Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильный обмен квартиры на дом. Как не остаться обманутым при сделке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Когда стоит предпочесть договор мены
Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.
- «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
- Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
- Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.
На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.
- Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
- Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».
Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- равноценный;
- с доплатой;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.
Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.
Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.
Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.
Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:
- муниципальную недвижимость;
- общественное имущество;
- государственная собственность;
- имущество жилищного фонда.
Документы для заключения сделки
Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:
- заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
- свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
- договор мены;
- согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
- квитанция об оплате государственной пошлины:
- документы, удостоверяющие личность участников сделки;
- согласие второго супруга на совершение сделки;
- кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.
Нормы законодательства при обмене
При оформлении сделок обмена исходят из положений ч. 2 гл. 31 ГК РФ. Конкретные правила оформления мены указаны в ст. 567-571 ГК РФ. Помимо Гражданского Кодекса, необходимо учитывать положения, установленные в законе №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015.
| Норма закона | Разъяснения |
|---|---|
| Ст. 32 закона № 218-ФЗ | Определяет порядок обращения в регистрирующий орган для регистрации сделки. |
| Ст. 33 закона №218-ФЗ | Устанавливает сроки обработки обращений и внесения изменений в базу Росреестра. |
| Ч. 2 ст. 567 ГК РФ | Утверждает порядок мены аналогично купле-продаже. |
| Ст. 568 ГК РФ | Предусматривает возможность обмена без доплаты или с ней, если объекты признаны равноценными. |
Чтобы подтвердить равноценность обмена, следует провести оценку обеих объектов недвижимости. Если будет выявлена разница в стоимости, стороны определяют сумму доплаты и условия расчетов.
Чтобы сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо соблюсти все нормы законодательства. Составление договора мены следует доверить опытному юристу.
Как проходит процедура обмена
Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.
Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:
- Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
- Получения устного согласия на сделку от его собственника.
- Сбора пакета документов на квартиру.
- Проверки документации на дом, представленной его собственником.
- Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
- Подписания договоров.
- Регистрации в государственном органе (Росреестр).
После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.
Плюсы и минусы обмена квартир на частные дома
Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:
- быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
- участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
- правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
- уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
- значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
- отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
- приобретение более просторного жилья;
- возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
- постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
- возможность заводить домашних животных в любом количестве.
Но у загородной жизни есть и минусы. Это необходимость иметь свободные финансы, так как дом требует много вложений (если он недостаточно обустроен, комфортен) и больше свободного времени для занятия им.
Распространённые причины миграции городских жителей в пригород заключаются в получении возможности:
- проживания в экологически чистых местах;
- кардинального изменения жизни при наличии такого желания;
- заняться фермерством;
- удалённо работать (программист, фрилансер и т. п.) в оптимальных условиях и др.
Документы, необходимые для госрегистрации
В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:
- свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
- паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
- передаточными актами на каждый их них;
- выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
- документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
- документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
- копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
- договорами обмена;
- заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
- оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.
Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.
Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!
Существующие подводные камни
Процесс имеет немало особенностей, к которым желательно быть готовым заблаговременно. После изучения правовых тонкостей и рынка недвижимости, каждый определяется для себя можно ли обменять квартиру на дом.
Первой особенностью считается, что оба участника сделки имеют статусы продавца и покупателя одновременно. Также стоит учесть несколько значимых нюансов:
— Обязательно нужно прописывать стоимость недвижимости в договоре, потому что в противном случае квартира и дом будут считаться равноценными, и доплаты не подразумеваются;
— Жилье переходит в полное право владения сразу двум сторонам после выполнения всех условий сделки и регистрации права собственности в Росреестре (законодательная страховка от мошеннических схем);
— Ст. 328 ГК РФ предусматривает возможность передачи одной недвижимости позже другой, и здесь также требуется подписание отдельного акта;
— Договор мены может быть признан недействительным при неправильном оформлении или отсутствии согласия одного из собственников, после чего жилье и другие ресурсы возвращается прежним хозяевам;
— Равноценный обмен исключает необходимость платить налог, если предусмотрена доплата, с нее вычитается 13% в пользу государства в качестве подоходного налога;
— Проверка целесообразности застройки земли и позволяет выявить нарушения и узнать, не будут ли потеряны вложенные в недвижимость средства.
Подписываемые документы необходимо вычитывать особенно внимательно, чтобы исключить даже незначительные риски. Подобные сделки сопровождаются немалым количеством нюансов, поэтому желательно привлекать независимых юристов для изучения нюансов и предупреждения от возможных последствий.
