Договор об ипотеке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор об ипотеке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление кредита — самая распространенная причина для заключения договора залога. Банки, которые выступают в роли кредиторов, должны быть полностью уверены в платежеспособности заемщика, а потому часто требуют заключения договора залога. Какие бывают цели кредита и предметы договора залога?

Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:

• недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
• движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
• товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
• ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
• на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.

Примечание: в некоторых случаях заложенное имущество или права законодательно подлежат государственной регистрации. Например, обязательной регистрации требует недвижимость, которая должна быть зарегистрировано в Росреестре, а переданная по договору доля в ООО зарегистрирована в ЕГРЮЛ.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте	100 руб.	2 500 руб.	1. Общегражданский паспорт в подлиннике
Об удостоверении тождественности фотографии	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Две фотографии (матовые, формата фотографий общегражданского паспорта)
Об удостоверении времени предъявления документов	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Порядок заключения и исполнения сделки урегулирован ГК РФ, а также Законом об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – Закон № 102 ФЗ). Из смысла указанных документов следует, что договор предполагает передачу в залог имущества в счет исполнения обязательств по кредитному договору.
Договор залога ипотеки может предполагать, что недвижимостью могут обеспечиваться не все обязательства, а их определенная часть. Поэтому такая оговорка обязательно делается в документе.
Пункты об ипотеке могут быть включены в кредитный договор (п.3 ст. 10 Закона № 102 ФЗ). Тогда правоотношения сторон регулируются несколькими разделами ГПК РФ.
Если платежи перестанут вноситься, банк получает право обратить взыскание на недвижимость должника. Дальше последует ее продажа на торгах

Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки

Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.

Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.

Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:

✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;

✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;

✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;

✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.

Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки

📃 Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;

📃 дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;

📃 aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;

📃 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;

📃 зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;

📃 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;

📃 пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.

Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.

Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.

Среди норм, введенных Законом о ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 – 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

– право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

– право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.

На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.

По общему правилу владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право. Понятно, что такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса.

Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае, если:

1) судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной сделки по уступке прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности такой сделки;

2) предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

3) должник признается частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен; если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.

Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель вправе передать свои права по этому договору другому лицу. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
4. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке

В соответствии с п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между залогодержателем и залогодателем после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Только по решению суда взыскание может быть обращено в следующих случаях (соответственно в этих случаях соглашение об удовлетворении требований во внесудебном порядке не может быть заключено):

1. когда для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2. когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3. когда предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4. когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должны быть указаны:

• название заложенного по договору ипотеки имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
• суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
• способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем (в соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок);
• известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением .

В этом случае между лицом, которое приобрело бывшим предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры заключается договор найма жилого помещения. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

Исключением из этой нормы является ситуация, когда проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке (а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже — до их вселения) нотариально удостоверенное обязательство освободить дом или квартиру при обращении на него взыскания. В этом случае после обращения взыскания на заложенный дом (квартиру) и реализации того имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома (квартиры) в течение одного месяца освободить занимаемое помещение.

Что такое «договор об ипотеке жилых помещений»?

Чтобы ответить на этот вопрос, важно сначала понять, что такое «жилое помещение». Согласно Жилищному Кодексу, жилым помещением называется изолированное помещение (квартира или дом), которое имеет статус недвижимого имущества и подходит для проживания граждан на постоянной основе. Жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать всем действующим техническим, а также санитарным нормам и правилам, а также другим требованиям законодательства.

Договор ипотеки жилого помещения – это официальный документ, который представляет собой вид кредитного договора. В данном случае в качестве залога выступает недвижимое имущество (жилое помещение).

Для заключения договора ипотеки требуется наличие двух сторон:

• Должника – залогодателя, который передает свое недвижимое имущество (жилое помещение) в залог.
• Кредитора – залогодержателя, который принимает имущество в виде залога.

Что должно быть указано в договоре ипотеки?

К основным моментам, прописанным в договоре ипотеки жилого помещения, относится указание:

• Предмета договора ипотеки (указание наименования) – жилого помещения.
• Обеих сторон, заключающих договор.
• Местоположения предмета ипотеки – точный адрес, по которому находится помещение.
• Параметров недвижимости – размер жилой и общей площади, число комнат и т.д.
• Точной оценки жилого помещения.
• Прав, на основании которых залогодатель может законно распоряжаться предметом ипотеки. Например, право хозяйственного ведения или право собственности.

Комментирует нотариус: Обратите внимание: если жилое помещение находится в муниципальной/государственной собственности, то оно не может выступать в качестве предмета ипотеки. Соответственно, в таком случае заключить договор невозможно.

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет? По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией. Вопрос может быть поставлен примерно так: «Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.» Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк. Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором. Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка). Большинство банков не настаивают на участии нотариуса при заверении договоров, поскольку это выливается в дополнительные финансовые и временные издержки.

Впрочем, некоторые банки по-прежнему привлекают данных специалистов. Связано это с их желанием обезопасить себя от возможных претензий со стороны заёмщика в будущем. И всё же, большинство из них отказываются от данной практики, оптимизируя свои затраты и создавая универсальные договоры, которые учитывают интересы сторон в равной степени.

Процедура регистрации залога

Залог доли в квартире, как и залог всего объекта, возможен только после его регистрации, который следует за оценкой объекта недвижимости и проверкой его состояния. Регистрация договора становится возможной при наличии письменного согласия всех собственников жилья – если эти согласия не получить, на государственную регистрацию сделки можно не рассчитывать. В некоторых случаях может потребоваться согласие супруга или опекуна. Юридическому лицу потребуется провести собрание соучредителей и принять решение о переводе объекта недвижимости в залог. Задокументированные пункты собрания передаются в регистрирующий орган.

Для регистрации сделки нотариусу потребуются документы о наличии прав владения недвижимостью, приведенные ранее, а также расширенная выписка из ЕГРП. Процедура оформления договора не займет много времени. Если возникнет необходимость внесения изменений в договор, надо будет передать обновленный документ нотариусу для повторной регистрации. Рекомендуется заранее продумать все детали документа, чтобы не было потребности в изменении первоначального договора, на что уходит время. При желании можно поручить нотариусу передачу договора в регистрирующие органы, чтобы не заниматься этим самостоятельно.

Похожие записи:

• Алименты на ребенка в 2023 году
• Налог с продажи квартиры в 2023 году, полученной по наследству
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция