Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты в чем отличие от квартиры с юридической точки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С точки зрения российского законодательства, главное отличие апартаментов от типовой квартиры в городской многоэтажке состоит в том, что они являются не жилой, а коммерческой недвижимостью. И данный статус никак не меняется даже в том случае, если на таких квадратных метрах постоянно проживает семья с детьми. Само здание, состоящее из апартаментов, также не обретает статуса жилого дома. Хотя оно вполне может находиться под управлением жилищной компании и иметь соответствующие атрибуты – ящики для почты в подъездах, придомовую детскую площадку и т.п.
Сегодня застройщики часто предлагают клиентам приобрести юридически нежилые помещения, рекламируя их как объекты повышенной комфортности. Однако в такой рекламе обычно не упоминается тот факт, что в подобном «жилье» не удастся оформить прописку. В отличие от квартиры в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку закон разрешает постоянную регистрацию только в жилом фонде.
Представим себе, что вы задумались о покупке апартаментов, которые должны стать единственным местом проживания для вас и вашей семьи. В этом случае вам придется учитывать тот факт, что всем членам семьи нужно будет оформить временную регистрацию «по месту пребывания», которая действительна ограниченное время – в течение пяти лет. То есть ни у вас, ни у ваших близких не будет штампа прописки в паспорте. Только вкладыш – свидетельство о временной регистрации.
А если апартаменты располагаются, например, в бизнес-центре, то даже такой личный статус оформить вряд ли получится. Как следствие, у вас могут возникнуть проблемы при устройстве на работу, получении пенсии и т.д. Следует также иметь в виду, что за полное отсутствие какой-либо регистрации в течение трех и более месяцев предусмотрен штраф, налагающийся не только на самого нарушителя, но и на собственника помещения.
Вопрос урегулирования правового статуса апартаментов, использующихся для проживания, поднимался неоднократно, но пока проблема так и не решена. Однако, помимо ряда недостатков, такая недвижимость имеет и определенные преимущества перед обычной квартирой. Рассмотрим и то, и другое.
Налог при сдаче апартаментов в аренду
Доход при сдаче апартаментов в аренду государство облагает налогом в зависимости от статуса собственника.
Физическое лицо уплачивает НДФЛ в сумме 13% от полученного дохода. Оплата происходит на следующий год после подачи декларации в ФНС. Декларацию нужно сдать до 1 мая следующего года, а оплатить налог — до 15 июля.
Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с выбором упрощённой системы налогообложения (УСН) уменьшает сумму налога до 6%. Налог уплачивают четыре раза в год за каждый квартал, а отчётность сдают один раз в год. Обратите внимание: если в течение 30 дней после регистрации вы забудете подать заявление о переходе на УСН, вам начислят налог по ставке 20%, а перейти на УСН вы сможете только в следующем году.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Какие отношения с соседями
То, чем явно отличаются апартаменты от квартиры в новостройках — отсутствие требований по тишине и звукоизоляции. Если в обычном доме, как известно, нельзя шуметь после 23:00, и у соседей есть полное право вызвать наряд полиции, то жители апартаментов могут хоть до утра играть на барабанах. Все потому, что коммерческие помещения могут иметь разное назначение, но оно всегда нежилое. Владелец может использовать собственность так, как ему вздумается. Жить здесь, как на жилой территории, или организовать здесь студию звукозаписи, офис, открыть кафе или небольшую гостиницу для приезжих. То же касается и соседей, поэтому жителям не стоит удивляться внезапным рэп-баттлам за стеной посреди ночи. Чего не скажешь о владельцах квартир, где строго запрещено легально проводить подобную деятельность. Конечно, и в обычном многоквартирнике можно договориться о переводе помещения в нежилой фонд. Но на это предстоит потратить немало времени, к тому же, позволено это только владельцем недвижимости на цокольном этаже.
Апартаменты и квартира в чем разница
| Параметр | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Назначение | Жилое и коммерческое использование | Исключительно жилое использование |
| Право собственности | Обременение права собственности | Полное право собственности |
| Регистрация | Невозможна регистрация постоянного места жительства | Возможна регистрация места жительства |
| Цена | Часто выше, чем у квартир | Обычно ниже, чем у апартаментов |
| Тип отделки | Часто премиум класса | Часто стандартная отделка |
| Коммунальные платежи | Обычно дороже, чем у квартир | Обычно дешевле, чем у апартаментов |
| Инфраструктура и сервисы | Часто имеются дополнительные услуги и сервисы | Обычно стандартная инфраструктура района |
| Возможность сдачи в аренду | Возможно сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду | Обычно возможно сдавать только в долгосрочную аренду |
| Налоги | Обычно выше, чем у квартир | Обычно ниже, чем у апартаментов |
| Ипотека | Возможна, но условия могут быть хуже | Возможна, часто с более выгодными условиями |
Отсутствие услуг. Отсутствие обслуживания и дополнительных удобств, которые предлагают гостиницы, может быть недостатком апартаментов. В них нет возможности заказать обед или ужин из ресторана с доставкой в номер, использовать услуги консьержа, тренажерный зал или бассейн. Уборка апартаментов также осуществляется реже, чем в гостиницах, поэтому вам придется заботиться о порядке самостоятельно.
