Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Осуществление функций технического заказчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если у Вас есть идея или проект, но не хватает технической или юридической базы, если Вы не разбираетесь во всех тонкостях и нюансах строительства, то тогда Вам нужна наша компания и ее специалисты. Мы возьмем на себя все обязанности по исполнению проекта, то есть станем «техническим заказчиком».
Управление строительными проектами
Центр Градостроительного развития – одна из стабильных компаний Москвы и Московской области, сфера работы которой включает в себя оказания услуг технического заказчика и управлении проектами.
В нашем портфолио множество выполненных работ и осуществленных проектов. Сертифицированные и высококвалифицированные специалисты сопровождают инвестиционный проект на протяжении всех стадий его реализации: выбор земельного участка под проект, помощь или самостоятельная разработка и согласование градостроительной и проектной документации в различных инстанциях, соглашение на строительство. Кроме того, мы готовы вести контроль и сопровождать строительство объекта вплоть до ввода его в эксплуатацию. Большой опыт работы позволяет нам работать с разнообразными объектами:
— административными,
— общественными,
— жилыми,
— складскими,
— промышленными.
Так же занимаемся проектами по комплексному развитию территорий. Центр Градостроительного Развития воплощает Ваши проекты в жизнь!
Функции технического заказчика
- Подготовка исходно-разрешительной документации;
- Проведение необходимых согласований;
- Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения;
- Подготовка предпроектных предложений;
- Организация и проведение конкурса на выполнение проектно-изыскательских работ;
- Подготовка и подписание договоров с проектными и изыскательскими организациями;
- Контроль исполнения договоров на ПИР;
- Приемка проектной документации, сопровождение в экспертизе;
- Получение разрешения на строительство;
- Организация и проведение конкурса на выполнение строительно-монтажных работ;
- Подготовка и подписание договора с генеральным подрядчиком;
- Независимый строительный контроль в процессе выполнения строительно-монтажных работ на всех этапах;
- Организация и ведение финансового контроля строительства при необходимости;
- Организация процедуры приемки объекта органами исполнительной власти;
- Ввод объекта в эксплуатацию;
Какую деятельность имеет права осуществлять техзаказчик
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, описывающей терминологию, технический заказчик является лицом, представляющим интересы застройщика. Таким образом, на него ложатся не только управление и контроль строительными работами, но и построение взаимоотношений с любыми необходимыми для реализации проекта организациями. Это могут быть госорганы, частные компании, практикующие выполнение различного рода работы, как юридические, так и строительные, инженерные.
На стоимость услуг технического заказчика влияет несколько факторов, но ключевым моментом является количество возложенных на него функций. Во многих случаях техзаказчики не выполняют работу подрядчика, поэтому их деятельность может быть классифицирована как посредническая. Понятия застройщик и техзаказчик имеют принципиальные отличия: первый имеет право проводить строительные работы, второй — выполняет отдельные этапы работ, представляя интересы застройщика.
Нередко поднимается вопрос о совпадении полномочий техзаказчика с инженерными инспекциями, задача которых контролировать этапы работ. Однако стоит отметить, что первый обладает гораздо большими полномочиями, поскольку как говорилось выше, имеет право на осуществление технического надзора.
Ответственность техзаказчика
Поскольку услуги технического заказчика в строительстве заключаются в представлении интересов застройщика исключительно в построении отношений с организациями, участвующими в процессе производства работ, предъявить ему требования можно только в случае, если этот пункт выполнен ненадлежащим образом. В частности, привлечь к ответственности техзаказчика можно, если:
- если реально выполненный объём работ не соответствует данным, заявленным в документации;
- нарушены сроки, допущено не только отставание от графика, но и в некоторых случаях опережение его (на определённых этапах работ это недопустимо);
- несоответствие сметы;
- несоответствующее заданным в документации параметрам качество выполненных работ.
«Ди Би Си Консультантс» выполняет функции Технического заказчика при реализации строительных проектов.
Мы выступаем профессиональным партнером Инвестора или Заказчика, защищаем их интересы и обеспечиваем соблюдение качества на всех этапах подготовки проектирования, проектирования и строительства объектов.
В качестве Технического заказчика мы выполняем от имени Инвестора или Заказчика все необходимые действия, направленные на своевременное и надлежащее выполнение всеми участниками проекта обязательств с целью успешной реализации проекта.
Привлечение «Ди Би Си Консультантс» в качестве Технического заказчика позволит снизить административные риски и обеспечить реализацию проекта в запланированные сроки.
Наши услуги Технического заказчика включают:
Подготовка полного пакета исходно-разрешительной документации (ИРД)
- Правоустанавливающие документы;
- Градостроительная документация;
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- Результаты инженерных изысканий;
- Результаты технического обследования строительных конструкций (при необходимости);
- Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения;
Контроль разработки проектной документации
- Подготовка и утверждение задания на проектирование;
- Обеспечение эффективного взаимодействия между заказчиком-застройщиком/инвестором и проектировщиками;
- Осуществление контроля и техническое сопровождение проектных работ;
- Сопровождение проектной документации в экспертизе и согласование проектной документации в установленном порядке;
Согласование проектной документации и получение разрешения на строительство
- Получение положительного заключения экспертизы и других необходимых согласований;
- Техническое сопровождение разработки рабочей документации;
- Подготовка комплекта документов и оформление заявки на получение разрешения на строительство;
Сопровождение процесса строительства
- Получение разрешения на временное подключение к коммуникациям;
- Строительный контроль за производством строительно-монтажных работ;
- Контроль осуществления авторского надзора за строительством;
- Контроль за соблюдением строительных технологий, качества выполнения работ и нормативных требований;
- Контроль внесения изменений в проектную документацию и их согласования – при необходимости;
- Сбор исполнительной документации;
- Представление интересов Заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также другими инспекциями и комиссиями;
Сдача объекта в эксплуатацию
- Сдача выполненных работ Заказчику;
- Организация работы приемочных комиссий и ввод объекта в эксплуатацию;
- Заключение договоров с обслуживающими организациями и поставщиками электроэнергии, тепла, газа, воды, телефонии и т.д.
- Передача объекта эксплуатирующей организации;
- Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- Оформление права собственности на построенный объект.
Обязанности и функции заказчика
Благодаря вступлению в СРО функции заказчика расширяются и, кроме распоряжения материальными средствами, он имеет право на выполнение ряда других операций. Среди них:
- Составление и дальнейшее утверждение проектной документации и смет.
- Подписание договоров подряда и генподряда.
- Ведение бухгалтерского учета.
- Осуществление контроля за ходом проведения изыскательных работ, включая исследования грунта, воды и воздуха.
- Надзор за выполнением работ на строительной площадке, в том числе технический и авторский надзор.
- Подготовка документации и проведение работ по сдаче готового объекта в эксплуатацию.
Роль технического заказчика в возведении объекта
Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика – своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.
Практический пример работы технического заказчика
Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:
- заключить договор аренды на земельный участок;
- заключить договор срочного безвозмездного использования данным участком на период проектирования, подготовки к строительству, период строительства объекта;
- подготовить и подписать документацию о переводе земли в нужную категорию.
Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.
После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.
Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.
Что делает генеральный подрядчик
Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.
Главное, чтобы генеральный подрядчик имел большой опыт в строительстве новых жилых домов. От него теперь будут зависеть сроки и качество стройки. Генеральный подрядчик нужен, чтобы правильно организовать строительный процесс, а также участвует в оформлении проектной документации.
Основные функции генподрядчика:
- обеспечить безопасность всех работ на стройке, а также охрану окружающей среды;
- вовремя сдать проект заказчику;
- найти подрядчиков и проконтролировать строительный процесс.
Функции технического заказчика
Технический заказчик в строительстве – это сторонняя организация, юридическое лицо, которое нанимается от имени собственника или заказчика для реализации проекта строительства. Услуги тех.заказчика востребованы как для объектов нового строительства, так и для реконструкции или выполнения отделочных работ на проектах.
-
Среди задач тех.заказчика – привлечение всех подрядных организаций, которые необходимы для реализации всех этапов строительства.
-
Технический заказчик проводит тендерные мероприятия по привлечению генподрядных организаций на реализацию проекта.
-
После заключения договора он обязуется полностью контролировать все работы при реализации проекта генеральным подрядчиком, например, закупки, строительные работы и так далее.
-
Тех.заказчик принимает помещения для своего заказчика и озвучивает все замечания.
-
По завершению строительства тех.заказчик сдает здание, офис или другое помещение в эксплуатацию вместе с генподрядчиком.
