Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Я пристроил балкон – его можно узаконить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?
Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.
Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.
В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект — квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требования. В частности, необходимы: проект устройства пристройки — балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против существующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.
Строительство балкона на первом этаже требует соблюдения ряда важных нюансов.
- Любые балконы или лоджии необходимо располагать на надежной платформе. Прочная основа особенно важна для конструкций, территорию которых планируется на постоянной основе включить в состав жилого пространства.
- Фундамент пристроя должен плотно прилегать к основанию здания, в ином случае качественное утепление балкона окажется затрудненным.
- Крыша (при наличии таковой) должна располагаться под углом по отношению к стене, иначе беспрепятственный сход снега, отток дождевой воды станет невозможным.
- Балконная дверь должна открываться в сторону комнаты. Это сделает пространство пристройки просторнее, а также обезопасит жильцов от неприятных ситуаций с захлопыванием автоматических пластиковых конструкций.
Вопросы отделки балконов, пристраиваемых на первом этаже, важны не только с эстетической точки зрения, но особенно — с позиции безопасности членов семьи. Будучи словно «на ладони», не стоит увлекаться панорамным или витражным остеклением. В качестве надежной защиты можно использовать прочные кованые решетки, удачным решением станет монтаж системы сигнализации.
Обратить внимание при пристройке балкона к первому этажу здания
Если планируется пристроить балкон к первому этажу, тогда необходимо обратить внимание на несколько дополнительных нюансов:
- Если планируется строить основательную пристройку, которой будут пользоваться круглогодично, тогда лучше устанавливать балкон на фундамент. Также рассчитывать глубину фундамента необходимо именно в зимнее время, когда почва достаточно промерзла. Тогда при усадке не будет серьезных проблем;
- После установки фундамента лучше пользоваться железобетонными блоками. Они намного крепче остальных вариантов, но в то же время являются достаточно тяжелыми, чтобы придавить и зафиксировать (дополнительно) ленточный фундамент;
- Если планируется работать с плитой и перекрытием, тогда тоже следует отдавать предпочтение железобетонным конструкциям. При работе с несущими стенами необходимо устанавливать перекрытие с минимальной шириной в 25 см. Лучше использовать ту ширину, которая задавалась строителями изначально, можно немного увеличивать ее, но меньше делать – запрещено;
- Для обустройства кровли лучше воспользоваться деревянным каркасом. Также кровельная поверхность должна быть под уклоном от здания, чтобы отводить сточные воды, препятствовать образованию грибков или бактерий, которые приходят вместе с повышенной влажностью. Кстати, на кровлю при рассмотрении проекта в БТИ будут обращать особое внимание;
- Заблаговременное планирование. Это важная составляющая, поскольку для того, чтобы прорубить проход, потребуется взаимодействовать с несущими конструкциями. Также зачастую надо демонтировать участок отопления, снимать радиаторы. Поэтому нужно продумывать все действия заранее, чтобы не доставлять неудобств остальным жильцам дома.
Если отказали с формулировкой якобы возможного искажения архитектурного облика дома или всего района, оспорить это бывает нелегко. Ведь чиновникам-архитекторам виднее! Придётся предпринять меры по мирному урегулированию вопроса, о чём поговорим ниже.
Если возражают коммунальщики, мотивируя близостью коммуникаций (водных, газовых, электрических или канализационных), попробуйте разобраться в вопросе самостоятельно. Конечно, когда ваш балкон на первом этаже окажется на расстоянии до, скажем, колодца канализации менее 2,5 м, тут и спорить не о чем.
Если же причину высасывают из пальца, не подтвердив конкретными цифрами, — дело другое. Для этого вам понадобится самостоятельно изучить вопрос и ознакомиться с регламентирующими нормами.
Когда препятствие — всего лишь отсутствие согласия соседей, это самый легкий вариант. Чаще всего подобные вопросы решаются на районной комиссии. Хотя в исключительных случаях дело может дойти и до суда.
