Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование аренды земельного участка после смерти арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Государство вправе выдавать земельные участки, наделяя их владельца правом бессрочного постоянного владения; заключая соглашение о пожизненном праве аренды с возможностью наследования; выдавая участок на ограниченный срок для осуществления хозяйственной деятельности.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Наследование права на аренду недвижимости
При наследовании права на земельные участки нотариус, прежде всего, запросит документы, определяющие права наследодателя. Не возникает вопросов, если земля принадлежала ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование, он не переходит по наследству. В то же время, возведенные на нем дома, сооружения наследуются на общих основаниях.
Согласно ГК РФ (ст.617), если умирает гражданин, использующий недвижимое имущество на правах аренды, его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Арендодатель не вправе отказать правопреемникам, если они желают вступить в соглашение на оставшийся срок его действия. Более того, в документы не обязательно вносить изменения, поскольку наследник действует на основании закона.
Общее правило действует, если в соглашении не установлены специальные положения на такой случай, например:
- право аренды прекращается в связи со смертью (ликвидацией) одной из сторон договора;
- арендатор в качестве платы осуществляет реставрацию здания (другие услуги, неразрывно связанные с личностью гражданина);
- арендатор не может передавать свои обязанности любым способом третьим лицам.
Большинство соглашений не содержит подобных ограничительных условий, в результате чего права по договору аренды при наследовании переходят к правопреемникам умершего арендатора. Если земельный участок находится в собственности государственных (муниципальных) органов, наследник вправе подать заявление на выкуп его в собственность в случае, когда на земле стоит дом, перешедший к нему по наследству (ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса). Аналогичный подход действует в отношении перехода прав по договору аренды зданий, сооружений и другой недвижимости.
Возможна ли передача аренды на землю по наследству
Основное, необходимое для уяснения, что прекратить осуществление арендных отношений, установленных договором, не может даже смерть арендодателя. При передаче в аренду надела третьим лицам полностью сохраняется право на использование надела в соответствии с условиями договора.
Если арендатор умер, а срок соглашения еще не истек, то все права. А также обязанности по земельному участку в полном объеме перейдут к его наследнику.
Такую возможность наследнику предоставит Закон или ранее написанное арендатором Завещание. Но, даже в этой ситуации может быть исключение.
И состоять оно будет в дополнительном условии, прописанном в основном договоре аренды: расторжение всех взаимоотношений в связи со смертью арендатора.
Законодательство России о праве собственности на землю и аренде земельных участков
Вопрос о земле всегда был главным в России. Если вспомнить печальный опыт земельной реформы 1861 года, когда было произведено перераспределение земли между помещиками и крестьянами. В результате через 20 лет у крестьян оказалось до 30-60 участков, разбросанных далеко друг от друга. В результате правительство в конце 19 века затратило огромные средства на консолидацию земельных участков.
После Октябрьской революции вторым декретом, принятым новой властью стал «Декрет о земле». В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные отношения находились под юридическим и фактическим запретом. Земля стала всенародным достоянием и поступила в пользование всех трудящихся на ней.
На Западе есть движение экономистов («джоржистов»), которые выступают против частной собственности на землю. Они в 1988 году направили Президенту СССР М. Горбачеву письмо с предостережением введения частной собственности на землю.
Но, не смотря на предостережение, российские реформы 1990-х годов начались с идеализации института частной собственности и абсолютизации прав частного собственника. Целью реформ была приватизация земель, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. В результате в настоящее время происходит грандиозный земельный передел.
Действующее законодательство о земле фрагментарно, запутанно и нестабильно.
Основное назначение действующего Земельного кодекс РФ — служить основой широкой распродажи земли в частную собственность, в том числе иностранными гражданами. Пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельными участками предполагается исключить. Основным недостатком является также и неопределенное соотношение ЗК РФ и ГК РФ.
Противники предоставления земли в собственность иностранных лиц предполагают, что:
«Земельные отношения в России, в том числе с участием иностранных лиц, могут развиваться на основе аренды земли у государства. Долгосрочная аренда земли и рынок арендных прав с применением системы ипотечного кредитования (в том числе и через специальные поземельные рынки) могут служить основой эффективной экономики вместо передачи земли в собственность.»
(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 39).
Практика выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка
Статистика по итогам представленных нотариальными палатами сведений:
| Случаев выдачи свидетельств о праве на наследство нет | Оформляют свидетельства о праве на наследство |
|---|---|
| Архангельская область Мурманская область |
Вологодская область Калининградская область Кировская область Санкт-Петербург Тверская область |
Из полученных ответов можно сделать вывод — выдача свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды встречается очень редко.
Оформлений наследования прав и обязанностей арендодателя нет, все случаи обращений касаются наследования прав и обязанностей арендатора. Это связано с тем, что в основной своей массе арендодателям предоставляются в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности .
По вопросу о признании права аренды земли в наследство существует значительная судебная практика. Таким образом, мы можем сделать приблизительный вывод о перспективах дела еще до обращения в суд.
Как показывает практика, если договор заключен, указание на запрет правопреемства отсутствует, поэтому суд выполнит требования заявителя, даже если срок договора истек.
Пример. Илья обратился в суд с жалобой на администрацию города, так как ее отец заключил с администрацией договор аренды земли. Контракт истек, но мужчина заболел и не успел его продлить. По соглашению, если ни одна из сторон не объявила о расторжении, соглашение автоматически считается продленным.
Но нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство. Поэтому Илья обратился в суд. Администрация города не предъявляла претензий к умершему арендатору, поэтому Илья получил право сдавать землю в аренду по наследству через суд (решение Центрального районного суда Тулы № 2-1161 / 2017 2-1161 / 2017 ~ M -930/2017 М-930/2017 от 11.05.2017 по делу № 2-1161 / 2017).
Если договор аренды был заключен с ООО или крестьянским хозяйством, а не с наследодателем лично, суд откажет в удовлетворении требований, даже если умерший был единственным членом крестьянского хозяйства или учредителем ООО.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Земельные паи: продажа, покупка, оформление. Балло-гектары и гектары натуральные
Очередные аграрная и земельная реформа (1990-1992 г.г.) реорганизовали сельскохозяйственные предприятия в Акционерные общества закрытого типа (АОЗТ), а землю совхозов и колхозов – приватизировали.
Приватизация прошла путём передачи её в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях. Бывшие колхозники получали индивидуальные земельные паи (доли).
Земельный пай (доля) — это количество земельной площади на одного члена сельхозпредприятия, рассчитанное в балло-гектарах, если за основу бралось качество сельхозугодий, в гектарах в натуральном выражении и стоимостном выражении.
Если наследник не является членом кредитного кооператива (пайщиком), не хочет или не может им стать, то ему выплачивается сумма пая от умершего члена кредитного кооператива (наследодателя).
В случае если пай в Наследство перешел к нескольким наследникам. то имеющий право быть принятым в члены кредитного кооператива наследник определяется соглашением между всеми наследниками или решением суда.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Чтобы получить права аренды на земельный участок после смерти арендатора, наследникам необходимо вступить в наследство через нотариуса.
Обратите внимание! Перезаключение договора не является обязательным условием для правопреемства права аренды. Но получить у нотариуса свидетельство о наследстве придется. Только оно докажет, что конкретный наследник получил права покойного арендатора.
Чтобы наследник мог оформить в наследство право аренды земельного участка, необходимо соответствие следующим условиям:
- Договор аренды между наследодателем и собственником участка был зарегистрирован в Росреестре. А перед оформлением договора участок был оформлен надлежащим образом (состоит на кадастровом учете, имеет установленные границы).
- Наследник обратился для получения свидетельства о правах на наследство на право аренды земельным участком в течение 6 месяцев со дня гибли арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что фактически принял данный участок в наследство (занимался его обработкой, вывозил мусор). Информацию нужно подтвердить документально.
- Если наследник не имеет документальных доказательств, то ему придется обращаться в суд. Ответчикам в процессе будет собственник земельного надела.
Что такое пожизненное наследуемое владение
Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.
Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.
Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).
