Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры
Чтобы свести к минимуму указанные риски, для начала нужно убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности и проверить срок ее действия.
Текст доверенности на продажу квартиры обязательно должен содержать:
— Дату составления
— Срок действия — если не указан, считается, что документ действует в течение одного года с даты выдачи
— Личные и паспортные данные доверителя и доверенного лица
— Адрес и описание объекта недвижимости
— Минимальная цена продажи недвижимости
— Описание полномочий, которые передаются доверенному лицу, а также перечень организаций, в которых представитель может представлять интересы доверителя
— Подписи доверителя и нотариуса, печать
Проверьте, верно ли указаны данные собственника и доверенного лица и все ли обязательные реквизиты присутствуют в доверенности. Убедитесь, что представитель имеет право подписывать договор купли-продажи и подавать документы в регистрационные органы на переход права собственности по данному объекту недвижимости.
Особое внимание следует обратить на то, есть ли у представителя право на получение средств от продажи. Если нет, то деньги нужно перевести на счёт собственника, а не доверенного лица.
Также убедитесь, что срок действия доверенности не заканчивается в ближайшее время.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Риски покупателя при покупке квартиры по доверенности
Наиболее распространенными рисками для этой стороны сделки является:
- аннуляция доверенности. Она может быть совершена в любое время по желанию доверителя, о чем гласит п. 1 ст. 188 ГК РФ. При этом, сообщение о таком решении поверенному обязательно (п. 2 этой же статьи), но законодательством не предусмотрена ни форма извещения, ни период. Совершаемая по аннулированному документу сделка ничтожна. Автоматическая аннуляция происходит после смерти доверителя (п. 1 ст. 188 ГК). Совершенная в таком случае сделка также недействительна. При этом квартира переходит в пользование наследников умершего, но поверенный не обязан возвращать им полученные за продажу средства.
- невменяемость или недееспособность доверителя на момент составления доверенности (пп.6 п.1 ст. 188 ГК). Это делает сделку недействительной.
- пропажа без вести доверителя до момента передачи денег за квартиру поверенному от покупателя.
Для удостоверенных иными лицами
То, как проверить доверенность на подлинность по номеру в этом случае, зависит от того, насколько добросовестно ведет документацию больница, воинская часть, тюрьма. Возможно, что в учреждении есть свой журнал регистрации. Тогда достаточно обратиться к руководителю с официальным запросом, и он подтвердит или опровергнет подлинность по номеру. Если нет, то максимум, чем он сможет помочь, — это дать свидетельские показания.
Правовые документы
- Статья 182 ГК РФ. Представительство
- Статья 185 ГК РФ. Общие положения о доверенности
- Статья 185.1 ГК РФ. Удостоверение доверенности
Как отозвать доверенность, удостоверенную нотариусом?
Отозвать или аннулировать можно любую доверенность. Совершенно не обязательно для этого ждать окончания срока ее действия. Изначально, человек добровольно составляет данный документ и позволяет представлять его интересы. Если такой надобности больше нет, то доверитель вправе документ аннулировать. Существует определенный алгоритм действий.
В случае с нотариально заверенной доверенностью сначала нужно составить заявление об отзыве доверенности. Затем нужно обратиться к нотариусу и оповестить его о своем намерении. Нотариус, в свою очередь, выполняет поручение заявителя и оповещает поверенного о прекращении его полномочий. Поверенный возвращает нотариусу аннулированную доверенность, тот заверяет факт прекращения ее действия.
Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг |
Для физических лиц: Для юридических лиц и ИП: Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии. |
||
|
За принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке |
1 500 руб. |
1 000 руб. |
|
|
За принятие в депозит денежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам |
0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. |
2 000 руб. |
|
|
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ |
нет |
5 600 руб. |
|
|
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях |
0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. |
8 000 руб. + 1 200 руб. |
|
|
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств |
|||
|
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество |
0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб. |
5 000 руб. |
|
|
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере: |
|
3 000 руб. |
|
|
– до 3 000 руб. |
300 руб. |
||
|
– от 3 001 до 10 000 руб. |
500 руб. |
||
|
– от 10 001 до 200 000 руб. |
1 000 руб. |
||
|
– свыше 200 001 руб. |
0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб. |
||
|
Обеспечение доказательств |
3 000 руб. |
3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения |
Какими бывают доверенности
Не каждый документ нужно заверять нотариально. В некоторых случаях представители работают с простой доверенностью. Например, для подачи налоговой и бухгалтерской отчетности или приема поставок.
