Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир
В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
К преимуществам сотрудничества с агентствами недвижимости можно отнести:
- Престижные организации по работе с недвижимостью оказывают широкий спектр услуг и специализируются на полном ведении процесса. Как правило, процедура начинается с оформления сделки и подписания договора, а заканчивается сроком сдачи, который прописан в соглашении. Таким образом, менеджер по недвижимости берёт на себя определённый уровень ответственности, гарантируя, что ни одна из сторон не нарушит условия контракта.
- Важным плюсом является скорость решения вопроса сдачи. Самостоятельно собственник может искать жильцов долгое время. Агентства недвижимости имеют большую базу клиентов, поэтому они смогут найти квартиросъёмщиков гораздо быстрее. Таким образом, собственник сэкономит время и силы.
- Риэлторы всегда самостоятельно ведут переговоры с соискателями жилья. Они могут узнать для собственника всю интересующую информацию, например, о прописке, семейном положении и вредных привычках. Более того, собственник может выделить определённые критерии для отбора жильцов, а специалист по недвижимости в свою очередь будет подбирать соискателей, ориентируясь на этих моментах.Например, если собственник хочет сдать квартиру некурящим молодым людям (семейной паре) без детей, то риэлтор будет искать именно такую пару.
- Если цена аренды невысокая, то для собственника процедура сдачи будет бесплатной. В такой ситуации комиссионное вознаграждение будет оплачивать будущий квартиросъёмщик.
- Грамотное заключение договора. Как правило, агентства недвижимости имеют юридически грамотный составленный шаблон договора. Соглашение имеет необходимые пункты:
- сведения об оплате (сумма);
- срок;
- ссылки на законы;
- дату составления;
- права и обязанности сторон;
- вид имущества (характеристика имущества, предназначение, состояние);
- персональные данные обеих сторон;
- подписи сторон.
- Риэлтор проводит своего рода идентификацию квартиросъёмщика, смотрит его паспорт и на основании всех данных заполняет соглашение об аренде.
- По желанию собственника через риэлтора можно оформить услугу страхования. Это часто требуется, если в квартире есть ценные вещи (например, бытовая техника, дорогостоящая мебель и т. д.).
- Важным преимуществом является тот факт, что грамотные и опытные риэлторы могут сдать квартиру по цене выше рыночной. Для собственника такой квартиры это всегда выгодно и приятно.
- При просмотрах квартиры у собственника есть возможность выбирать и отсортировывать менее удачных кандидатов.
Риски арендодателя в случае отсутствия договора
- Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
- Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
- Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так. Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.
- Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
- Неуплата за проживание. Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.
Сдать квартиру через агентство недвижимости
sdatkvartiru
С каждым годом спрос на арендованную жилую недвижимость в Москве только повышается. Квартиросъёмщики есть на студию, 1-2-комнатную и даже 3-комнатную квартиру. По этой причине стоит воспользоваться такой благоприятной тенденцией.
Хотите зарабатывать на сдаче жилья? Агентство недвижимости «sdat-kvartiru» возьмёт на себя решение вопросов с момента заявки и до заключения договора с платёжеспособным арендодателем. Работаем честно и открыто. Благодаря профессиональному оказанию услуги каждый наш клиент остаётся доволен сотрудничеством, обращается повторно и рекомендует коллегам и знакомым. Посмотрите. Это те преимущества работы с агентством недвижимости «sdat-kvartiru», которые не оставляют сомнений, с кем лучше сдавать квартиру в аренду. С нами у вас:
- Никаких расходов. За оказанные агентством услуги в полном объёме платит исключительно будущий арендатор.
- Работающая реклама. Знаем, какие интернет-площадки популярны и приносят лиды. Умеем создавать рекламное предложение, которое быстро привлекает целевую аудиторию.
- Юридически грамотный договор. Шаблонный подход исключается. Для каждого объекта составляется отдельный договор аренды, чтобы защитить объект и интересы собственника.
- Нужный кандидат. Учитываем озвученные требования и пожелания владельца квартиры относительно будущего арендатора.
- Экономия времени и сил. Организовываем показ объекта без отвлечения собственника, у которого дела и отдых остаются по плану. Наши сотрудники сделают акцент на выигрышных сторонах квартиры и грамотно избегут попыток клиента снизить арендную плату.
- Полное сопровождение в период аренды. Не оставляем наших клиентов наедине со сложностями, возникшими в течение арендного срока. Консультируем и помогаем делом, если возникли спорные ситуации.
Компания «sdat-kvartiru» в Москве оказывает помощь обеим сторонам сделки с недвижимостью: собственникам – сдать жилое помещение, арендаторам – найти приемлемый вариант.
Как сдать квартиру без посредников в Москве
Ошибка, приводящая к проблемам:
Встречаются еще арендодатели, которые занимаются сдачей жилья в Москве сами, без помощи агента. Отсюда приходится дополнительно решать массу вопросов и разбираться в новых темах. Приводим перечень дел, с которыми предстоит столкнуться собственнику в случае самостоятельной сдачи квартиры в аренду:
1Подготовить квартиру2Составить объявление3Разместить рекламу4Отвечать на звонки5Показывать квартиру6Составлять договор
- Подготовить квартиру. Для того чтобы сдать объект по желаемой цене, необходимо привести квартиру в полный порядок: сделать при необходимости минимальный косметический ремонт, генеральную уборку и фотографии, отражающие достоинства помещений и района.
- Составить объявление. В описании квартиру нужно представить с преимущественной стороны — зацепить внимание на фоне тысяч аналогичных предложений, чтобы нужный клиент быстро отреагировал и позвонил.
