Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взять в аренду государственную и муниципальную землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Какие могут возникнуть сложности?
- Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
- Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
- Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Процедура аренды земли у администрации
Аренда земельного надела у администрации считается наиболее распространенным вариантом получения территории в личное пользование. Согласно законодательству РФ обратиться с подобной заявкой могут как обычные граждане, так и юридические лица – владельцы предприятий, агрофирм и прочих организаций. При этом иностранные граждане также имеют право на получение участка.
В качестве целей использования земельных площадей могут выступать строительство частного дома, ведение хозяйства, а для юридических лиц – какая-либо коммерческая деятельность, например, сельскохозяйственное производство, возведение офисных зданий, киоск, павильон, стоянка, автосервис, автомойка, шиномонтаж и прочее. При этом учитывается категория каждого отдельного участка, определяемая согласно его целевому назначению.
Процедура получения территории предполагает сбор соответствующих бумаг, и последующее предоставление такового в администрацию вместе с заявлением на аренду надела. Перечень документов установлен законодательством, но не исключено внесение в данный список каких-либо поправок и коррективов, предписанных местными органами власти. Перед началом процедуры рекомендовано осведомиться относительно пакета бумаг, требуемого в конкретной ситуации, а также получить консультацию юриста, специализирующегося в решении земельных вопросов.
Получив одобрение от органов местной власти, обозначенное в соответствующем акте, нанимателю следует обратиться с указанным документом в органы кадастра для регистрации и получения плана участка. После оформления бумаг потребуется вновь совершить визит в администрацию, где на основании предоставленных регистрационных документов будет подписан договор аренды и земля перейдет в пользование гражданина или юридического лица.
Процедура аренды земли у администрации требует скрупулезного и внимательного подхода. Важно изучить все нюансы вопроса и определить, какой именно вариант получения территории в пользование оптимален в конкретном случае. При необходимости следует получить консультацию специалиста, что существенно сократит временные затраты на процедуру и избавит от возможных трудностей.
Следующее действие — постановка на учёт
Если исключить случай из тендера, будущий арендатор сам занимается процедурой межевания своего участка и постановки на кадастровый учет. В результате этих действий условно бесхозные земли получают четко очерченные границы и официально исчисленную площадь.
Для того чтобы выбранная территория попала в базу данных Росреестра, арендатор должен подать заявку на межевание в соответствующий районный земельный комитет. В оговоренный день нужно дождаться приезда кадастрового инженера, в задачу которого входит замер территории и топографическая съемка, а также оформление всех необходимых документов.
С ними арендатор должен будет посетить Федеральное ведомство, которое занимается бухгалтерским учетом, кадастром и картографированием земель; там сайт будет занесен в уникальную базу данных. Затем необходимо представить копию кадастрового плана с выпиской из кадастрового паспорта территории.
В крупных городах аренда земли у городской администрации – непростая задача. Так как претендентов много, а свободных территорий гораздо меньше. И торги на аукционах становятся чуть ли не единственным способом получить участок земли в Подмосковье.
В большинстве случаев участки уже сформированы, имеют кадастровые номера и четко определенные границы; это обязанность муниципальных властей. Претенденты на аренду должны будут подать заявки на участие в аукционе. Чаще всего тендер на конкретную территорию (точнее, на право ее использования) инициирует сам арендатор. Но есть и аукционы, которые проводятся регулярно, где каждый может побороться за пустые предметы.
Если право на строительство приобретено в процессе аукциона, данный участок сдается в аренду до завершения строительных работ. В последующем арендатор имеет право выкупить его по сниженной цене (2,5% от суммы, составляющей кадастровую стоимость). Поэтому аренда земельного участка у администрации города – несравненно более выгодное мероприятие, чем у частного лица.
Расходы на оформление
Оформление участков в аренду предусматривает обязательную уплату госпошлины, а также предполагает внесение некоторой суммы на составляемую кадастровым органом техническую документацию.
Согласно законодательных актов РФ частным лицам госпошлина будет стоить 2000 рублей, для юридических организаций такая сумма оплаты составит 22000 рублей.
Работа кадастрового бюро над изготовлением технической документации на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Сумма зависит от размера территории, условий, отличительных особенностей, географического места расположения и сложностей земельного участка.
Внимание! Договор аренды земли у нотариуса не регистрируется. Перед тем, как заключить соглашение будущий арендатор может обратиться в юридическую консультацию, чтобы определиться с выгодными условиями заключаемого договора.