Когда нужна проверка доверенности
Стоит отметить, что с 2014 года участились случаи мошенничества при заключении различных сделок на основании выданной нотариусом доверенности. Как это происходит? Мошенники заключают договоры на основании документа, который, например, утратил свою силу или его отозвал доверитель. Соответственно, такие сделки по решению суда признают недействительными. В итоге покупатель (если что-то приобреталось) остается без денег и без покупаемого имущества.
Бывают случаи, когда мошенники используют доверенности, которые никогда не выдавались.
Они подделывают бланки и печати действующих нотариусов. Без тщательной проверки выявить такой факт подделки не удастся.
Доверенность обязательно нужно проверить в таких случаях:
- заключение договоров между физическими лицами;
- при покупке недвижимости или другого имущества;
- заключение сделок между юридическими и физическими лицами;
- оформление разрешения на распоряжение имуществом и так далее.
Какими способами можно проверить доверенность на подлинность и действительность, можно ли это сделать онлайн
Проверить доверенность можно различными способами. При этом одни работают в отношении любых видов доверенностей, другие — только в отношении нотариальных.
Приведем основные способы:
- Проверка через официальный сайт реестра доверенностей. Здесь она возможна только в отношении документов, заверенных нотариусами, консулами и должностными лицами органов местного самоуправления. Это основной способ, которым рекомендуется воспользоваться ввиду его простоты и скорости получения ответа на поставленный вопрос.
- Подача письменного запроса в нотариальную палату. Направляется он в форме заявления, которое можно составить в произвольном виде и передать нарочно либо по почте. Данный метод допускается использовать, однако рекомендуется не загружать нотариальную палату работой и воспользоваться первым методом.
- Если известно, какой именно нотариус выдал нотариальную доверенность, можно обратиться с заявлением о получении статуса документа. Заявление составляется в произвольном виде и либо направляется по почте, либо передается нарочно. Однако можно поступить и гораздо проще — получить необходимые сведения через интернет.
- Для проверки статуса доверенности, выданной руководителем организации или учреждения, можно обратиться непосредственно к лицу, заверившему доверенность, в письменной или устной форме.
Проверка доверенности по реквизитам: что нужно знать?
Самостоятельно проводить проверку доверенности на действительность следует с учетом положений норм гражданского законодательства, регламентирующих порядок оформления подобных документов. В частности, доверенность считается ничтожной при отсутствии в ее тексте даты выдачи (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Законодателем закреплены основания для признания документа недействительным:
- мнимость или притворность оформления односторонней сделки по выдаче доверенности;
- несоответствие установленной законом формы документа, в том числе отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, например, при наличии возможности передоверия;
- предоставление полномочий, заведомо противоречащих действующему законодательству, например, о совершении представителем сделок с имуществом, оборот которого запрещен;
- несовершеннолетний статус доверителя либо признание его недееспособным;
- внешнее противоправное воздействие на доверителя с целью оформления им доверенности (обман, злоупотребление доверием, применение насилия и пр.).
При проверке доверенности в обязательном порядке следует запросить оригинал и документ, удостоверяющий личность доверенного лица. При совершении определенной сделки нужно проверить полномочия на совершение необходимых действий.
Бессрочных доверенностей не бывает. При оформлении следует указать конкретное время, в течение которого бумага будет иметь юридическую силу. Если доверитель не уточнил срок действия доверенности, то по закону будет считаться, что бумага актуальна ровно год с момента выдачи.
При этом стоит учесть, что доверенность может стать недействительной не только в силу истечения «срока годности», но и по другим причинам, например из-за смерти доверителя или признания его недееспособным, а также вследствие ее досрочной отмены.
Исходя из положений ст. 185 и 185.1 ГК РФ, доверенность может быть нотариально заверенной либо простой. Заверяют у нотариуса доверенности:
- на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
- связанных с подачей заявлений о госрегистрации прав (сделок);
- связанных с распоряжением зарегистрированными в госреестрах правами.
