Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поменять вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Можно ли ускорить процесс
Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза. При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.
Где найти градостроительный регламент?
Ответ прост.
Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).
Для справки.
В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.
Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.
На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.
Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.
Как изменение вида разрешенного использования влияет на налоговую базу?
В п. 1 ст. 391 НК РФ сказано: налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода (календарного года), налоговая база в этом периоде рассчитывается как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет. Организации устанавливают налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 391 НК РФ).
По мнению Минфина, налоговая база по земельному налогу, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (на 1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода. Поэтому, если в течение налогового периода правообладатель земельного участка не меняется, но изменяются вид разрешенного использования земельного участка и его кадастровая стоимость, для целей налогообложения должны применяться кадастровая стоимость и ставка земельного налога исходя из данных государственного земельного кадастра и документов на земельный участок, действующих на 1 января указанного периода (Письма от 09.10.2012 N 03-05-05-02/101, от 05.10.2012 N 03-05-05-02/101, от 18.08.2010 N 03-05-05-02/66). Изменение кадастровой стоимости земельного участка, произошедшее в течение налогового периода, должно учитываться при определении налоговой базы, которая будет использоваться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде (с применением налоговой ставки, соответствующей измененному виду разрешенного использования земельного участка) (Письма от 12.08.2011 N 03-05-05-02/42, от 19.11.2010 N 03-05-06-02/116, от 05.05.2009 N 03-05-05-02/25). Соглашается с таким подходом и Минэкономразвития России (см. Письмо от 23.03.2011 N Д06-1682).
Однако у Президиума ВАС РФ по изложенной ситуации другое мнение (представлено в Постановлении от 06.11.2012 N 7701/12). Общество при исчислении земельного налога за 2010 г. в отношении двух земельных участков с января по июль 2010 г. применило одну кадастровую стоимость, а с августа по декабрь — другую. Изменение кадастровой стоимости земельных участков с 01.08.2010 вызвано изменением вида разрешенного использования. Девятый вид разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) был изменен на пятый (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Налоговая инспекция посчитала, что кадастровая стоимость земельных участков за август — декабрь 2010 г. занижена, и доначислила земельный налог. Суд первой инстанции поддержал налогоплательщика. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону контролирующего органа.
Высший арбитр решил, что прав суд первой инстанции. Обоснование такое. Согласно п. 1 ст. 52, п. 1 ст. 53 НК РФ налогоплательщик исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, представляющей собой стоимостную характеристику объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка исчисляется путем умножения его площади на средний удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале применительно к соответствующему виду разрешенного использования. Правительство Омской области Постановлением от 19.12.2007 N 174-П утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г. Омска в границах кадастрового района N 55:36 в виде таблицы конкретных значений средних удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах по 15 видам разрешенного использования, исчисленных в рублях за 1 кв. м. При определении кадастровой стоимости земельных участков после изменения вида разрешенного использования общество применяло соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный указанным Постановлением. Таким образом, для определения налоговой базы по спорным земельным участкам за период с 01.08.2010 общество использовало утвержденные указанным актом органа исполнительной власти субъекта РФ показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 01.01.2010). Поэтому доводы налоговой инспекции о нарушении положений п. 1 ст. 391 НК РФ подлежат отклонению. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отсутствие в гл. 31 НК РФ нормы, регулирующей определение налоговой базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков, не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.
Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.
Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.
Если отказали в смене ВРИ
В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:
- Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
- Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
- Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
- Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
- Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Виды разрешенного использования земельных участков
Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, это земли:
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничеств, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Документы, которые требуются для процедуры
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:
-
паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;
-
правоустанавливающее свидетельство на землю;
-
согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.
Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).
Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:
-
паспорт и его копию для всех правообладателей;
-
для ИП — предоставить соответствующий бланк;
-
выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;
-
правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;
-
планировочные обоснования.
Когда ВРИ можно изменить
Если вы все же пришли к выводу о необходимости смены ВРИ, следует проанализировать, допускается ли это характеристиками данного земельного участка, прежде всего его категорией (см. пп. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).
Изменение видов разрешенного использования участков, относящихся к землям населенных пунктов, осуществляется на основании норм Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а также правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, градостроительного регламента и технических регламентов, то есть имеет вполне определенную установленную процедуру.
Что же касается иных категорий земель, то изменение ВРИ земельного участка должно осуществляться в порядке, предусмотренном специальным законодательством (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), которое, однако, на сегодняшний день соответствующих норм не содержит.
Так, в отношении земель сельхозназначения порядок изменения ВРИ должен быть установлен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Однако этот закон не содержит таких норм, что является пробелом в законодательстве. Изменить ВРИ земельного участка из сельскохозяйственных угодий не получится без перевода участка в другую категорию, что возможно, например, при изменении границ населенного пункта (постановление 18-го ААС от 25.01.2019 по делу № А07-1720/2018). Для иных земель сельхозназначения ВРИ может быть изменен в соответствии с градостроительным регламентом (см. письмо Минэкономразвития РФ от 08.07.2008 № Д08-1995).
Далее подробно рассмотрим только порядок изменения разрешенного использования земельных участков, принадлежащих к категории земель населенных пунктов.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Возникающие нюансы в Москве
В каждом регионе устанавливаются отдельные правила и требования к изменению вида разрешенного использования земли в 2020 году.
Так, для Москвы и Московского региона доступна подача заявлений для юридических лиц в электронной форме.
В Москве за процедуру смены вида допустимого использования земли на другой вид, предусматривающий возможность строительства или реконструкцию капитального строения, необходимо внести оплату.
Она установлена ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; п
. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57.
Алгоритм смены ВРИ в Москве подразумевает следующие действия и нюансы:
| Подача документации в местную администрацию | заявление на имя председателя администрации; паспорт заявителя; копии правоустанавливающей документации; схема земельного надела; выписка из ЕГРП и из государственного кадастра; выписка из налоговой службы; фотографии участка |
| Получение решения касательно изменения ВРИ | В ответ на заявление должно быть предоставлено решение главы администрации об изменении вида использования или письменный отказ с указанием конкретной причины |
| Внесение изменений в госкадастр недвижимости по Москве | Для этого нужно обратиться в кадастровую палату или МФЦ по месту расположения участка.Необходимо предоставить:
|
| Затем необходимо внести данные в единый госреестр | И провести регистрацию права собственности |
Итак, теперь вы знаете, как можно законным способом изменить вид допустимого использования земельного надела, какие бумаги для этого нужны и какие организации занимаются данным вопросом.
Зная все нюансы, вы сможете избежать трудностей и в максимально короткие сроки собрать необходимый пакет документов.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны.
Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты.
Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушаний.
Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, какие – после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.);
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.);
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.);
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.);
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.);
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.);
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.);
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.);
11. Водные объекты (гидротехнические сооружения и т.д.);
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.);
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для которой приобретается и используется участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).
Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.