Когда результат не устраивает
Немного хуже ситуация, когда выданное предписание запрещает вам выходить за пределы красной линии. То есть ваш пристроенный балкон на первом этаже ни на дюйм не должен превышать габариты соседских — тех, что сверху. Потратив полгода на беготню по инстанциям, такой результат получить бывает довольно обидно. Ведь в обмен на потрепанные нервы и средства, ушедшие на согласования и стройматериалы, хотелось бы иметь нечто больше, чем стандартные 3 квадратных метра.
Впрочем, ситуация может оказаться и еще хуже — если строиться вам разрешили только с условием перенесения важных коммуникаций. Отдельно взятое частное лицо (вы) не в силах получить разрешение и осуществить физический перенос трубы газовой магистрали либо центральной канализации. Такая формулировка равнозначна вежливому запрету.
Как узаконить самострой
Построили балкон и хотите его узаконить задним числом? По закону вы можете обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Представитель власти составит акт, и вам придется уплатить некоторую сумму — штраф.
Затем предстоит процедура сбора всё тех же справок. О конкретном сроке ее завершения речь не идет. Можно собрать их за несколько месяцев, а можно растянуть «удовольствие» на годы. Точно так же возможно обращение к посредникам, они более охотно берутся за случаи самостроя — очевидно, добиться разрешения там немного проще.
Неофициально подразумевается, что построить и затем узаконить балкон легче и надежнее, чем добиваться разрешения на пока еще не реализованный проект.
Заранее стоит побеспокоиться лишь о согласии соседей. Ну и наладить контакт с надежным посредником. Тот, используя связи в органах БТИ, поможет сделать так, чтобы явившийся для оформления акта представитель закрыл глаза на некоторые несоответствия и подписал все нужные справки.
Разумеется, официально данный способ рекомендовать никто не собирается. Да и обойдётся он недешево. В крупных городах и центральных районах никто из чиновников не станет рисковать подобным образом. Возможно, такой вариант сработает где-нибудь на периферии — в случаях, не относящихся к самым серьезным.
Некоторые важные нюансы
Основная масса собственников городского жилья, не глядя ни на какие запреты, пристраивает небольшие балконы, пользуясь неведением властей города. Хорошо, если попадаются соседи, которые бдят. Они обязательно доложат куда следует, и на вашу голову в один миг свалится огромное количество проблем. Но если вы живете тихо и мирно, да и с соседями у вас доброжелательные отношения, то велика вероятность, что в квартире с пристроенным балконом вы проживете до конца своих дней, и никто и никогда никаких претензий вам не предъявит.
Но нужно учесть вот какой момент — продать, обменять или подарить такую квартиру у вас не получится. Забудьте об этом, потому что вам придется сначала это помещение легализовать, то есть предъявить властям. Они могут разрешить оставить его в неизменном виде, а могут потребовать его сноса и приведения квартиры в первоначальное состояние. Конечно, штраф на вас наложат обязательно, и все это пройдет через суд. Проблем будет выше крыши, поэтому рекомендуем не заниматься самостроем, а следовать букве закона. Однако этот путь тернист, и пройти его будет не так уж просто.
Какие есть варианты?
- Обратиться к посредникам, имеющим связи во власти. Обычно это юристы или юридические конторы. Их услуга может обойтись вам в половину законных трат. Но зато без проблем, суматохи и нервов, да и скорость получения необходимых разрешительных документов будет раза в 3–4 выше.
- Решить этот вопрос самостоятельно. Запомните, что вам придется обойти не одно государственное учреждение, выстоять в очереди, получить подписи и печати. Вас могут по нескольку раз гонять из одной двери в другую. Так что наберитесь терпения.
Состояние соседней квартиры ухудшилось
Если пристройка балкона повлияла на состояние соседней квартиры (например, появились трещины на смежной стене из-за увеличения нагрузки), то такой балкон подлежит сносу. Рассмотрим один из таких примеров.