Отсутствие круглосуточной администрации. В случае возникновения каких-либо проблем или вопросов могут возникнуть затруднения, так как апартаменты обычно не имеют администраторов, готового помочь вам в любое время суток. Вам придется решать все вопросы самостоятельно или обращаться к агенту по аренде апартаментов, однако сделать это возможно, как правило, только в рабочее время.
Ограниченный выбор местоположения. Гостиницы обычно находятся в центре городов или на берегу моря, в то время как апартаменты могут быть расположены в разных районах, в том числе спальных, вдали от центра или пляжа. Если вам нужна определенная локация, вам может быть сложнее найти подходящие апартаменты.
Таким образом, выбор апартаментов или гостиниц зависит только от ваших предпочтений и требований к отпуску. Если вы ищете просторное и уютное жилье с возможностью самостоятельного питания, апартаменты будут идеальным выбором. Если же для вас важны дополнительные услуги и близость к развлечениям, гостиница может быть более подходящим вариантом. В любом случае, при планировании отдыха в апартаментах, убедитесь, что вы выбираете надежное агентство по аренде, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Kaкими бывaют aпapтaмeнты?
Существует две основные классификации апартаментов. Первая – по назначению помещения:
- Апарт-отель.
- Доходный дом.
- Кондоминум отель.
- Апартаменты в многофункциональном комплексе.
Апарт-отель относится к бюджетному классу. Он состоит из 2-3 жилых комнат, санузла и кухни либо специально оборудованного уголка для приготовления пищи. Арендовать номер можно на определенный срок. Дополнительно жильцы получают возможность пользования гостиничными услугами: заказ еды в номер, уборка помещения.
Доходный дом по факту является обычным многоквартирным домом, построенным для получения прибыли. Жильцы арендуют их на длительный период и получают некоторые дополнительные услуги: охрана, уборка, приготовление пищи.
Кондомиум отель – практически полный аналог апарт-отеля, но жильцы получают возможность арендовать помещение на более длительный срок, а впоследствии и выкупить его.
Недвижимость в многофункциональных комплексах изначально размещаются в нежилых помещениях: офисных зданиях, коммерческих постройках. Но по юридическому статусу они ближе к стандартным квартирам.
Нежилая недвижимость такого типа имеет еще одну классификацию:
- класс A – жилая комната, совмещенная с кухней по типу студии. Наличие ванны и туалета является обязательным условием. Площадь не превышает 40-50 квадратных метров и подходит для проживания пар или одиноких людей;
- класс B характеризуется наличием 2-3 комнат, кухни и санузла;
- класс C – площадь жилых помещений составляет более 100 м2. Обычно имеет 3-5 комнат и подходит для людей, желающих иметь жилье в центральных районах города.
- класс люкс – апартаменты, расположенные в пентхаусах, небоскребах или на берегу моря. Состоит из 2-3 комнат, санузла и кухни. Отличительной способностью, выделяющей такое жилье из остальных классов, является дорогостоящий ремонт и внутренняя отделка.
Какие виды апартаментов: не все делается ради денег
Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.
Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.
Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.
Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.
Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.
Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.
Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.
Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.
Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.
Вопросы налогообложения и вычетов
В плане налогообложения владельцы квартир в более удачном положении, чем собственники апартаментов. Сейчас налог на жилую недвижимость составляет 0,1−0,3% от стоимости жилья.
Кроме того, покупая квартиру, вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей на одного владельца, а молодая семья может получить до 520 тысяч рублей вычета. Также по квартире в ипотеке государство возвращает порядка 13% от уплаченных процентов, только не более 390 тысяч рублей на каждого из супругов.
Условия по апартаментам менее выгодные, потому что по нежилой недвижимости установлен повышенный налог — нужно выплачивать ежегодно по 2% от кадастровой стоимости. Это при условии, что апартаменты значатся как часть торгово-офисного либо многофункционального центра. Если же апартаменты по документам числятся как «прочие объекты недвижимости», то налоговая нагрузка будет меньше — налог будет 0,5%. В целом же для апартаментов налоговых вычетов нет.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.