Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие договоры подлежат государственной регистрации?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Разложим на атомы, ваши последующие действия
Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.
Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.
Как зарегистрировать договор аренды: процедура
Итак, как зарегистрировать договор?
Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.
Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.
После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.
В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.
Обратите внимание на то, что если по каким – либо причинам обратиться в орган не представляется возможным, то сведения можно направить и заказным письмом. Перед отправкой документа следует сделать опись файлов, вложенных в конверт.
Порядок оформления договора
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
- Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.
Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
- Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
- Внесение договора в Единый Государственный реестр.
- Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр. При подаче правильно оформленных документов никаких сложностей при регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре не бывает.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.
Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.
Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:
- заявление установленного образца;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
- основной договор аренды;
- документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.
Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa
Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.
Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.
C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.
3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.
Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.
Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.
Государственный регистратор вправе отказать или приостановить регистрацию временных прав на недвижимость в случае, если у него возникли какие-либо сомнения по предоставленным документам. Он обязан указать на ошибки или нехватку документов в письменной форме, для того чтобы осуществить процедуру регистрации.
Если ошибки будут явными или документы будут фальшивыми, в регистрации будет отказано. Если же у заявителя есть возможность предоставить дополнительные основания и устранить ошибки и недочеты, то он может это сделать в указанный срок регистратором.
Распространенными основаниями для отказа в регистрации договора аренды нежилых помещений являются:
- Заявление на регистрацию подает некомпетентное лицо без доверенности;
- Оформление документов не соответствует положенной форме;
- Найдены описки и ошибки в заявлении и документах;
- Не предоставлены подтверждающие документы о праве собственности на передаваемый объект;
- Наличие обременений на передаваемый объект;
- Госпошлина не была оплачена;
- Обе стороны согласовали отказ от сделки;
- Соглашение бессрочное или менее, чем на год.
Для каждого конкретного случая возможны иные причины для отказа. Чаще всего, регистрация приостанавливается в силу того, что проводится проверка данных и документов. В этом случае регистратору могут потребоваться дополнительные документальные подтверждения. Чтобы избежать затягивания сроков регистрации, лучше предварительно заверить соглашение у нотариуса.
Когда нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения
Сегодня многие офисы, магазины, медицинские центры и другие организации располагаются на арендованных квадратных метрах. Правила съема нежилых помещений во многом отличаются от съема обычных квартир.
И в первую очередь тем, что в соответствии с канонами современного законодательства такая сделка обязательно должна быть зарегистрирована. И не только путем составления договора между обеими сторонами, но и путем подачи документов в контролирующие органы.
Иными словами, обязательна государственная регистрация. О том, как правильно провести данную юридическую процедуру в полном соответствии с ГК РФ, мы и расскажем в нашей статье. Мы постараемся тезисно ответить на самые актуальные вопросы, связанные с заключением договора.
Ну, а если после прочтения статьи у вас останутся вопросы, то вы всегда сможете проконсультироваться с нашими юристами по телефону или при личной встрече.
В каком учреждении проводится процедура государственной регистрации договора аренды? В Федеральной Регистрационной Службе, больше известной, как Росреестр
Какой нормативно-правовой акт регламентирует такие сроки? Гражданский Кодекс РФ.
Почему юристы настоятельно не рекомендуют игнорировать требования о регистрации сделки? Потому что в этом случае договор аренды будет считаться недействительным.
Тем более, что данная процедура напрямую служит интересам каждой стороны и гарантирует соблюдение прав каждой из них.
Дело в том, что юридически договор аренды считается действительным только с момента отображения данного факта в ЕГРП.
Важное замечание: от регистрации договора аренды не избавляются ни физические, ни юридические лица. Данная процедура является обязательной в каждом случае, когда договор на съем помещения заключается на срок не менее одного года. Также подлежит обязательной регистрации сделка, заключенная между физическим лицом и предприятием.
Какие негативные последствия могут ждать владельца недвижимости, т.е.
арендодателя, отказавшегося от государственной регистрации сделки? Если арендатор откажется вносить оплату в установленный срок или нанесет урон имуществу, то в суде будет достаточно сложно доказать факт того, что он вообще занимал этот объект.
Единственным документом, который подтвердит причастность арендатора к объекту недвижимости, будет выступать именно договор. Поэтому крайне важно юридически грамотно составить такой документ, даже если сдавать одно или несколько помещений планируется менее года.
Какие причины зарегистрировать договор аренды имеются у арендатора? Во-первых, на основании данного факта он сможет подтвердить свое право занимать объект недвижимости. А во-вторых, расходы на аренду позволяют снизить налог на прибыль – а, если договор регламентирует съем достаточно большой торговой площади, то можно рассчитывать на вполне существенную «скидку» в Налоговой инспекции.
Теперь о главном: когда нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения, а в каком случае можно обойтись без данной процедуры?
Подавать документы в Росреестр необходимо, если договор аренды планируется заключать на срок не менее одного года (т.е. свыше 365 дней). Если заключение договора планируется на неопределенный (такой вариант тоже возможен) или на более короткий промежуток времени, то в этом случае подавать сведения в Росреестр не нужно.
Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:
- Стороны обязаны зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре, если он заключен на срок более года. Эта норма утверждена п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 ЗК РФ , ей посвящен п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.
- Если передаваемым объектом является предприятие, сделку тоже регистрируют вне зависимости от срока ее действия: этого требует п. 2 ст. 658 ГК РФ .
- Если передают в аренду не весь объект, а его часть, ее одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют сделку (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.
Эти правила направлены на защиту арендатора. Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре. Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.
Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.
Орган регистрации недвижимости
Госрегистрация договоров – это полномочие исключительно Росреестра. Только он вправе ратифицировать таким образом сделки. Работы у сотрудников Росреестра достаточно много, поэтому государственный орган стараются разгрузить.
Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ. Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ. Последний их проверит на подлинность и корректность заполнения и выдаст расписку о принятии. На расписке напишет примерную дату следующего посещения МФЦ, но уже с целью не сдачи, а получения бумаг.
Росреестр – это орган исполнительной ветви власти. Имеет в подчинении территориальные подразделения.
Срок регистрационных процедур не устанавливается произвольно. В N 218-ФЗ он равен 7 дням, исключая выходные. Если документы передаются через МФЦ, то срок удлиняется на два дня. Это связано с тем, что посредник берет дополнительные дни на пересылку документов. Если одновременно проводится кадастровый учет, то длительность оказания услуги увеличивается на 2 дня.
Можно ли избежать регистрации законным путем
Понимая, что регистрация в Росреестре сопровождается определенными затруднениями и финансовыми затратами, специалисты ищут способ как законно обойти регистрацию.
На практике зачастую бывают случаи, когда долгосрочный договор заключается на каждые 11 месяцев и по завершению этого срока пролонгируется. Законность такого порядка вещей подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ.
Но пункт 2 статьи 609 ГК РФ признает наступление права пользования лишь по факту регистрации договора. В ином случае можно ссылаться на Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 под номером 73. Оно говорит о том, что, если стороны пришли к единому мнению по всем пунктам договора и сотрудничают по ней, то отсутствие госрегистрации не может быть основанием для непризнания легитимности данного договора.
Но следует иметь ввиду, что все может изменится со сменой владельца нежилого помещения. Если договор не регистрируется при заключении, то новый владелец не несет никаких обязанностей по договору аренды. Таким образом, новый арендодатель может потребовать освобождения помещения (уведомить арендатора за 3 месяца). Поэтому лучше индивидуально обговорить момент перехода объекта к новому владельцу и связанные с ним права арендаторов.
Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?
Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.
Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.
В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.
Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.
Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.
В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.
Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.
И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.
Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.