Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.

Процедура перевода и документы

Собственники участков СНТ имеют законное право обратиться с ходатайством о присвоении земельному наделу ВРИ «ИЖС» в местную администрацию.

В случае, когда права на земельный надел не оформлены, рекомендуется сделать это до начала процедуры смены ВРИ.

Органы Росреестра затребуют с заявителя следующие документы:

• Распорядительный акт администрации о выделении земли участникам товарищества.
• Садовая книжка.
• Описание границ участка.
• Отчет о проведении общего собрания членов товарищества о распределении участков.
• Выписка из кадастрового плана на весь земельный массив, принадлежащий СНТ (с выделением на плане границ, принадлежащего вам участка).
• Документ правления СНТ, подтверждающий факт выделения вам земельного надела.

Рубрика «Вопросы и ответы»

Вопрос №1. Мы не имеем возможности перевести наш земельный участок из СНТ в ИЖС. Категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: садоводство. Можем ли мы доме, построенном на данном участке, оформить регистрацию?

Законодательство позволяет Вам строить на Вашем участке дом для круглогодичного проживания, в связи с чем Вы так же имеете право оформить регистрацию в данном доме, но лишь после регистрации собственно самого дома с получением кадастрового паспорта.

Вопрос №2. У нас на земельном участке СНТ построен дом, где мы и проживаем круглогодично. Администрация не даёт разрешения на перевод земель из одной категории в другую, мотивируя свой отказ отдалёнными планами на данную территорию. Законно ли это?

Решение администрации Вы всегда можете оспорить в судебном порядке, но следует помнить о том, что в соответствие с Федеральным законом № 172-ФЗ в случае несоответствия желаемой категории земель утверждённым документам территориального планирования или землеустроения администрация не имеет права выдавать акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?

Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:

1. Находиться в черте населённого пункта.
2. Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
3. На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
4. Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).

Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:

• земли, используемые под посев зерновых культур;
• луга;
• пастбища;
• стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.

Причины и основания отказа

Почему заявителю могут отказать:

• заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
• поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
• указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
• экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
• особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.

Как перевести участок из СНТ в ИЖС: порядок действий

Прежде чем собирать документы на перевод категории участка, его собственнику следует обратится в местную администрацию для получения консультации и устного ответа. Если сотрудники дадут отрицательный ответ, в дальнейшем сборе документации не будет смысла.

Получение положительного ответа возможно на следующих условиях:

1. Не существует ограничений, принятых на федеральном уровне.
2. Возможность предоставления положительного экологического заключения.
3. Существует возможность замены статуса на основе утвержденного плана территориального землеустроения.

Собственник участка также должен обратится к председателю товарищества с заявлением на выход из сообщества, вследствие замены статуса земли. Данная процедура должна происходить должным образом. Заявление подается в двух экземплярах, владелец участка может поспособствовать его быстрейшему подписанию. Как правило, особенности выхода из товарищества прописаны в уставе. В процессе принятия решения, председатель опирается на него. Стоит сказать, что в условиях устава возможно включение ограничений или полного запрета на смену статуса земли. Подобные нюансы следует учитывать перед началом процедуры перевода.

Порядок действий при переводе статуса участка из СНТ в ИЖС:

• Собрать документы.
• Подать документы в местную администрацию.
• Получить положительное решение.
• Оформить изменение статуса.

Наиболее проблематичной процедурой является получение одобрения на смену статуса земли. Чтобы добиться желаемого результата, собственнику потребуется написать заявление и предоставить в местную администрацию полный пакет документов.

Из-за чего может быть отказ и что делать в этих случаях?

По ряду причин заявитель может получить отказ перевода СНТ в ИЖС в соответствии со ст. 4 Федерального закона № 172-ФЗ:

1. Отрицательное экологическое заключение.
2. На участок наложен запрет на перевод.
3. Территория не подходит для развития.
4. Нет возможности присоединения к населенному пункту, из-за чего невозможно внести изменения в документы планирования.
5. Заявление подано не самим собственником участка.

В судебном порядке заинтересованные граждане могут оспорить решение органов власти, но в случае противоречия федеральному законодательству, суд принимает решение об отказе переводе земель. Отказ выдается только в письменном виде.

На нашем сайте вы также найдете интересные статьи о том, как перевести землю в ИЖС:

• Из ЛПХ.
• Из земель сельхозназначения.

Разрешение на строительство — как это было раньше

Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.

Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.

Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.

Пошаговая инструкция — как перевести землю из садоводства в ИЖС

Прежде чем приступить к процедуре, необходимо ознакомиться с основными ее этапами и особенностями.

Она регламентируется ФЗ № 172 от 21.12.2004 г и включает следующую последовательность действий:

Подготовка документов	Соберите наиболее полный пакет документов еще до подачи ходатайства. В противном случае у вас не примут документы на рассмотрение.
Подача ходатайства	Оно подается вместе со всеми необходимыми документами лично собственником или его законным представителем.
Рассмотрение	Готовьтесь к ожиданию не менее 2,5 месяцев. Но в случае положительного ответа у вас появится возможность официальной смены категории участка.

Можно ли не регистрировать землю?

Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:

• Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
• Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
• На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
• Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.

Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?

Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:

• Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;

• Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.

Как уже было сказано ранее, такого ВРИ, как земельный участок СНТ на законодательном уровне не предусмотрено. Под такими наделами понимают садоводческие и огороднические наделы. Но, для лучшего понимания ситуации будем отталкиваться от простонародных выражений.

Перевести землю СНТ в ИЖС можно, но только при соблюдении нескольких требований, предъявляемых к такому наделу:

1. Участок состоит на кадастровом учете.
2. Границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре.
3. Соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе.
4. Все собственники земельного участка согласны на перевод.

Требования к участку земли

1. Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
2. Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
3. Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
4. На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.

Как перевести СНТ в ИЖС?

Для смены статуса территории необходимо обратиться в земельную палату администрации, в которой находится объект. Т.е. если это город, то в городскую, село – сельскую или районную.

Основанием для смены статуса участка является делание собственника, однако нельзя забывать и о других условиях:

• Согласие всех собственников, если земля поделена на доли между несколькими лицами;
• Согласие администрации – отсутствие планов по засеву земли либо проведения на ней сельскохозяйственных работ.

Для перевода СНТ в ИЖС, необходимо предоставить следующие документы:

1. Кадастровый паспорт участка;
2. Документ, подтверждающий право собственности на участок;
3. Документ, подтверждающий личность собственника;
4. Нотариально заверенная доверенность дольщиков земли, в случае, если участок поделен на доли между несколькими лицами.

После предоставление документов, владелец получит ответ в течение 1-2 месяцев. В случае отказа, процедуру необходимо провести повторно.

Обычно отказ администрации является следствием:

1. Ошибок в документах;
2. Предоставления неполного пакета документов;
3. Наличием у администрации планов по использованию земли в сельскохозяйственных нуждах.

• Стоит ответить, что только в первых двух случаях, существует возможность получить положительный ответ при повторном обращении и владельцу стоит направлять повторный запрос в земельную палату. Так как в случае отказа вследствие использования сельскохозяйственных земель по назначению, положительный ответ не буден дан вплоть до момента перевода всего СНТ в ИЖС.

Похожие записи:

• Депутаты Петербурга уточняют городской закон о тишине
• Льготная ипотека под 6%: навсегда и всем семьям с детьми
• Размеры пособий и компенсаций в 2023 году