Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанность содержания жилья собственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Механизм функционирования права собственности имеет и другую важную сторону. Наделяя соб-ственника широкими правомочиями на использование принадлежа-щего ему имущества, закон одновременно возлагает на него ряд обязанностей перед государством и обществом. Собственник несет также риски, возникающие при использовании его имущества.
Права собственника жилья
Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:
- владение;
- пользование;
- распоряжение.
При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.
В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.
- При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
- Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
- Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.
Права собственника жилья:
- Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
- Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
- Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
- Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
- Осуществление перепланировки в помещении.
Использование помещения не по назначению
Особое внимание стоит уделить использованию помещений в коммерческих целях. С одной стороны, собственник вправе делать со своим имуществом все, что захочет. Но его действия ограничены правами иных лиц. Неправильное распоряжение объектом может повлечь за собой негативные последствия.
Если планируется перевод жилья в коммерческое помещение, стоит обсудить с соседями, какие их права могут быть нарушены переводом квартиры в нежилую. Необходимо разъяснить им, что их положение не изменится, рассказать, какая именно деятельность будет вестись.
Даже если перевести квартиру в нежилой фонд, использовать ее без ограничений не получится. Нельзя будет открыть на этой территории промышленное производство. В любом случае придется соблюдать иные нормы — запрещающие курение, требующие соблюдения санитарных норм, технических правил.
Основная опасность, которая кроется в использовании помещения не по назначению — угроза повреждения общего имущества. Использование промышленных приборов может привести к разрушению стен и оснований из-за вибраций, открытие гостиницы влечет шум и нарушение правил со стороны жильцов.
При проживании в квартире и ведении коммерческой деятельности нужно учитывать права соседей. К нарушителям будут применяться различные санкции, чаще всего — штрафные. Пожаловаться на соседа можно в полицию, суд, Прокуратуру и Роспотребнадзор. Все зависит от типа нарушения и его особенностей.
Получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Формы ответственности собственника
Человек, владеющий недвижимостью, обязан подчиняться правилам, означенным в договоре. Ответственность собственника жилого помещения — это довольно серьезный инструмент урегулирования многих спорных вопросов. У лицу, отказывающемуся подчиниться правилам, применяются различные меры воздействия:
- Лишение прав на жилье из-за недобросовестного использования.
- Взыскание убытков, причиненных соседям и общему имуществу дома.
- Взыскание долгов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт.
- Административная ответственность (наказание за нарушение правил пользования жилых помещений, незаконная перепланировка, переустройство и т. д.), результатом чего становятся штрафы и взыскание материального ущерба.
Перечисленные меры гражданско-правового и административного характера могут применяться одновременно. Оплата штрафа не избавляет от компенсации морального и материального вреда.
Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии предусмотренного жилищным законодательством основания (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ), т.е. документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство*(289).
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера — собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:
1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Право выселять посторонних и не выселяться самим
Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.
Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия. Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака. А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.
Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.
Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег. Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам. В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.
Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы , никто вас не выселит.
См. также:
Право регистрировать в квартире кого угодно
Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.
Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.
Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.
См. также:
- Риски при регистрации посторонних
Обязанности собственника жилья
Основной обязанностью собственника жилья является поддержание его состояния в надлежащем виде.
- Уплата налога на имущество. Оплачивается соразмерно доли в праве общей собственности.
- Внесение денежных средств в счёт будущего капитального ремонта многоквартирного дома.
Примечание. Первые два пункта относятся только к собственникам жилья. Лица, которые еще не приватизировали жильё, избавлены от подобных взносов.
- Оплата коммунальных услуг.
- Учитывать интересы соседей (не нарушать их права, не шуметь с 22.00, а также с 13.00-15.00) и правила пользования жилыми помещениями. Проводить ремонтные работы в обеденное время не допускается в связи с отдыхом маленьких детей, проживающих в доме.
Собственнику жилья и членам его семьи запрещается:
- Проводить перепланировку в квартире без разрешения органов власти, во избежание причинения ущерба многоквартирному дому (нарушение целостности коммуникаций, повреждение несущих стен);
- Использовать квартиру в целях ведения производства и осуществления миссионерской деятельности (ст.17 ЖК РФ);
- Не соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ст.17 ЖК РФ);
- Заниматься незаконной деятельностью, за которую могут привлечь к уголовной ответственности (например, хранение запрещенных веществ).
Что такое долевая собственность?
