Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка юридической чистоты недвижимости и сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Риски для продавца и покупателя недвижимости
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
Восстановление договора купли-продажи
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Дубль-ревизия или переплата денег
Первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно этот орган компетентен проверять прошлое объекта на основе правоустанавливающих документов и данных гос. реестра прав на недвижимое имущество, отсекая различные обременения. То есть, если квартира, например, под арестом или с сомнительной иерархией собственников, сделку не зарегистрируют.
Но едва ли нотариус сможет расширить рамки существующего правового мониторинга. Выше своего функционала и полномочий, предписанных законом, он «не прыгнет». Поэтому, такая процедура будет дублироваться с проверкой Росреестра и, скорее всего, сведется к самому простому — изучению выписки из ЕГРП и документов, представленных клиентом. Следовательно, несовершеннолетних владельцев или прописанных по данному адресу, такая проверка, например, поможет вычислить, а вот недееспособных или отказавшихся в свое время от приватизации, которые и являются потенциальной угрозой для сделки, вряд ли, — предупреждает адвокат Олег Сухов.
Не помогут выявить сотрудники нотариата и подлог. Большинство «серых» схем на рынке недвижимости состоит в продажах по фиктивным документам. Стало быть, риски столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры сохранятся и в случае обращения в нотариальную контору.
Поэтому прибегнув к услугам нотариуса, вы с большей вероятностью не только закажите повторную экспертизу, но и потратите деньги впустую — кроме гос. пошлины за регистрацию права нужно будет заплатить и нотариальный тариф, размер которого различается в зависимости от масштаба сделки и региона.
Не уполномочен качественно оценивать риски
При проверке «чистоты» квартиры клиент рассчитывает получить не только формальную «бумагу», на которой зафиксированы этапы смены собственника или обременения, но и профессиональный совет о возможных подводных камнях — своеобразный отчет о риск-менеджменте, — поясняет адвокат Олег Сухов.
Не секрет, что на рынке недвижимости существует множество серых схем, и только опытный взгляд профессионала, который «в теме», может заметить возможные опасности. Нотариус по определению выполняет представительские функции, он универсален, не знает «узкой» специфики сферы недвижимости, не работает с судебными спорами, т.е. не обладает знаниями судебной практики, да и в принципе ограничен в том, чтобы давать консультации, не связанные с формальным свидетельствованием и удостоверением. Безусловно, юридические познания у нотариусов есть, но они скорее теоретические, а иногда и устаревшие.
К сожалению, в нашей стране пока очень немногие имеют уровень правовой грамотности, достаточной для того, чтобы правильно интерпретировать правовой статус разных сделок, форм собственности и обременения. Не говоря уже о том, чтобы оценить правовые последствия приобретения объекта недвижимости и сделать анализ вероятных рисков и материальных потерь. И здесь конечно, увы, нотариальный взгляд не достаточен, экспертные возможности есть только у юристов и адвокатов, специализирующихся на недвижимости и постоянно совершенствующих свои знания на судебных процессах.
Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:
- Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
- При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
- В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
- Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
- Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.
Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.
Что проверяет нотариус?
Основная причина обращения – гарантия «чистоты» сделки. Осуществляя крупные расчёты, стороны хотят убедиться в том, что сделка пройдет в рамках закона. К тому же нотариус – ответственное лиц. Если по его вине сторонам будет причинён какой-либо ущерб от заключенной сделки, он понесет полную имущественную ответственность. При обращении специалист:
- проверит, осознают ли стороны последствия своих действий;
- убедится, свободны ли стороны в своем волеизъявлении по отчуждению и приобретению;
- удостоверится о соблюдении предварительных мер, например, получение согласия органов опеки при сделке с несовершеннолетним или недееспособным, уведомление остальных дольщиков при продаже доли в общей собственности;
- проверит отсутствие обременений на недвижимость согласно данным Реестра.
Стоимость оформления договора
Услуги нотариуса при удостоверении договора купли-продажи квартиры предоставляются не безвозмездно. При этом на ценовую политику влияют следующие факторы:
- потребуется только удостоверить договор либо полностью отследить чистоту сделки;
- необходимо ли будет проверять благонадежность сторон;
- в каком регионе осуществляется сделка: в провинциальном городке услуги более лояльны, в столице цена будет варьироваться от 2000 до 6000 рублей;
- форма договора сторонами будет предоставлена или нотариус пропишет все нюансы самостоятельно;
- нужно ли будет заверять согласие супруга и уведомление сособственников о преимущественной покупке;
- будет ли составлять предварительный договор.
В целом общая стоимость услуг нотариуса с учетом вышеперечисленных статей расходов составит около 15000 рублей. При этом в силу п.5 ч.1 ст.33.24 НК РФ потребуется оплатить еще и государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20000.
- Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
- Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
- При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
- Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
- Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.
Процесс оформления договора купли-продажи через нотариуса
Чтобы подготовить документ, стороны или их представители должны вместе явиться в нотариальную контору или вызвать специалиста к месту проведения процедуры.
Затем нужно действовать по следующей схеме:
- Сообщить нотариусу о визите и разъяснить ключевые моменты купли-продажи.
- Оплатить госпошлину и тариф, действующий у конкретного специалиста.
- Подготовить договор, если он не был оформлен ранее. Специалист готов помочь в осуществлении действия. Однако за выполнение процедуры предстоит предоставить денежные средства.
- Предоставить необходимые документы для нотариального заверения купли-продажи.
- Подтвердить полномочия и пройти процедуру проверки личности.
- Ознакомиться с последствиями, к которым может привести заключение соглашения.
- Подписать договор и дождаться, пока нотариус удостоверит его, а также внесёт сведения в ЕИС.
Когда действие осуществлено, сделка считается оформленной. После этого остается лишь зарегистрировать имущество в Росреестре.
Нужен ли нотариус при сделке и в каких случаях?
Услугами нотариуса в обязательном порядке необходимо воспользоваться, если договор по купле-продаже недвижимого имущества производится с участием несовершеннолетнего или по доверенности.
Нотариус необходим, если один из участников сторон конкретной сделки не может самостоятельно прибыть на место для подтверждения факта осуществления покупки или продажи квартиры, соответственно, подписания договора. В таком случае потребуется составление доверенности, которая будет подтверждена нотариусом, причем тем же специалистом, у которого составляется сам договор купли-продажи квартиры.
При совершении сделок купли-продажи несовершеннолетними, операция осложнена обязательным наличием 3-их лиц.
За непосредственным осуществлением договора следят органы опеки, а также все операции и документы в обязательном порядке регистрируются у нотариуса. Перед регистрацией договора в Росреестре потребуется заверение нотариуса.