Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тема 5. Основные правила совершения нотариальных действий.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права собственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Кто выдает разрешение на строительство
Выдача разрешения на строительство попадает в компетенцию уполномоченного органа местного самоуправления по месторасположению земельного участка, где будут выполняться работы. Надел земли может находиться в границах одного поселения, двух и более муниципальных районов или на межселенной территории. При возведении большого сооружения на земельном участке, находящемся во владении двух и более муниципальных районов, разрешение можно будет получить в органах исполнительной власти субъекта РФ. Это может быть краевой или областной департамент, занимающийся вопросами архитектуры и градостроительства.
Где получать разрешение на строительство дома, если планируется масштабная постройка на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе на участке закрытого административно-территориального подразделения, у которого границы не совпадают с очертаниями субъектов РФ? Документ в этом случае выдает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.
Договор на строительство индивидуального дома
5.1. Заказчик обязан:
5.1.1. предоставить Подрядчику земельный участок для выполнения Работ;
5.1.2. предоставить точки временного подключения коммуникаций;
5.1.3. обеспечить подрядчику постоянный и беспрепятственный доступ к объекту, в том числе обеспечить беспрепятственный подъезд к объекту строительной техники и грузового транспорта;
5.1.4. в случае невозможности подхода грузового транспорта непосредственно к стройплощадке, все дополнительные затраты связанные с перегрузкой и доставкой материалов до строительной площадки оплачиваются Заказчиком, сверх стоимости Работ, указанной в п.2.1 настоящего Договора;
5.1.5. принять от Подрядчика по акту выполненные работы;
5.1.6. производить оплату в соответствии с условиями настоящего Договора.
5.2. Подрядчик обязан:
5.2.1. выполнять работы в соответствии с проектом и Техническим заданием;
5.2.2. в случае невозможности дальнейшего проведения работ незамедлительно информировать Заказчика;
5.2.3. после завершения Работ вывести со строительной площадки строительный мусор и строительную технику;
6.1. Подрядчик гарантирует качественное выполнение работ и своевременное устранение существенных недостатков и дефектов, возникших по вине Подрядчика и выявленных при приемке работ или в период гарантийного срока.
6.2. Подрядчик несет ответственность в пределах установленных настоящим пунктом гарантийных сроков и обязательств. Гарантийный срок на общестроительные работы составляет лет с момента завершения работ. Гарантийный срок на отделочные работы и инженерные коммуникации составляет лет с момента завершения работ. Гарантийные обязательства на окна, двери, мебель, инженерное оборудование устанавливается в соответствии с гарантийными обязательствами производителя.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Получилось, что физически эти дома, а также огороженные участки существуют и кому-то принадлежат, но юридически они «подвешены в воздухе»: сложно доказать их принадлежность владельцу, а совершить сделку (подарить, продать, завещать) можно, как правило, только с помощью суда, где устанавливается правовой статус, отмечает юрист.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Какие сведения нужно указывать о сособственниках и/или соарендаторах?
Минстрой по этому вопросу пока не дал разъяснений.
Поэтому, исходим их того, что в отношении этих лиц нужно указывать те же сведения, что и о застройщике.
То есть, указываем – ФИО, место жительства и паспортные данные.
Например, сособственник Иванова Зульфия Моисеевна, проживающая по адресу: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20, паспорт гражданина РФ серия 03 02 номер 555444, выдан 01 апреля 2018 года ОФМС г. Нижнезадрипанска, код подразделения 772-003, зарегистрированная по месту жительства: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20.
Примечание.
Поскольку Минстрой не давал еще разъяснений по заполнению Уведомления о начале строительства, то остается открытым вопрос: нужно ли указывать в строке 2.4 сведения о банке, который имеет залоговые права на участок (например, когда участок является предметом залога по кредитному договору).
Данный вопрос пока остается открытым.
Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости.
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Переход права собственности по договору купли-продажи
Соглашение должно быть оформлено в письменном виде. Все совершеннолетние дееспособные граждане ставят в соглашении личные подписи. Дети подписываются только после достижения 14-летия и после получения паспорта. Вместо малолетних детей расписывается один из родителей.
При составлении документа стараются придерживаться образца, подготовленного опытными юристами, контролируя, чтобы права участников сделки не были ущемлены условиями соглашения.
Заключение соглашения должно быть исключительно добровольным. Если впоследствии будет установлено, что документ подписывался по принуждению или с намеренным введением в заблуждение, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием признать соглашение недействительным.
Размер членских взносов и других платежей членов нотариальной палаты,
необходимых для выполнения ее функций, определяет собрание членов
нотариальной палаты.
Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (в ред.
Такая возможность распространяется на объекты недвижимости, как принадлежащие должнику на момент обращения, так и на ранее принадлежавшую недвижимость.
Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ внёс значительные изменения в действующее законодательство о государственной регистрации недвижимости.
Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов. При необходимости проходим систему идентификации, прокторинга, а также можем подключиться к вашему компьютеру удаленно, если ваш вуз требует видеофиксацию во время тестирования.
Владелец земельного участка имеет право распоряжаться им как захочет, в том числе продать любому человеку или организации. Но при условии, что на земле нет обременений или других ограничений. Еще одно условие — продать и купить можно только участок, который прошел государственный кадастровый учет.