Случаи, когда невозможна передача прав аренды на землю по наследству
Существуют наследники, которые не могут рассчитывать на право аренды надела. При получении отказа от арендодателя в лице государства или нотариального органа многие не могут понять его причину. А для того, чтобы такое решение не стало неожиданностью, следует знать случаи недопущения наследования земли в аренде:
- Договором аренды не предусмотрен переход права аренды по наследству;
- Арендодатель имеет статус наследника субъекта, который умер;
- Договор аренды заключен без оплаты (безвозмездная основа);
- Наследником был выражен отказ на вступление в право аренды. При выступлении в роли арендодателя государства договор будет аннулирован через один год, а имущество признанно выморочным;
- Наличие в договоре аренды оговорки о прекращении его при наступлении смерти арендатора;
- Заключение соглашения с получателем наследства на срок до одного года;
- Наследник имеет гражданство другой страны и не имеет право на получение наследства на землю, которая предназначена для проведения сельскохозяйственных работ;
- Вступило в законную силу решение суда, признавшее завещание недействительным;
- Признание в судебном порядке наследника недостойным (к примеру, при доказательстве вины наследника в смерти наследодателя).
Ограничения прав арендатора
Для его составления необходимо посетить нотариуса. В документе перечисляются наследники, а также определяются их доли. Условия договора аренды переносятся на новых арендаторов после переоформления. Нужно поставить отметку в Росреестре. Есть возможность указывать подназначенного правопреемника на случай гибели первичного или отказа от земли. Тогда права переходят ему. Если же этого не сделать, она возвращается в наследуемую массу и подлежит распределению.
Наследники освобождены от выплаты налогов, но при вступлении в наследство обязаны оплатить госпошлину. Для ее расчета берется кадастровая стоимость земли. В зависимости от степени родства варьируется размер процента от стоимости: для родителей, супругов, братьев и сестер, детей — 0,3%, для остальных — 0,6% (не более 100 тыс. и 1 млн. руб. соответственно).
Как оформить в наследство землю без документов на нее
С первого января 2017 года сведения о регистрации прав объединены вместе с кадастровым учетов в единую организацию под названием ЕГРН. Благодаря этому любой гражданин может подать заявление одновременной регистрации на дом и землю. Для этого следует подготовить правоустанавливающий пакет документов и заявление. Обратиться в органы Росреестра можно личным образом, через почтовую связь, написав заказное письмо с уведомлением или через МФЦ.
После получения документов с заявлением органы государственной регистрации делают проверку заявления. Не забывать надо и об оплате государственной пошлины, квитанцию которой можно взять в Росреестре у регистратора. Данная квитанция также прилагается к документами и заявлению. Если говорить о временном интервале проверки, то она длится порядка пяти календарных дней после непосредственной подачи заявления.
Наследодатель при жизни построил дом, гараж, но права на них не зарегистрировал или просто не успел достроить, вследствие чего право собственности также не оформлено или гараж находился в составе ГСК.
Наследники умершего обращаются к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, указывают на дом. Так как права на это имущество не зарегистрированы за наследодателем, то выдать свидетельство о праве на наследство, нотариус не сможет ввиду отсутствия документов, подтверждающих возникновение права собственности.
Здесь можно пойти двумя путями:
1.Предъявить иск о включении имущества в состав наследства. Делать это надо до истечения 6-месячного срока на принятие наследства.
2.После истечения 6-месячного срока надо или уточнить требования или, если их еще не заявляли, требования о признании права собственности на дом в порядке наследования за наследниками умершего.
Пример:
А. приобрел у З. гараж N в ГСК «Полет» и постановлением правления кооператива «Полет» З. исключен из членов кооператива, А. принят в члены, за ним закреплен гаражный бокс.
Согласно справке отделения ФГУП «Ростехинвентаризация», гараж числится за А., право собственности на указанный гараж отсутствует.
По сведениям Управления Росреестра, данные о регистрации права собственности на спорный гараж отсутствуют.
А. умирает. Нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство.
Предъявляется иск в суд, указываются обстоятельства, приводятся доводы, что граждане являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации, суд удовлетворяет требования о признании права собственности на гаражный бокс за наследником.
При формулировании исковых требований по таким делам чаще всего требуется выстроить цепочку требования:
— признать фактически принявшим наследство после смерти отца в виде спорного домовладения, расположенного по адресу, включить спорное домовладение в наследственную массу после смерти мужа, признать право собственности на указанное домовладение в порядке наследования по закону к имуществу мужа.