Кроме собственно нотариусов, совершать нотариальные действия могут и другие органы. Например, Консульский устав РФ (ст. 26) дает чиновникам этой структуры право заверять доверенности нотариально. Поправками в ФЗ-131 от 6/10/03 г. (ст. 16.1) органам местного самоуправления тоже предоставляется возможность выполнять функции нотариуса там, где он отсутствует.
Есть категория доверенностей, приравненных к заверенным нотариусом. Они выдаются представителями некоторых госструктур:
- начальником воинской части военнослужащим, работникам и их семьям;
- руководителем военного медучреждения (либо имеющими право подписи) находящимся там на лечении военнослужащим;
- начальником учреждения исправительной системы отбывающему наказание;
- органом соцзащиты или администрацией соцучреждения проживающим там гражданам.
Иные доверенности относятся к простым. К примеру, не требует заверения у нотариуса доверенность на сдачу отчетности в ИФНС, на получение ТМЦ у контрагента.
Проверка доверенности по реквизитам: что нужно знать?
Самостоятельно проводить проверку доверенности на действительность следует с учетом положений норм гражданского законодательства, регламентирующих порядок оформления подобных документов. В частности, доверенность считается ничтожной при отсутствии в ее тексте даты выдачи (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Законодателем закреплены основания для признания документа недействительным:
- мнимость или притворность оформления односторонней сделки по выдаче доверенности;
- несоответствие установленной законом формы документа, в том числе отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, например, при наличии возможности передоверия;
- предоставление полномочий, заведомо противоречащих действующему законодательству, например, о совершении представителем сделок с имуществом, оборот которого запрещен;
- несовершеннолетний статус доверителя либо признание его недееспособным;
- внешнее противоправное воздействие на доверителя с целью оформления им доверенности (обман, злоупотребление доверием, применение насилия и пр.).
При проверке доверенности в обязательном порядке следует запросить оригинал и документ, удостоверяющий личность доверенного лица. При совершении определенной сделки нужно проверить полномочия на совершение необходимых действий.
Юридическую значимость доверенности часто недооценивают — хотя по ней могут, например, продать вашу квартиру или взять на ваше имя кредит. Особенно осторожным стоит быть с «генеральными доверенностями». Они дают другому человеку право на управление и распоряжение имуществом и оформляются, к примеру, на имя риелтора, тем самым освобождая владельца собственности от бюрократических проволочек и траты времени в МФЦ. Стоит понимать, что с точки зрения закона понятия «генеральной доверенности» не существует. Перечень полномочий такой доверенности может быть довольно широким, а срок ее действия — исчисляться десятилетиями. Но выдать одну бумагу на все случаи и на все время нельзя.
Поэтому указывать в доверенности право на заключение сделок с вашим имуществом от своего имени и последующую регистрацию перехода права собственности очень рискованно. Фактически вы лишаете себя возможности полностью контролировать то, как именно распорядятся недвижимостью (например, продадут ее или вообще отдадут даром), в какую сумму ее оценят и какую в итоге вы получите на руки от покупателя.
Риски покупателя при покупке квартиры по доверенности
Наиболее распространенными рисками для этой стороны сделки является:
- аннуляция доверенности. Она может быть совершена в любое время по желанию доверителя, о чем гласит п. 1 ст. 188 ГК РФ. При этом, сообщение о таком решении поверенному обязательно (п. 2 этой же статьи), но законодательством не предусмотрена ни форма извещения, ни период. Совершаемая по аннулированному документу сделка ничтожна. Автоматическая аннуляция происходит после смерти доверителя (п. 1 ст. 188 ГК). Совершенная в таком случае сделка также недействительна. При этом квартира переходит в пользование наследников умершего, но поверенный не обязан возвращать им полученные за продажу средства.
- невменяемость или недееспособность доверителя на момент составления доверенности (пп.6 п.1 ст. 188 ГК). Это делает сделку недействительной.
- пропажа без вести доверителя до момента передачи денег за квартиру поверенному от покупателя.
Подытоживая написанное, можно сказать, что сделки такого рода являются рискованными. Поэтому необходимо знать возможности для подстраховки и защиты своих интересов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!