Ш. обратился в районный суд с иском к Г. об обязании привести балкон квартиры в прежнее состояние. В обоснование исковых требований указал, что является собственником смежной квартиры по отношению к квартире ответчика. Ответчик Г. самовольно увеличил габариты прилегающего к его квартире балкона, после чего в квартире истца появились трещины на общей с ответчиком стене и потолке в кухне. Это создает угрозу обрушения стены и плит перекрытия.
Из заключения экспертизы, проведенной по настоящему делу, следует, что квартиры находятся на пятом этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку и что наклонные трещины, расположенные в помещении кухни на межквартирной перегородке и плите перекрытия кухни в квартире истца, возникли вследствие увеличения нагрузки на наружную стену в связи с креплением конструкции балкона с увеличенными габаритами в квартире ответчика.
Суд установил, что увеличение габарита балкона в квартире, принадлежащей ответчику, по существу является реконструкцией жилого дома, для проведения которой требуется получение разрешения органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Кроме того, поскольку уменьшено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества данного дома.
Названные разрешение и согласие ответчик Г. не получил. В связи с этим районный суд принял решение об удовлетворении исковых требований и обязании ответчика привести балкон квартиры в прежнее состояние (Решение Челябинского городского суда от 27.12.2011 по делу N 2-1636/11).
Порядок получения разрешения
Для начала следует заказать проект балкона в специализированной организации, ведь именно эту техническую документацию потребуется представить для согласования в различные заинтересованные инстанции.
Построить балкон на первом этаже (равно как и на других этажах) можно после окончания процедуры согласований и получения разрешения на строительство объекта, поэтому готовый проект следует предоставить в местную администрацию вместе с заявлением на перепланировку. Для ответа и получения разрешения может потребоваться достаточно длительный срок, обычно такие вопросы рассматривают не менее 1 месяца.
Разрешение на перепланировку помещений (в том числе лоджии) требуется получить согласно нормам ЖК РФ (статья 25 п. 2), так как реконструкция изменит облик здания, повлечет изменение площади внутренних помещений, придется согласовать проведение работ в департаменте архитектуры.
Для того чтобы не рисковать и не думать о том, как узаконить уже возведенный балкон, не стоит начинать строительство до получения разрешения от местных органов власти.
Если же постройка уже была произведена без разрешений, то для того чтобы ее узаконить, необходимо будет снова обратиться в муниципалитет с соответствующим заявлением.
Если строительство было произведено согласно всем нормам и правилам, то узаконить пристройку получится. Но часто бывает наоборот – собственник сам построил балкон, не имея представления о правилах строительства, о нормах.
Как оформить балкон в таком случае? Может у него ничего и не получится оформить – если он возводил балкон без соблюдения строительных правил и норм. В таком случае его могут обязать снести постройку (согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ), вернуть дому прежний вид.
Если собственник самовольно возвел балкон, не обращаясь с этим вопросом в компетентные инстанции, то впоследствии у него могут возникнуть проблемы с продажей, обменом недвижимости.
Как правильно узаконить балкон на первом этаже многоквартирного дома?
Многие типовые жилые комплексы не предполагают наличия балкона или лоджии на первом этаже. Но тот, кто живет внизу, тоже мечтает получить свою порцию свежего воздуха, поэтому нередко самостоятельно делают пристройку, используя фундамент из свай, либо обращаются к компаниям-подрядчикам, специализирующимся на этом направлении.
Конечно, обзавестись, таким образом, лишними квадратными метрами сложно, но гораздо сложнее, как показывает практика, потом официально узаконить пристроенный балкон. Приходится тратить массу сил и времени, проходить через все круги бюрократического ада.
Но процедуру документального оформления пристройки на первом этаже можно заметно упростить, если заранее получить официальное разрешение на возведение описываемого объекта. В противном случае у квартиры появятся серьезные обременения.