Если бы земельный участок с расположенным на нем гаражным боксом находился в аренде у умершего, то это не препятствовало бы признанию права собственности на гараж, так как в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Если при постройке дома, его перестроении, пристройке дополнительной площади необходимых разрешений не получалось, то по существу, поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу.
Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.
При этом на таком земельном участке чаще всего имеется жилой дом или не завершенный строительством дом, права на который не зарегистрированы.
Здесь необходимо исходить из следующего:
Закон не содержит такого основания для прекращения права на участок, как смерть лица, которому он принадлежит.
Наследники объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, предоставленном наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретают право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и наследодатель в соответствии с целевым назначением земельного участка.
При разрушении до открытия наследства, принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, — в течение соответствующего периода.
По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.
Хотя бы построить фундамент для признания права собственности на земельный участок по суду.
Как зарегистрировать право собственности наследнику на земельный участок?
Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Причем переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается.
Отсюда следует, что если прежние владельцы не имели здания, дома на таком земельном участке и не обращались в заявлением об оформлении участка в свою собственность, то будет проблематично зарегистрировать право.
Как известно, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Доказать принадлежность дома наследодателю возможно, например, похозяйственной книгой, в ней будет указано, что владелец проживала и была зарегистрирована в доме.
Похозяйственная книга, являющаяся в силу Постановления СНК СССР от 26 января 1934 года N 185 «О первичном учете в сельских советах» формой первичного учета подсобного хозяйства, подтверждает наличие по указанному адресу личного хозяйства.
Если дом, принадлежащий умершему, был снесен, его наследник, действий по восстановлению дома не предпринимал, а иной наследник этой же очереди простроил другой дом на этом же участке, то наследовать будут наследники второго и именно за ними будет признано право собственности на дом.
Нередко наследник не знает о смерти наследодателя, так как с ним не общается, связи не поддерживает и узнает о смерти после истечения 6 месяцев, отводимых для принятия наследства, путем подачи заявления нотариусу.
- по суду восстанавливать срок для принятия наследства, доказывая уважительность пропуска 6-месячного срока;
- по суду признать юридический факт принятия наследства фактически или сразу признания права собственности на имущество, ввиду его фактического принятия.
Какой вариант выбрать, зависит от многих факторов, но, так как процент отказов судами восстановить срок для принятия наследства очень высок, выгоднее заявлять о фактическом принятии наследства.
Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать действия по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
Нередки случаи, когда наследники по тем или иным причинам все же пропускают законный срок обращения к нотариусу для вступления в наследство. Как правило, эта проблема становится предметом рассмотрения в суде.
Принять наследство в судебном порядке по истечении срока его принятия можно двумя способами (в зависимости от обстоятельств):
- Путем восстановления срока принятия наследства
- Путем установления факта принятия наследства
Однако в законе есть оговорка о том, что принятие наследства по истечении 6-месячного срока после смерти наследодателя возможно и во внесудебном порядке, но при одном условии – остальные наследники, которые уже приняли наследство, должны дать на это свое письменное согласие (статья 1155 Гражданского кодекса РФ).
В этом случае судебное восстановление пропущенного срока вступления в наследство не потребуется.
Согласие остальных наследников в обязательном порядке должно быть оформлено в письменном виде в присутствии нотариуса, который ведет наследственное дело. А если письменные согласия наследников направляются нотариусу почтой или передаются через представителя, то подписи этих наследников должны быть заверены другим нотариусом.
При соблюдении указанных условий лицо, пропустившее срок принятия наследства, может наследовать наравне с другими наследниками.
В этом случае, нотариус аннулирует ранее выданные свидетельства о праве на наследство, перераспределяет доли в наследстве с учетом вновь вступившего наследника, и выдает новые свидетельства о праве на наследство.