Условия договора мены
Договор мены заключается между собственниками жилья. В соглашении оговариваются все права, обязательства сторон, касаемые получения доплаты и передачи обмениваемых объектов жилой недвижимости. Соглашение мены отличается от схожего договора купли-продажи преимущественно условиями расчетов сторон. Если соглашение мены оформляется не на равноценные по стоимости жилые объекты, то в тексте прописывается конкретная сумма доплаты и порядок, условия расчетов сторон обмена. В остальном, положения договора мены практически аналогичны соглашению продажи.
В тексте соглашения мены обязательно требуется указать недостатки обмениваемых жилых объектов либо прописать, что недостатки отсутствуют. Также в текст соглашения включаются положения об отсутствии притязаний третьих лиц и обременений. Поскольку меняется частный дом, в договоре прописываются сведения об участке земли, на котором он находится.
Как и при купле-продаже, собственники жилья оговаривают технические характеристики передаваемых по обмену объектов: жилую площадь, этажность, количество комнат и иные характеристики жилья.
Квартиру вполне возможно обменять на дом, дачу или участок. Сделка подобного типа не запрещена законом и является вполне стандартной. Пока что не ввели отдельную статью, которая могла быть посвящена обмену дома на квартиру, но несмотря на это, существует общее нормативно-правовое положение, регламентирующее данный вопрос.
Статья 567 Гражданского кодекса освещает основные вопросы, связанные с договором мены. Именно в соответствии с данной статей происходит процедура получения заветной жилплощади.
Кроме того, в вопросах обмена часто стороны прибегают к договору купли-продажи, который описан в статье 454 Гражданского кодекса.
Различные варианты обмена жилплощади в Москве
При принятии решении об обмене жилплощади в Москве на пригород по различным причинам, необходимо учитывать некоторые особенности. Например, возможность подъехать к частному дому на личном автомобильном транспорте или же возможность добраться до Москвы на общественном, что также является немаловажным фактором, когда решите менять недвижимое имущество.
В современных коттеджных посёлках в пригороде Москвы есть все необходимое для комфортной жизни: магазины, садики, школы и так далее. Как правило, такие поселения оформляются в единое целое и выглядят весьма привлекательно, нежели некоторые районы в самой Москве.
Для совершения обмена, например, своей однокомнатной квартиры в Москве, вы можете выбрать интересующий вас дом недалеко от Москвы. Соответственно, если у вас квартира больших размеров в Москве или же другом городе, то это даёт явное преимущество в выборе жилого помещения.
Иногда жители Москвы принимают решение купить более дешёвую жилплощадь, чтобы на разницу в стоимости между квартирой в Москве и частным домом сделать себе необходимый ремонт. Это неким образом меняет их условия проживания. В том случае, если в настоящий момент вы не готовы полностью оплатить покупку жилого дома, то возможен вариант покупки земельного участка, на котором вы самостоятельно осуществите постройку коттеджа вашей мечты. При таком развитии ситуации, строительство может затянуться на какой-то период, что необходимо также принимать во внимание.
Стандартная ставка налогообложения для мены недвижимости, находящейся в собственности граждан, -13%. Для резидентов иностранных государств эта ставка повышается до 30%. Жилье, которое находится в собственности граждан более пяти лет,будет являться исключением и не попадет под действие налогового вычета.
В случае заключения равноценных договоров, без необходимости доплаты от одного из участников сделки, недвижимость не подлежит налогообложению.На дом можно обменять не только квартиру, но и комнату в коммуналке или общежитии с доплатой. Однако более популярен вариант обмена квартиры на комнату или другую квартиру. О том, как избежать ошибок при обмене, читайте здесь.
Не нужно бояться менять квартиру на дом, если есть желание. Просто необходимо помнить, что данная сделка является очень масштабной, требует серьезного подхода и не терпит пренебрежительного отношения. Поэтому, если вы вдруг задумаетесь о таком обмене, то обзавестись надежными компаньонами, которые помогут достигнуть желаемого результата, будет очень разумно.
В основном дома в пригороде не находятся на балансе коммунальных организаций. Городским жителям, приобретающим загородную недвижимость, придется самостоятельно обслуживать прилегающую площадь к объекту. Это требует физических сил самого владельца или материальных затрат на работника.
При обмене квартиры на вторичное здание в некоторых случаях приходится менять или ремонтировать коммуникацию: водопровод, электропроводку, газовое оборудование.
Совершая обмен квартиры на частный дом, возможно, потребуется ремонт помещений: жилых комнат, гаража (если есть). Дополнительные расходы могут вырасти в приличную сумму.
Учитывается и транспортная доступность местности, где приобретается дом. Если в семье есть автомобиль, то это не имеет большого значения. Но если машина отсутствует, то нужно учитывать близость транспортного узла: остановки, станции электричек, чтобы не тратить лишние средства на такси.
Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.
Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.
Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.
Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.
Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.
Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.
Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.