Первым делом определимся с понятием, чтобы отличить долевую собственность от других форм владения жильем.
Долевая собственность – это общая собственность на дом и земельный участок с обозначением долей каждого из совладельцев (ст. 244-245 ГК РФ).
Звучит объемно, но на самом деле все просто. Если дом и земля поделены между 4 хозяевами в равных пропорциях, им достанется по ¼ доле на человека. Отметим, что доля в имущественном праве не выделена в конкретной комнате или отрезке земли.
В каких случаях может возникнуть долевая собственность:
- покупка;
- приватизация земельного участка и дома;
- наследование объектов недвижимости;
- получение в дар по договору дарения;
- долевое строительство и др.
Одним словом, вариантов предостаточно – жилой дом и земля оформлены в общедолевую собственность, т.е. принадлежат нескольким владельцам сразу. Если доли не определены, считается, что объекты находятся в совместной собственности. Например, совместно нажитое имущество мужа и жены (ст. 34 СК РФ).
Особенность долевой собственности – широкий круг совладельцев, начиная от членов семьи, и заканчивая чужими людьми. Значит нужно понять, что можно делать с долей, а что идет вразрез с законом? Разберем права и обязанности хозяев частного дома с землей на примерах из жизни.
Право не пускать в квартиру посторонних и применять самозащиту
Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.
Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.
Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.
Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.
Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.
Право защищать свои интересы и получать компенсацию убытков
Основание. ЖК РФ ст. 11, ГК РФ ст. 12, ст. 15, ст. 1064.
Как это работает. Если соседи устроили в своей квартире хостел, управляющая компания не убирает снег с крыши, посторонние люди паркуются во дворе, а какая-то бабушка возомнила себя дежурной по подъезду и каждый месяц требует деньги под запись в тетрадочку, все это нарушение прав собственника. Вы можете их защищать любым способом, который не нарушает закон. Соседа можно заставить закрыть хостел, с управляющей компании потребовать денег на ремонт машины за упавший с крыши снег, чужим машинам запретить парковку, а консьержке ничего не платить, даже если она и правда присматривает за домом.
При защите прав лучше начинать с мирной беседы, а потом подключать письменные претензии, жалобы, заявления в полицию, письма в органы власти и иски в суд. С соседями-хулиганами разберется полиция, а к решению проблем с УК, скорее всего, придется подключить юриста, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. У многих получается, и вы тоже не терпите.
Является ли обязательным решение общего собрания?
По итогам рассмотрения поставленных вопросов на собрании собственников МКД, ими выносится решение. Для этого все присутствующие должны проголосовать.
Обычно для принятия требуются голоса большинства жильцов. Ход самого собрания должен фиксироваться в протоколе, а достигнутые соглашения найти отражение в решении.
Этот документ является официальным и обязательным для выполнения. Об этом прямо говорится в ст. 46 ЖК РФ. Если решения приняты правильно без каких-либо нарушений, то исполнять их нужно даже тем, кто не присутствовал на самом собрании.
Однако у таких лиц имеется возможность обжаловать это решение, если он усматривает в нем нарушение своих прав. В случаях, когда в доме имеется лишь один собственник, то он все решения принимает сам.
Независимо от оснований использования квартиры в МКД, все жильцы должны соблюдать интересы своих соседей и установленные нормы проживания в многоквартирных домах.
Жильцы-собственники помимо прав на свое жилье приобретают и определенные обязанности. Их неисполнение может повлечь неблагоприятные для владельцев квартир последствия, вплоть до выселения.
Семья собственника жилого помещения
Правам членов семьи законного владельца жилья и их обязанностям посвящена 31 статья ЖК.
Семья собственника, как правило, проживает с ним. Соответственно, наравне с законным владельцем его близкие солидарно отвечают по всем обязательствам. А как обстоит дело с юридическими возможностями родственников собственника жилого помещения? Права членов семьи закреплены, как выше говорилось, в ст. 31 ЖК, а также в ст. 292 ГК.
К указанным субъектам относят детей, родителей, супруга/супругу. Закон допускает признание в качестве членов семьи других родственников и нетрудоспособных иждивенцев. Для этого эти лица должны быть вселены самим собственником в жилое помещение в качестве членов семьи.
При прекращении семейных отношений с законным владельцем жилья право пользования объектом у бывшего родственника прекращается. Исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей. Собственник и бывший родственник, однако, вправе заключить соглашение, на основании которого право пользование за последним будет сохранено.