Обязательно, чтобы договор дарения был составлен в письменной форме, в противном случае будет невозможно зарегистрировать право собственности на землю. Сам договор можно написать от руки или скачать готовый бланк и заполнить его. Главное, чтобы документ содержал следующие сведения:
- паспортные данные дарителя и одаряемого;
- сведения об объекте дарения, в случае с земельным участком — категория земель, адрес расположения, кадастровый номер, вид разрешенного использования;
- сведения о документах, подтверждающих у дарителя право собственности;
- данные об ограничениях, если таковые имеются — сервитут, залог и тому подобное;
- права и обязанности сторон, особые положения договора.
Нужно проследить, чтобы отдельные положения договора дарения не противоречили нормам Гражданского кодекса. Например, запрещено указывать определенные условия, после которых договор вступает в силу — имущество в дар передается на безвозмездной основе. Если есть затруднения в составлении договора, можно поручить эту работу нотариусу или попросить образец на дарение земельного участка у юриста. Нотариальное заверение потребуется в случае, если собственник земли ограниченно дееспособный или несовершеннолетний.
Договор дарения земельного участка составляется в трех экземплярах. Один останется в Росреестре, по одному передают дарителю и одаряемому. Кроме этого понадобятся заявление о переходе права собственности, составленное дарителем, и заявление о регистрации права собственности на земельный участок, написанное одаряемым. Проще всего взять готовую форму этих документов, это позволит избежать ошибок и потери во времени.
Обязательно нужно оплатить госпошлину за дарение земельного участка. Ее размер зависит от категории земли и вида разрешенного использования. Для земель ЛПХ, СНТ, ИЖС или относящихся к категории сельскохозяйственного назначения госпошлина составит 350 рублей, для остальных случаев 2000 рублей. Например, если дарится земля под строительство жилого дома госпошлина составит 350 рублей, а вот для строительства торгового комплекса уже 2000 рублей.
Что касается случаев, когда на земельном участке построен дом, то придется платить госпошлину отдельно за землю, отдельно за строение. По закону, если оба объекта принадлежат одному собственнику, то дарить их по отдельности нельзя. Стоимость госпошлины на дарение дома будет такая же, как и за дарение земли, на которой стоит здание.
Написав заявление и оплатив госпошлину за дарение земельного участка, важно не забыть, какие документы нужны дополнительно:
- Удостоверения личности обеих сторон — паспорт, временное удостоверение личности, военный билет, удостоверение беженца и т.д. Требуется во всех случаях.
- Нотариально заверенное письменное разрешение от одного из супругов, если земля, передаваемая в дар, приобретена в браке.
- Доверенность, если одну из сторон представляет доверенное лицо.
Также при дарении земельного участка в СНТ или любого другого потребуется предоставить документ, подтверждающий право собственности. Это условие обязательно для объектов недвижимости, зарегистрированных до 1 января 2017 года.
Дарение земельного участка и дома можно зарегистрировать непосредственно в Росреестре, а также у нотариуса или через МФЦ. Через Росреестр процесс проходит на несколько дней быстрее, но возможно, что придется далеко ехать: офисы есть не в каждом населенном пункте. Оформить дарение земельного участка сельскохозяйственного или другого назначения можно и на официальном сайте Росреестра, но в этом случае нужно иметь электронную цифровую подпись. Кроме того, потребуется заявление о согласии на электронную регистрацию, без которого вариант оформления дарственной через сайт будет неосуществим.
Дарение земельного участка между близкими родственниками осуществляется на общих принципах — нужно будет собрать указанные выше документы, оплатить госпошлину в размере, определенном законодательством, зарегистрировать право собственности в Росреестре. Единственное исключение — одаряемый близкий родственник не должен платить подоходный налог. Это правило действует в отношении дарения земельного участка отцу, матери, мужу, жене, бабушке, дедушке, брату или сестре.
Что касается дарения земельного участка сыну или дочери, тут есть нюансы, в зависимости от возраста детей:
- Если ребенку меньше четырнадцати лет, все сделки за него осуществляет один из родителей. Например, если бабушка хочет подарить свою землю пятилетнему внуку, то в договоре дарения будет указан отец или мать, с формулировкой «действующие в интересах ребенка».
- С 14 до 18 лет ребенок уже может фигурировать в договоре, как одаряемый, но только с письменного согласия родителей.
- Совершеннолетним детям землю дарят на общих основаниях, согласия родителей не требуется.