Подготовка документов и сдача в гос.инстанцию
Особую роль играет процедура сбора пакета документов. Они предоставляются в Департамент земельных ресурсов. В отсутствии данного учреждения в населённом пункте можно обратиться в Департамент имущественных отношений. В пакете должны присутствовать следующие документы:
- Гражданский паспорт в оригинале и в копиях.
- Идентификационный код.
- Если обращается юридическое лицо, стоит предоставить копию устава и учредительных документов.
- Приобщается справка полученная в Едином Государственном реестре.
- Составляется заявление, в котором указывается расположение участка, его размеры, а главное, цели, в которых будет использоваться земля.
Подать документы в Департамент необходимо сразу же после того, как нашелся необходимый участок. Представители госучреждения примут у бумаги, предварительно проверив их подлинность. Дополнительно необходимо составить обращение-заявление.
ВНИМАНИЕ: Взамен на папку бумаг выдадут справку. С ней нужно будет явиться после того как Департамент отреагирует на обращение.
Документы для получения аренды земельного участка без торгов
Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:
Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:
- Заявление о предоставлении земельного участка
- Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
- Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН
При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:
- Заявление
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:
- Заявление о предварительном согласовании земельного участка
- Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером
Что выбрать — арендованный участок или с оформлением права собственности?
Все зависит от финансовых возможностей и дальнейших планов на участок.
Для начинающих предпринимателей, которые не уверены, что магазин окажется прибыльным, лучше оформить временную аренду, которую впоследствии можно будет продлить. Также арендатор становится приоритетным претендентом на выкуп арендуемого земельного участка в собственность.
Для располагающих финансовыми возможностями выгодным будет приобретение участка в собственность. Такой участок в дальнейшем можно будет сдать в аренду или перепродать.
Об особенностях аренды и купли-продажи ларька рассказано в этом материале, а здесь описана инструкция по приобретению площади под продуктовый магазин.
В статье были рассмотрены основные спорные вопросы, касающиеся аренды и покупки земли под магазин. В целом, нет особых отличий, за исключением целевого назначения, от осуществления сделок с иными землями. Наиболее сложным и долгим способом является приобретение государственной земли.
Аренда или покупка земли у частного лица имеет свои минусы, и прежде, чем принимать решение, нужно проверить всю документацию, навести справки в государственных органах. Отдельным вопросом стоит приобретение земли у собственников многоквартирного дома. С практической точки зрения, собственники часто оказываются против строительных работ на территории жилого дома, и убедить их в необходимости магазина — проблематично.
На что обращать внимание, когда арендуете землю у администрации города?
Процедура оформления земельного участка будет меняться в зависимости от того, кто является получателем такой территории и в каком статусе находится сам надел.
- Если земля не сформирована и не поставлена на кадастровый учет, необходимо запросить схему ее расположения, обратиться к кадастровому инженеру, провести межевание и получить кадастровый паспорт, зарегистрировав участок.
- В столичном регионе можно арендовать через торги, организованные заявителем, только зарегистрированные территории населенных пунктов или сельскохозяйственные угодья.
- Не готовы самостоятельно изучать публичные карты Росреестра, делать запросы на выписки с информацией об участках и проверять каждый по кадастровому номеру – ждите, когда местная администрация выставит на аукцион конкретную землю или обратитесь к нашим специалистам.
- Перед арендой проверьте разрешенное использование и категорию надела, а также возможность присоединения к инженерно-техническим сетям.
- Если границы участка приходится уточнять, либо в торгах участвует меньше двух претендентов, а также по иным основаниям, в проведении аукциона могут отказать.
Покупка земельного участка в собственность (особенно с привлечением кредитных средств) не слишком выгодное вложение для того, кто только начинает заниматься бизнесом. Это сопряжено с очень большим количеством рисков. Поэтому лучше всего воспользоваться правом взять землю в аренду у государства.
Огромным преимуществом такого вида сделки обычно является стоимость. В большинстве случаев она значительно меньше рыночной, поскольку за основу берется кадастровая величина. Кроме того, гарантом подобного соглашения является государство, заинтересованное в увеличении финансовых поступлений в бюджет.
Обычно оформление аренды осуществляется через аукцион, который может проводиться как по инициативе местного органа, так и по желанию предпринимателя, заинтересованного в земле. По результатам торгов заключается само соглашение.