На практике нередки случаи, когда у бывшего члена семьи отсутствуют основания или возможность приобрести другую недвижимость. В таких ситуациях право пользования помещением собственника у него сохраняется по решению суда. При этом суд вправе определить конкретный срок, по истечении которого право будет прекращено.
В законодательстве предусмотрены гарантии для бывшего родственника, в пользу которого на собственника возложены алиментные обязательства. Суд вправе обязать законного владельца обеспечить указанное лицо другим жилым помещением взамен выплаты алиментов.
Право собственности на жилье – неотъемлемый элемент комплекса гражданских прав. Действующее законодательство обеспечивает защиту этого права от посягательств третьих лиц. Никто не может быть лишен жилища, кроме как по основаниям, закрепленным нормами.
Собственники жилья обладают достаточно большим объемом прав. Они могут пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом, принадлежащим им на законных основаниях. Принадлежность объекта устанавливается при госрегистрации права. Данная процедура является обязательной. Любые юридические действия с жильем должны быть зарегистрированы.
Реализовывая свои права, каждый собственник должен помнить и о своих обязанностях. Пользование помещением должно осуществляться строго в соответствии с его назначением. При этом эксплуатация объекта не должна нарушать интересы других лиц. В число обязанностей собственника и лиц, проживающих с ним, включено обеспечение надлежащего состояния помещения. Это означает, что субъекты должны своевременно осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные услуги.
Еще одна обязанность – своевременное отчисление налогов. Все собственники платят налог с имущества. Кроме этого, НК устанавливает обязанность отчислять платежи с дохода, если владелец передал помещение в аренду.
Законодательство также устанавливает ответственность за неисполнение предписаний. В случае грубого нарушения требований лицо может лишиться прав на жилое помещение.
Наличие собственности на жильё не означает, что его можно использовать в любых целях по своему усмотрению и вести себя в нём как заблагорассудится. Во избежание проблем с законом требуется знать права и обязанности собственника жилья. Их определяет 30 статья жилищного кодекса РФ. Более того, факт зарегистрированной собственности на имущество вовсе не гарантирует, что жилья невозможно лишиться. Что должен обязательно знать собственник жилого помещения?
Лишение права собственности
Ответственность собственника жилого помещения в форме лишения права собственности на квартиру — крайняя мера. Основания — неоднократные нарушения, зафиксированные в решениях судов, постановлениях административных органов.
Муниципальный орган, накопив материал, может подать иск. Право собственности прекращается, квартира выставляется на торги.
Одновременно с этим в ГПК установлен запрет взыскания на единственное жилье и земельный участок, на котором оно расположено. Лишение права собственности применяется в случае неоднократных запретов в КоАП.
Если нарушения допускаются иными жильцами, в частности, производится систематическое затопление соседних квартир, все равно действует правило об ответственности собственника жилого помещения за ненадлежащее использование жилого помещения. На этом и построена судебная практика.
Ограничение осуществления прав собственности на жилье
Стоит отметить, что такие ограничения очерчиваются не только жилищным кодексом, но и имеют другие нормативные документы, даже из иных отраслей права. Например, согласно конституционным нормам осуществление владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом не должно нарушать правомочия других лиц.
Лицо-собственник вправе осуществлять в отношении своего имущества любые действия, если они не запрещены законодательными актами.
Есть и еще одно условие: не допускается размещать на площади жилого типа производства промышленного характера, в связи с этим помещение должно применяться исключительно по назначению. При нарушении таких пределов к лицу могут применяться различные санкции, например, штрафы или даже выселение собственника из жилого помещения.
Обязанность по ремонту имущества общего типа
Лица-собственники обязаны своевременно проводить ремонт общего имущества в доме, который можно отнести к многоквартирному. Для этого предусматриваются регулярные взносы на ремонт.
Стоит отметить, что собственники обязаны выплачивать денежные суммы на проведение ремонта общего имущества даже в том случае, если они не используют то или иное имущество (например, не проживают в помещении).
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения предусмотрено в жилищном кодифицированном акте, а также в других нормативных документах, которые относятся к отрасли жилищного и другого права. Жилищное законодательство предусматривает достаточно широкий круг прав, которым корреспондируют и обязанности. В случае нарушения правомочий собственник всегда может написать заявление в судебную инстанцию. Такое заявление будет рассматриваться судом в порядке искового производства.