Требования к техническому заказчику
Получить СРО технического заказчика в строительстве несложно. Достаточно соблюдать соответствовать некоторым требованиям и сделать взносы в компенсационный фонд. Такие взносы считаются обязательными условиями для вступления. Компенсационный фонд СРО — это обособленное имущество, находящееся в собственности саморегулируемой организации, формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Каждый член СРО оценщиков должен внести обязательный взнос в компенсационный фонд.
Основные требования к техническому заказчику:
- Высшее образование в области строительства;
- Стаж работы в строительстве не менее чем 3 года после получения диплома о высшем образовании в области строительства;
- Общий трудовой стаж в этой сфере не менее чем 10 лет;
- Повышение квалификации специалиста не реже 1 раза в 5 лет.
Вот как выглядит договор технического заказчика и что в него входит:
- Предмет договора;
- Права и обязанности тз;
- Права и обязанности заказчика;
- Порядок расчетов;
- Порядок передачи объекта;
- Порядок устранения недоработок;
- Ответственность сторон и порядок рассмотрения споров;
- Конфиденциальность;
- Освобождение от ответственности (форс-мажор);
- Срок действия и порядок изменения договора;
- Заключительные положения.
Если технический заказчик состоит в СРО строительство, то он может законно предлагать услуги, в противном случае осуществлять данную деятельность он не сможет.
Итак, СРО для технического заказчика обязательно, оно дает преимущества и открывает некоторые возможности. Получить членство в СРО технического заказчика по срокам можно от 1 до 5 дней.
Значимость технического заказчика
Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него. В соответствии со словами застройщика (технического заказчика), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.
Услуги и функции технического заказчика, строительный контроль качества
Функции технического заказчика как кажется на первый взгляд нельзя отнести к определённому виду деятельности. Сегодня, в современном мире, Технический заказчик в строительстве это технический и финансовый партнёр инвестора/застройщика при реализации того или иного объекта. На первоначальном этапе роль технического Заказчика определить, имеет ли тот или иной объект право на существование.
Гед бы вы не занимались строительством, при реализации объектов застройщик сталкивается с различного рода трудностями, такими как: изменения нормативных актов, регулирующих правила застройки, проблемы с согласованиями, изменением части разрешительных документов и т.д. Поэтому даже опытному застройщику при реализации инвестиционных проектов трудно понять, какие нормативные документы распространяются на их объект. Нередки случаи, когда законы и нормативные акты противоречат друг другу. Так же важную роль играет специфика объекта.
Вникнуть, разобраться во всех нюансах и грамотно выстроить процесс реализации девелоперского проекта вам поможет сильный и опытный технический заказчик.Важно чтобы технический заказчик сопровождал процесс реализации объекта от начала и до сдачи в эксплуатацию.
На стадии разрешительной документации многим инвесторам может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительным функциям, однако все ведущие игроки рынка прекрасно понимают, что основной вектор формирования вашего проекта, вектор отношений и реализации проекта закладывается на этом этапе.Технический заказчик в строительстве это инжениринговый партнер, который берёт на себя непростую роль связующего звена между инвестором, проектировщиком, генеральным подрядчиком, подрядчиками инвестора и иным контрагентами.
На этапе проектирования объекта только профессионал способен увязать пожелания застройщика, творческого архитектора с требованиями нормативно-правовых документов и при этом, путем контроля создания проектной документации, анализа принятых проектировщиком решений, достичь экономию будущего строительства.
Работа технического заказчика всегда окупится, ведь ни для кого не секрет, что недобросовестные проектировщики, экономя свое время, порой не проводят расчетов строительных конструкций и вынуждены перезакладываться на так называемую «свою безопасность», размеры некоторых технологических помещений могут превышать требуемые для выбранного типа оборудования, что тоже в свою очередь «съедает» полезные квадратные метры, завышение объемов потребления энерго-ресурсов неизбежно повлечет удорожание оплаты за технологическое подключение объекта, не верно выбранный тип стены и утеплителя приведет к удорожанию эксплуатационных расходов и т.
Таким образом, работа профессионалов службы технического заказчика по контролю и оптимизации проектных решений является экономией десятков и даже сотен миллионов рублей, превышающих стоимость услуг техзаказчика многократно.
Строительство объекта нуждается в постоянном надзоре и контроле со стороны профильных инженеров технического надзора ведь в процессе строительства часто возникает масса вопросов, которые не были учтены ни в проектной ни в сметной документации, необходимость принятия решения об изменении того или иного технического решения, пересогласования проектной документации в согласующих организациях и т.