Процесс заключения арендных отношений
Гражданин может использовать арендованный участок под павильон или с другой целью. В настоящее время заключение арендных отношений с представителями администрации муниципального образования обретает популярность. В данном случае территория переходит в использование конкретного субъекта. В данном случае применяется срок, который оговорен сторонами при формировании соответствующего соглашения. В частности, иногда Договор составляется на 49 лет. Действующие положения правовых актов указывают на то, что с заявлением вправе обратиться простой гражданин или целая организация. При этом, стоит отметить, что направленность деятельности фирмы может быть любой.
Особенностью называют то, что граждане иностранных государств, также обладают правами на оформление арендного соглашения в отношении земельного надела. Целью может выступать много направлений, к примеру, под гараж, под ИЖС и прочее. Если арендатором выступает компания, то целью составления договора становится ведение деятельности, носящей коммерческий характер. В частности, это производство товаров с/х назначения, выполнение услуг в сфере авто и т.д. Стоит указать, что в каждом отдельно взятом случае потребуется обратить внимание на то, какая категория относится к участку и какого его назначение.
ВНИМАНИЕ !!! Процесс формирования арендного соглашения предусматривает, что гражданину потребуется собрать определенный пакет документации и в последующем направить их в администрацию конкретного муниципального образования. Изначально формируется заявление, в котором указывается просьба относительно предоставления надела в аренду.
Стоит указать, что перечень актов отражен законодателем. Однако, важном помнить, что в зависимости от возникшей ситуации, уполномоченные органы вправе затребовать дополнительные акты. Это решение принимается сотрудниками МСУ.
Прежде чем приступить к рассматриваемой процедуре, потребуется уточнить, какая документация нужна. Важным моментом выступает то, что для конкретной ситуации подбирается определенный перечень актов. Кроме того, нужно воспользоваться услугами юриста и получить консультацию по данной теме. Обращаться нужно к лицу, которое специализируется на земельных правоотношениях.
Порядок выдачи надела
Перед тем как оформить земельный надел в аренду, потребуется учесть процедуру. Стоит обратить внимание, что она может разниться в зависимости от региона проживания гражданина. Часто не совпадают акты, перечисленные для оформления рассматриваемого типа соглашения. Кроме того, отличаться могут нормы, действующие в пределах отдельно взятого муниципалитета. Это касается норм, которые направлены на регулирование земельных правоотношений. Стоит указать, что уполномоченные органы, которым заявка будет передана на рассмотрение, будут отличаться. По этой причине, прежде чем приступать к рассматриваемой процедуре, потребуется уточнить все особенности, которые ей присущи.
Важным моментом выступает то, что гражданин обладает возможностью по собственному усмотрению выбрать земельный участок. С указанной целью потребуется собрать сведения относительно конкретного надела. Использовать можно разнообразные сервисы, которые действуют в режиме онлайн. В данном ситуации часто применяется гражданами кадастровая карта. Она обладает публичным значением. При использовании указанного варианта получится посмотреть, какая территория свободна, а где уже есть собственник или арендатор. В другой ситуации предусматривается, что сотрудники местной администрации самостоятельно предлагают гражданину участок, в отношении которого можно сформировать соглашение.
ВАЖНО !!! На начальной стадии потребуется грамотно оформить заявление. Оно предусматривает просьбу о предоставлении земельного надела в использование. В документе отражаются определенные сведения. В частности, это информация об организации, куда направляется документ. Затем прописываются данные о гражданине. Это касается его фамилии и инициалов, адресе, по которому он проживает. Кроме того, прописывается день рождения и данные акта, посредством которого удостоверяется личность.
Когда заявление формируется представителем организации, то потребуется прописать наименование фирмы и сведения относительно того, кто ей руководит. Указывается информация о том, где предположительно располагается участок. Если есть на примете определенный участок, то потребуется описать его нахождение точно. Обосновываются размерные характеристики запрашиваемого объекта. Указать нужно, какое назначение имеется у земли и планируется ли на ней возводить жилые или иные помещения.
Также нужно указать, с какой целью планируется использовать территорию. Если лицо принимает участие в торгах, то прописываются сведения о лицевом счете. Это нужно для того, чтобы при отказе, на счет поступила сумма задатка. Стоит отразить, что в рассматриваемом акте обозначается разновидность правомочий на участок.