Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличаются апартаменты от квартиры плюсы и минусы в Москве при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Какая разница между квартирой и апартаментами?
Назначение земли под апартаменты тоже может различаться. Участок может подходить под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения, проще говоря, бизнес-центры. Узнать назначение земли можно у застройщика. Для этого нужно попросить предоставить свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Есть и другие важные отличия квартир от апартаментов:
- Несмотря на то что в апартаментах можно жить со всеми удобствами и комфортом, использовать их можно по-разному. Например, в апартаментах можно обустроить хостел, студию для фотосъёмок или офис. И ничего из этого не будет считаться нарушением. В квартире же допускается только одно — жить.
- Городские власти тщательно следят за соблюдением строительных норм и требований при возведении новых многоквартирных домов. Регламентировано всё: высота здания, размеры и количество дверных и оконных проёмов, расположение санузлов, лифтов, перекрытий и так далее. К коммерческой недвижимости таких строгих требований нет, поэтому в апартаментах можно столкнуться с плохой шумоизоляцией, недостаточной освещённостью, низкими потолками и прочими недочётами.
Апартаменты или квартира: что выбираем
Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.
Выбирайте апартаменты, если:
- хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
- вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
- будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
- уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
- не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
- готовы переплатить за коммунальные услуги;
- вас не пугает повышенный налог на имущество;
- вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
- не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.
Покупайте квартиру, если:
- хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
- выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
- хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
- выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
- у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
- стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
- не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.
Обязательства по долгам
Еще один ответ на вопрос, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, связан с персональными долговыми обязательствами. Текущее законодательство обеспечивает защиту от преследования кредиторов тем, кто проживает в единственном имеющемся у него жилье. В том случае, когда у человека по каким-либо причинам образовались крупные долги, единственное жилье не может быть у него отобрано и продано для покрытия долговых обязательств. Исключение составляет ситуация, когда жилье было приобретено по ипотеке и находится в залоге у банка. В этом случае владелец недвижимости ее потеряет.
На апартаменты законодательная защита не распространяется. Для судебных приставов они являются обычным коммерческим объектом. И в случае, если их владелец задолжал деньги частному лицу, банку, микрофинансовой организации или кому-либо еще, приставы по решению суда обязаны будут выселить всех проживающих вне зависимости от их возраста. После чего апартаменты будут проданы в счет погашения долга.
Инфраструктурные нюансы
Когда строительная компания принимает решение о возведении комплекса жилых многоэтажек, ее руководство в обязательном порядке согласовывает свои планы с администрацией района. И, как следствие, строители берут на себя определенные обязательства по созданию в будущем микрорайоне необходимой инфраструктуры – прокладке коммуникаций, благоустройству придомовой территории, возведению школы, детского сада, поликлиники и т.д. Масштаб требующейся инфраструктуры рассчитывается по установленным государством нормативам, исходя из количества людей, которые будут проживать в планирующихся к возведению домах.
Когда здание возводится под апартаменты, застройщик имеет возможность существенно сэкономить на инфраструктуре. Поскольку для коммерческого объекта нет обязательных государственных требований по обеспечению его жильцов учреждениями образования и медицины. В связи с этим расходы застройщика снижаются, и он может предлагать апартаменты по привлекательной для покупателей стоимости. То есть, на 15-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых многоэтажках.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.
Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.
Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.
Какие отношения с соседями
То, чем явно отличаются апартаменты от квартиры в новостройках — отсутствие требований по тишине и звукоизоляции. Если в обычном доме, как известно, нельзя шуметь после 23:00, и у соседей есть полное право вызвать наряд полиции, то жители апартаментов могут хоть до утра играть на барабанах. Все потому, что коммерческие помещения могут иметь разное назначение, но оно всегда нежилое. Владелец может использовать собственность так, как ему вздумается. Жить здесь, как на жилой территории, или организовать здесь студию звукозаписи, офис, открыть кафе или небольшую гостиницу для приезжих. То же касается и соседей, поэтому жителям не стоит удивляться внезапным рэп-баттлам за стеной посреди ночи. Чего не скажешь о владельцах квартир, где строго запрещено легально проводить подобную деятельность. Конечно, и в обычном многоквартирнике можно договориться о переводе помещения в нежилой фонд. Но на это предстоит потратить немало времени, к тому же, позволено это только владельцем недвижимости на цокольном этаже.
Какие виды апартаментов: не все делается ради денег
Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.
Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.
Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.
Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.
Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой
Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.
Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.
В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.
Каково будущее этого типа недвижимости в России?
В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).
Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.
В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.
Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.
В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.