- Опубликовать рекламу. Специализированные рекламные площадки взимают плату. Также важно знать, какие источники собирают целевую аудиторию, чтобы не упустить время, выгодного квартиросъёмщика и дополнительный доход.
- Принимать звонки. Собственнику придётся отвлекаться от рабочих обязанностей, пренебрегать отдыхом, чтобы рассказывать одно и то же и задавать однотипные вопросы. А пропуск звонка, либо нежелание ответить – это риск упустить выгодного жильца.
- Показывать объект. Здесь сложностей больше. Как правило, квартиру смотрят в вечернее время и выходные дни. То есть, стоит забыть о личных планах. Кроме того, не имея опыта в сдаче квартиры в Москве, сделать это быстро получается не сразу.
- Составить договор. Большинство владельцев берут шаблонный договор найма из интернета и не догадываются, что таким образом работают против себя. При таком формальном подходе не учитываются права и интересы сторон, формулировки размыты, в то время как для каждого объекта аренды должен составляться персональный договор.
Объективно говоря, у собственников нет времени, чтобы решать вопросы, связанные со сдачей жилья: правильно подготовить квартиру, сделать привлекательную рекламу, отобрать подходящего кандидата и правильно оформить договор найма. В итоге упускаются существенные детали, происходит необоснованное снижение цены или квартира в Москве сдаётся проблемным жильцам. Часто происходят ситуации, когда арендатор съезжает через пару месяцев и приходится искать нового. Но этого может не быть, если сотрудничать с агентством недвижимости «sdat-kvartiru».
Ошибки собственников в аренде
1 Частая ошибка собственников жилья — обзвонить много агентств по сдаче квартир в Москве. В итоге нездоровая конкуренция, гонка, демпинг. В борьбе за клиента недобросовестные риэлторы сильно снижают цену объекта. Это самый быстрый и, увы, не самый выгодный способ для собственника квартиры.
Для эффективности сотрудничать нужно с 1 компанией. Если ничего не получается, то ОТКАЗЫВАТЬСЯ от предыдущих и пробовать дальше.
Естественно, риэлтор должен отчитываться о своей деятельности, чтобы владелец жилья понимал, что агент действительно работает.
2 Вторая по популярности ошибка — сдать квартиру друзьям, знакомым, коллегам по работе. Можно навсегда испортить хорошие отношения. Взаимное недовольство может спровоцировать конфликт или даже окончание дружеских отношений.
Чужому человеку можно смело высказать претензии при несвоевременной оплате, порче имущества или даже попросить съехать с квартиры. Со знакомыми такие действия без последствий не пройдут.
3 Нельзя засчитать страховой депозит в счет проживания последнего месяца. Иначе собственник может обнаружить при выезде нанимателя большие долги по коммуналке, испорченную мебель/технику или неубранную квартиру. А компенсировать ущерб уже нечем…
Как снимать квартиру без посредников
Многие арендаторы жилья предпочитают снимать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам агентов. Схема поиска состоит из нескольких этапов:
- Сначала надо найти и изучить предложения от владельцев жилья. В сети есть множество специализированных сайтов, где собственники размещают объявление о сдаче квартиры.
- Связаться с владельцем жилья и договориться о просмотре понравившейся квартиры.
- Проверить документы владельца и права на собственность. После просмотра и предварительной договоренности очень важно убедиться в том, что вас не обманывают.
- Заключить договор с арендодателем и составить акт приема-передачи квартиры.
Требования к договору с агентством
Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.
Договор должен содержать следующие данные:
| Предмет | Указываются услуги, которые агентство берет на себя. |
| Описание услуг | Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру. |
| Вознаграждение агентства | Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов. |
| Срок действия | Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода. |
| Реквизиты сторон | Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес. |
| Ответственность сторон | Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются. |
| Гарантии | Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях. |
Какие потребуются документы
Для подписания договора найма, вам необходимо собрать ряд документов, а именно:
— паспорт собственника;
— документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
— свидетельство о госрегистрации права собственности;
— в случае, если квартира приобретена в 2016 году, нужно предоставить выписку из ЕГРП;
— документы, подтверждающие факт приобретения/дарения/передачи по наследству квартиры.
Кроме того, нужно получить согласия собственников квартиры, а также тех, кто проживает в ней на постоянной основе, в случае, если квартира не куплена специально под сдачу в аренду.
После решения этих формальностей следует составление договора аренды. Его можно составить и самостоятельно, подобрав в интернете подходящую типовую форму. Но следует понимать, что формы договоров, размещенные на бесплатных ресурсах, скорее всего уже устарели и не предоставят вам должных юридических гарантий. Поэтому лучше всего обратиться с этим вопросом к специалистам.
По словам директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислава Лобанова, основным документом является договор найма, в котором каждая сторона прописывает детально условия аренды, начиная от ее сроков и периода оплат, заканчивая обязанностями по уплате ЖКХ, а также дополнительных услуг: консьерж-сервис, аренда парковочного места, услуги клининга и другие.
За сколько можно сдать квартиру?
В связи с кризисной ситуацией, многие на сегодняшний день встают перед вопросом «за какую стоимость можно сдать квартиру?». Стоимость арендной платы за квартиру зависит от ее месторасположения, огромное значение имеет удаленность от метро. Так же на стоимость влияет состояние ремонта и то, как давно он делался. Квартиры с новой, современной мебелью и техникой, ценятся значительно дороже.
|
Эконом класс
Бизнес класс
|