Ее трудно будет потом в дальнейшем продать, оформить права на такую недвижимость, если она будет оставлена в наследство. БТИ обязательно обратит внимание при оформлении любой сделки на самовольную пристройку и будет через суд инициировать ее снос.
Сколько стоит балкон пристроить на первом этаже
Конечная стоимость введённого в строй балкона зависит от строительных материалов и способа монтажа. Сейчас стоимость монтажа балкона превышает отметку в сто тысяч рублей. После получения всего пакета разрешительной документации и согласия соседей придётся заплатить государственные пошлины в нескольких уполномоченных ведомствах. Коммунальные организации также не всегда дают разрешение на монтаж абсолютно бесплатно.
Также в конечную стоимость включается цена выполнения проекта. Обладающий опытом проектировщик, способный предусмотреть все вероятные требования компетентных органов и точное расположение инженерных коммуникаций бесплатно трудиться не станет.
Точно узнать сколько балкон стоит пристроить на первом этаже возможно только после доскональных расчётов. Использование деревянного балконного блока снизит конечную цену по сравнению с использованием пластиковой группы.
Большой областной или федеральный центр потребует крупных затрат. Стоимость всего пакета документов с разрешениями колеблется в рамках четырех тысяч доларов. На периферии возможно уложиться в гораздо меньшую сумму. Так, монтаж балкона в Бугульме будет в несколько раз дешевле чем в больших мегаполисах.
Площадь балкона, хотя юридически и не признаётся жилой, в практическом плане играет важную роль. Здесь хранятся вещи необходимые в определённый сезон, а также можно устроить зимний сад или организовать жилое помещение. Балкон или лоджия сильно влияют на общую инвестиционную составляющую недвижимости, поэтому их присутствие становится привлекательным условием при покупке квартиры. Однако, установка балконов требует долгого ожидания разрешения и помощи опытных работников для монтажа.
Установить лоджию либо навесной балкон на первом этаже, качественно смогут лишь специалисты. Их работа обойдётся дороже, чем у бригады «халтурщиков», но даст гарантию беспроблемной эксплуатации в дальнейшем. Затраты на исправление технологических ошибок, допущенных при монтаже, могут быть выше чем стоимость самого монтажа.
Владельцев квартир, желающих сделать пристройку к балкону, волнует вопрос: «Сколько стоит пристроить балкон на первом этаже?». Конкретно установленной цифры нет, поскольку многое зависит от выбора тех или иных материалов, от количества окон, от сложности конструкции.
В стоимость пристройки балкона, кроме непосредственно строительства, входят следующие растраты:
- услуги по разработке проекта балкона – в разных проектных организациях свои расценки, о размере которых можно узнать от проектировщика;
- услуги фирм-посредников – если заказчик прибегает к услугам третьих лиц;
- расходы, связанные с выкорчевыванием деревьев (если необходимо убрать насаждения, которые мешают пристроить балкон). За вырезку каждого дерева придется отдать от 150 до 350 долларов (в зависимости от высоты, диаметра, породы дерева).
В среднем за пристройку балкона в России в 2021 году придется отдать 100 тысяч рублей.
Куда жаловаться соседям при проведении незаконных работ
Перепланировка должна быть согласована с местными органами государственной власти. В наличии у собственника должен быть проект. Так как ремонт может нарушать права соседей, то требуется заранее выяснить, куда жаловаться на незаконные действия.
В муниципалитет можно прийти и при проживании нарушителя в приватизированной квартире. В органе можно проверить законность или незаконность перепланировки. Нужно обратиться в общий отдел или приемную. Ответ на обращение дается спустя 30 дней. Разрешается направить в орган электронное или заказное письмо.
Справедливость можно восстановить и с помощью Государственной жилищной инспекции. Обращение может быть как письменным, так и электронным. После проверки возможно привлечение нарушителя к ответственности. Кроме того организация может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения.