сервитут земельного участка можно потребовать в следующих случаях:
- нет возможности пройти или проехать к своим владениям, не нарушив частную собственность другого человека;
- негде проложить водопровод, канализацию или электрические коммуникации – приходится вести их через соседский двор;
- не получается провести водоснабжение или систему мелиорации, грядки нужно поливать, а вода есть только на чужой территории;
- иные нужды собственника, которые нельзя обеспечить без сервитута.
С публичным сервитутом все интереснее. У вас могут отобрать часть дачной земли по нескольким причинам:
- вы перегородили своим участком доступ к пляжу. Если людям хочется купаться, они имеют право топтать ваш участок;
- нет свободного проезда или прохода, а он здесь должен быть;
- необходимо провести дренажные работы;
- ваша земля – место официального рыбного и охотничьего промысла. В таком случае придется привыкнуть еще и к рыбакам с охотниками;
- государству или муниципальным властям нужно что-то исследовать;
- негде пасти или прогонять скот – только через участок;
- есть другие нужды государства, поселения или людей, для которых важен сервитут на вашем участке.
Сразу оговоримся, что публичное право касается в основном огромных владений. Обычные дачники сталкиваются только с частным сервитутом между соседями.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Какие документы необходимы для оформления?
Чтобы получить сервитут, необходимо собрать пакет документации:
· Заявку с требованием получить к участку доступ;
· Уведомление собственника территории;
· Основание для наложения сервитута, если разрешение на его установку было получено в суде;
· Соглашение сторон или решение суда;
· Паспорта физических лиц или учредительные документы, если сторонами выступают организации.
В большинстве случаев основанием для наложения сервитута становится соглашение сторон. В него необходимо внести данные паспортов и реквизиты сторон, причину наложения сервитута, основание для наложения, точные данные по участку, права и обязанности сторон, дату начала и дату окончания действия документа, информацию об оплате за пользование участком.
В заявку необходимо внести сведения об участке, о сторонах сделки, сроки действия документа, носит ли сделка безвозмездный характер, либо же собственник получает за пользование его землями средства.
Чтобы зарегистрировать обременение в Росреестре, потребуется предоставить в данную организацию заявление, паспорта участников, кадастровые данные, право собственности на участок, основание сервитут, чек об оплате госпошлины.
Какие бывают виды сервитутов?
Самый распространенный вид сервитута в жилых кварталах – для коммунальных услуг. У вас может быть сервитут, который позволяет городскому рабочему вторгаться на вашу землю, чтобы добраться до электрического столба, если он есть у вас во дворе. Этот тип облегчения доступа, скорее всего, не будет определен.
Вы должны знать, где находятся подземные коммуникации. Это особенно актуально, если вы планируете копать в какой-либо части своей земли. Не все канализационные трубы проходят через улицу; в старых частных секторах на заднем дворе часто можно найти канализационную линию или выгребную яму. В некоторых местах можно позвонить на городскую горячую линию, и коммунальное управление вышлет городского работника. Они могут поставить на вашу землю флажки с указанием типов подземных коммуникаций.
Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:
- Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
- Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
- Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.
Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).
Административный регламент
Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:
- порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
- сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
- порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
- процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.
Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.
Судебное наложение сервитутов
Если гражданин или заинтересованное лицо желает пользоваться чужой землей, а владелец отказывается, то сервитут можно оформить через судебное разбирательство.
Если землевладелец не согласен оформлять обременение, даже в ситуации, когда заинтересованное лицо фактически использует землю, то требуется официально получить правомочия на ограниченное использование земельного надела.
Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок согласно судебному решению:
- заинтересованное лицо подает иск или ходатайство в суд;
- предоставляет доказательство о необходимости пользования чужим наделом;
- если суд видит весомость доказательств, то дает положительное решение для заинтересованного лица;
- оформляется сервитут и регистрируется в Росреестре;
- собственнику обремененного надела позволяет назначить компенсационную плату за пользование землей.
Виды ограничений пользования землей
Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:
- Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
- Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.
Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:
- постоянным, без установления срока;
- срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;
С правовой точки зрения обременения на земельный надел бывают в виде:
- Частного сервитута, который применяется в результате достигнутого и зарегистрированного соглашения в интересах определённых лиц или организаций. Чаще всего носит платный характер, который возникает из-за требования владельца обременённого участка от граждан и юридических лиц денежной компенсации за причиняемые ими неудобства. Исключениями здесь служат случаи, когда используется федеральное законодательство, требующее применения безвозмездного обременения, или когда владелец обременённого надела добровольно отказывается от платы.
- Публичного сервитута, устанавливаемого на основании нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Его установлению подлежат территории земли, по которым проводятся коммуникации общественного пользования. В данном случае владелец земли на денежную компенсацию в связи с наложением обременения претендовать не может.
Также сервитуты на землю классифицируются по временным факторам использования наделов. При этом они подразделяются на:
- Срочные, определяющие конкретный срок своего действия или обозначающие событие, с наступлением которого сервитут снимается. Обычно подобное обременение накладывается при прокладке коммуникаций и т. п. работ, по завершению которых действие прекращается.
- Постоянные, позволяющие использовать землю без ограничений во времени. Чаще всего они используются при нахождении земельных участков на территориях государственных природных объектов.
- Постоянно-временные, когда необходимость использования земли возникает эпизодически на протяжении бессрочного периода. Это связано обычно с ситуациями, зависящими от времени года, например, в весеннюю распутицу.
Для начала разберемся, что такое публичный сервитут на земельный участок. В соответствии с нормами законодательства, публичный сервитут на земельный участок или другой объект недвижимости – это ограниченное использование имущества в интересах государства или муниципалитета. Сервитутом может пользоваться неограниченное число лиц.
Публичный сервитут на земельный участок устанавливается в следующих случаях:
· обеспечение проезда к участку;
· установка или ремонт транспортных, электрических или инженерных сетей;
· установка геодезических или межевых знаков и обеспечение проезда к ним;
· осуществление водоотвода и установка дренажного оборудования на участке;
· обеспечение водопоя скота;
· обеспечение выпаса скота и заготовки сена;
· организация охоты и рыболовства;
· перевоз объектов через участок;
· проведение геологических раскопок;
· другие основания, не противоречащие законодательным нормам.
Установить публичный сервитут на земельный участок можно только после проведения общественных слушаний с последующим голосованием. Обременение устанавливается, если большинство проголосует положительно. При этом учитывается мнение лиц, которые могут понести ущерб.