Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
В подавляющем большинстве случаев строительный брак общего имущества выявляется через несколько лет после заселения дома. Судя по статистике дел, рассматриваемых арбитражным судом, иски подаются через три-пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Но известны случаи, когда брак обнаруживается сразу после ввода дома – до того, как застройщик передал квартиры по акту приема-передачи. Как утверждает Наталья Кузьмина, участники долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранить недоделки как до, так и после подписания акта.
Теоретически покупатель жилья может отказаться подписывать этот документ, если дольщика не устроит состояние, например, лестницы или фасада дома. Ведь при заключении договора долевого участия гражданин приобретает не квартиру, а объект долевого строительства. В соответствии с 214-ФЗ к нему относится как сама квартира, так и общее имущество многоквартирного дома.
Впрочем, как поясняет Наталья Кузьмина, на практике застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи конкретной квартиры, а не объекта долевого строительства. Что, по ее словам, не дает дольщику права отказаться от подписания этого документа в случае обнаружения недостатков общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, еще в процессе заключения договора долевого участия имеет смысл поинтересоваться, какую именно форму акта приема-передачи вам предложат подписать в процессе приемки жилья.
Судя по статистике Арбитражного суда Петербурга и области, количество судебных разбирательств между ТСЖ и застройщиками растет. В большинстве случаев строительные компании отказываются исправлять недостатки по требованию жилтоварищей: определить, по чьей вине протекает крыша или облезает фасад, может лишь экспертиза.
Требуя устранить недоделки в досудебном порядке, ТСЖ чаще всего апеллируют к результатам независимых экспертиз. Застройщики же назначают альтернативные исследования, результаты которых отличаются от представленных ТСЖ. В итоге большинство таких споров удается разрешить только в судебном порядке.
Новостройка с дефектами
В новой квартире от застройщика покупатель может обнаружить множество различных недоделок. Количество и тип недочетов зависят от того, какая квартира приобреталась: с черновой, предчистовой или чистовой отделкой.
Например, при покупке недвижимости с отделкой будущий владелец получает договор, к которому прикреплено приложение с указанием перечня работ и используемых материалов. Поэтому при сдаче квартиры ее состояние должно соответствовать данным, прописанным в приложении. Но нередко собственники сталкиваются с рядом недоделок, среди которых:
- несоответствие планировки или площади параметрам, заявленным в ДДУ;
- отклонение уклона пола от строительных нормативов;
- щели в стенах и перекрытиях, мокрая штукатурка;
- отсутствие сантехнических приборов, указанных в договоре;
- плесень и посторонние запахи;
- поврежденные оконные блоки.
Недоработкой застройщика считается и установка дверей или окон другого производителя. Часто строители используют отделочные материалы и элементы хуже по качеству чем те, что прописаны в ДДУ. Кроме того, к недоделкам относятся: нарушение технологии укладки кафельной плитки, оклейки стен обоями, неправильно смонтированная электропроводка и инженерное оборудование.
Если готовая квартира отличается от проектного метража в меньшую сторону, покупатель имеет право обратиться за перерасчетом стоимости. Как правило, разница между проектной и фактической площадью может отличаться на 1–2 кв. м. Возможность корректировки цены, как правило, прописывается в договоре долевого участия.
Как зафиксировать дефекты
Если покупатель недоволен состоянием квартиры, он не должен подписывать акт приема-передачи. Все обнаруженные при осмотре недостатки нужно занести в акт осмотра. Он составляется в двух экземплярах. Один из них передается представителю строительной компании, а другой остается у покупателя. Сроки исправления недочетов также стоит обязательно закрепить документально. Помимо этого, можно делать фотографии и производить видеосъемку квартиры. При необходимости фото- и видеоматериалы можно использовать в качестве доказательств в суде.
После того как дефекты зафиксированы, необходимо направить девелоперу письменное уведомление с требованием устранить недостатки. Строительная компания должна устранить проблемы в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев. Иногда бывает, что компания-застройщик не спешит решать вопрос, и оговоренные в ДДУ сроки передачи недвижимости затягиваются. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд с требованием взыскать неустойку и выплатить компенсацию.