Решение подобных вопросов необходимо в самый короткий срок для обеспечения высоких темпов строительства и здесь по праву технический заказчик выступает «локомотивом» и создает условия позволяющие нормально функционировать всем задействованным в реализации инвестиционного проекта структурам.
Одновременно, выстроив полную цепочку взаимодействия всех участников строительства, технический заказчик ведёт контроль сроков реализации проекта, финансовый контроль за расходом инвестиционных средств застройщика, контроль объёмов и качества выполняемых работ, учёт материалов, приемку инженерного оборудования на объекте и складе застройщика, проверку представленных к оплате работ, отслеживает соблюдение норм, правил при строительстве, не допускает брака, особенно в скрываемых в последующем работах и многое другое.
Полный контроль эффективности использования инвестиций, а в некоторых случаях и необходимости разных затрат в целом лежит на службе технического заказчика и технического надзора.
Давайте не будем забывать и о конечном этапе строительства «ввод объекта в эксплуатацию», когда собранная техническим заказчиком с первых дней строительства техническая и исполнительная документация играет важнейшую роль для предъявления объекта к сдаче приемочной комиссии. Кропотливая и грамотная работа по подготовке так называемой «папки госкомиссии» (на данный момент такой термин отсутствует), важнейшая задача инспектора технического надзора.
Учитывая все аспекты деятельности технического заказчика, которые мы конечно не с полна раскрыли в этой статье, можно делать выводы о том, что вся деятельность технического заказчика направлена на соблюдение интересов инвестора во всем спектре процессов организации и реализации строительства Технический заказчик обеспечит надлежащее качество, строительство в запланированные сроки и в заданных бюджетных параметрах.
Одновременно, хотим обратить Ваше внимание на то, что функции технического заказчика на современном рынке не ограничмваются только техническими действиями.
Сегодня технический заказчик выполняет инвестиционный аудит и формирует бизнес-план будующего проекта и осуществляет его защиту, сопровождает инвестиционные сделки, осуществляет непосредственное управление проектом до ввода его в эксплуатацию, передает завершенный строительством объект в эксплуатирующую службу и в последующем способен обеспечить качественную эксплуатацию недвижимости. Мы уверенны, что в будующем функции технического заказчика будут только расширяться и обретать более комплексный характер управления недвижимостью.
Кто такие застройщики, генеральные подрядчики?
Чтобы разобраться в данном вопросе, следует учитывать обязанности главного ответственного лица строительства. В данной роли выступает застройщик. Последний владеет участком и предоставляет его под застройку. При этом ЗУ может быть куплен или арендован. Застройщик должен иметь документы, подтверждающие право владения участком либо аренды земли. Такое лицо вправе заниматься:
- Привлечением инвесторов для возведения строений. При этом застройщик выступает гарантом передачи результата выполненных строительных мероприятий инвестиционной компании.
- Заключением соглашений с исполнителями, подрядчиками .В данном случае застройщик будет действовать как заказчик.
- Контролем процесса строительства.
Генеральными подрядчиками называют лиц, заключающих договоры на осуществление инженерно-строительных мероприятий с субподрядчиками. В таких соглашениях указываются:
- четкие обязанности подрядчика;
- сроки реализации оговоренных операций;
- стоимость обозначенных в соглашении работ.
Этапы судебной экспертизы
- определение круга задач, обязанностей, полномочий, первичное знакомство с объектом, получение техзадания, согласование стоимости и оформление договора о предоставлении услуг технического заказчика;
- изучение участка, имеющейся документации, составление плана работ, календарного графика, назначение исполнителей;
- подготовка договора землепользования, составление, проверка исходно-разрешительного пакета, архитектурной концепции, плана участка, их согласования, утверждения в инстанциях;
- получение техусловий, участие в выборе проектировщиков, разработка, экспертиза ПСД;
- участие в геоинженерных изысканиях, подборе подрядчиков и поставщиков, координация производственных процессов на стройплощадке;
- контроль уровня и объема строительных работ, используемых материалов и документов для них — актов приема, освидетельствования, сертификатов, ТТН;
- обследования конструктивных элементов, отбор проб для анализа и образцов для испытаний, при выявлении дефектов — составление актов, отслеживание исправления;
- контроль первично-исполнительных, учетных, финансовых регистров, смет, счетов к оплате;
- оформление пакета для ввода здания в эксплуатацию, приема комиссией, организация испытаний;
- получение итоговой документации и передача ее заказчику для получения прав собственности.