Стоит понимать, что чем раньше обнаружен строительный брак, тем проще будет добиться его устранения. Поэтому не стоит спешить, а тем более подписывать акт приемки без предварительного осмотра квартиры.
Если застройщик отказывается рассматривать претензии, покупатель может обратиться в независимую строительно-техническую экспертизу. Это поможет установить причину проблемы и подтвердить, что выявленные недостатки возникли по вине застройщика. Например, из-за нарушения строительных и технических регламентов.
Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья
Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.
Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.
Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.
Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.
Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:
- параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
- разнятся фактические показатели и данные проекта;
- нарушены действующие строительные или санитарные нормы.
Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:
- выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
- документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
- оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
- после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Законодательные требования к застройщику
Действующее законодательство обязывает строительную компанию в точности соблюдать все технические нормы и регламенты. Это требование прямо прописано в ст. 7 Федерального закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Физлицо-заказчик строительных услуг также находится под защитой закона «О защите прав потребителя» (ФЗ №2300-1 от 07.02.1992, ст. 29: Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы).
Таким образом, любое отклонение от ГОСТов, СНиПов и прочих нормативных документов признается строительным браком и дает право потребителю требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- пропорционального уменьшения цены;
- возмещения расходов, понесенных при устранении недостатков своими силами или третьими лицами.
Потребитель даже имеет право отказаться от выполнения договора, если выявленные недостатки окажутся неустранимыми или весьма существенными (например, меньшая площадь или измененная планировка квартиры).
Недостатки найдутся всегда
Поэтому, отправляясь принимать свою новенькую квартиру от застройщика, знайте, что почти со стопроцентной вероятностью в ней обнаружатся строительные недочеты, за которые вы вправе требовать компенсацию. Даже если на первый взгляд всё кажется ровным и красивым, при внимательном изучении можно обнаружить множество недостатков.
«За мою практику, а это более 900 проведенных экспертиз, мне встречалась только одна более менее ровная квартира, но и там нашлось дефектов на 20 тысяч рублей. И это еще при том, что в ней был сделан частичный ремонт. Главное при приемке знать, на что обращать внимание. Есть такой, вроде бы, не самый существенный недостаток как обои, наклеенные внахлест, но даже за него можно отсудить деньги с застройщика. Наиболее существенными дефектами считаются некачественно установленные окна, которые со временем начинают промерзать, или неровные стены. Неработающая вентиляция, электрика, кривые двери, — за всё это тоже можно взыскать убытки с застройщика», — добавляет юрист.
Как заставить застройщика исправить недоделки
Организация жилого пространства россиян…. Как ни громко это звучит, но этот момент имеет огромное значение. Ведь большинство из нас предпочитают новостройки при решении вопроса о приобретении жилья. Однако, въехав в такое жилье и начав там обживаться, нередко собственники сталкиваются с проблемами различного рода недоделок со стороны застройщика, либо некачественно выполненной работой и многими другими проблемами подобного рода.
К примеру, в другом подобном случае застройщикам дома с похожими проблемами в Нижнем Новгороде, как ни крути, а придется ответить за качество своих работ. Больше года жильцы вели борьбу с теми, кто строил и принимал дом в эксплуатацию. Точку в споре поставила техническая экспертиза, подтвердившая явные нарушения в технологии строительства.
Если на этапе приемки произошел какой-то сбой, а принимающая структура закрыла на это глаза, вот тогда, конечно, есть трудности, с которыми нужно бороться.
| Правда, какие-то нарушения вроде щелей в стенах, окнах или неровных стен новоселы могут обнаружить и сами, еще на этапе приемки, заручившись помощью частного специалиста. По итогам осмотра такой специалист выдает дефектную ведомость, где будут прописаны все замечания, которые были выявлены на момент приемки жилого помещения. Этот документ имеет юридическую силу, и его можно использовать для инициации судебного процесса. |
Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон «О защите прав потребителей», п. 1 и 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.
Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.
В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.
На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.