Договор дарения земельного участка несовершеннолетнему сыну или дочери в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Нести в Росреестр его в этом случае не нужно: все сделает нотариус лично. Платить подоходный налог ребенок или его представитель в этом случае не должны, это условие оговорено в Налоговом кодексе.
В случае дарения земельного участка не родственнику, налог придется заплатить. Его размер составляет 13%. Это же касается случаев, когда землю дарят дальнему родственнику, например, дяде или тете, зятю, невестке и т.д. Точная стоимость налога зависит от стоимости объекта недвижимости.
Что касается дарения земельного участка двум детям, то такая возможность есть, главное — в самом тексте документа указать размеры долей, обычно указывают ½ на каждого ребенка. В этом вопросе есть множество нюансов, потому правильнее будет получить консультацию опытного юриста.
Многие не знают, облагается ли налогом дарение земельного участка. Ответ на это вопрос зависит от степени родства между сторонами соглашения. Дальние родственники и не родные друг другу люди от уплаты подоходного налога в размере 13 % не освобождаются, эта обязанность возлагается на одариваемого сторону.
Налогообложение за дарение земельного участка не актуально для близких родственников:
- братьев и сестер, в том числе сводных;
- бабушек, дедушек и их внуков;
- детей и родителей, а также опекунов.
Муж и жена также считаются близкими родственниками. В случае, если они дарят друг другу землю, платить одаряемый подоходный налог не должен.
Лицо, получившее в дар землю, не освобождается от уплаты земельного налога. Его размер в каждом районе свой, при расчетах учитывается и кадастровая стоимость объекта недвижимости. Заполнять декларацию тут не нужно, налоговая сама сформирует и пришлет квитанцию на оплату.
Собственник земли может распоряжаться ей по своему усмотрению — продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и так далее. Но в случае с дарением земельного участка иностранному гражданину могут возникнуть определенные проблемы. Зависит это от категории земли и ее расположения.
В Российской Федерации, по состоянию на 2020 год гражданин другой страны не может владеть следующими видами земли:
- сельскохозяйственного назначения;
- находящейся на приграничной территории;
- находящейся в курортной зоне.
Вступить в право собственности на землю, расположенной в этих зонах или имеющих сельскохозяйственное предназначение невозможно, а потому и подарить их нельзя. Узнать, к какой категории относится конкретный земельный участок можно в местном муниципалитете. Тут же можно получить информацию о том, является ли район приграничным.
Если земля не относится к категориям-исключениям, подарить ее иностранцу можно. Но ему придется заплатить подоходный налог. В России для иностранных граждан он составляет 30 % от стоимости объекта недвижимости. Кроме того, после оформления права собственности на иностранца накладывается обязанность по уплате земельного налога, его размер зависит от кадастровой стоимости участка и тарифа, устанавливаемого в муниципалитете.
В России юридические лица не могут дарить друг другу земельные участки, но нет абсолютных запретов на передачу в дар земли между юридическим и физическим лицом. Главное, чтобы юридическое лицо не было зарегистрировано за границей или чтобы в его уставном капитале доля иностранных граждан не превышала 50%. В противном случае такие компании могут брать землю лишь в аренду, это условие прописано в ст.3 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, запрет на дарение будет действовать для земли сельскохозяйственного назначения.
В случаях, когда дарителем выступает физическое лицо, сделку можно разделить на 3 этапа:
- Подготовительный — нужно устранить возможные препятствия для отчуждение. Например, взять письменное разрешение супруга на передачу земли в дар.
- Составление договора — особо важно подробно указать характеристики земельного участка.
- Подписание документа физическим лицом и представителем юридического лица. Регистрация договора в Росреестре.
Сделка невозможна между физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и юридическим лицом в ситуации, когда между ними есть коммерческие взаимоотношения.
Если землю юридическому лицу дарит физическое лицо, то налог на доход даритель не платит. Одаряемая сторона будет обязана выплатить внереализационный налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения.
Дарение земельного участка юридическому лицу имеет больше всего нюансов, которые нужно учитывать, чтобы сделка состоялась. Например, если одаряемой стороной является некоммерческая организация, проще оформить договор пожертвования, но только в случае, если дар будет использоваться для общественно-полезных целей. В других случаях могут быть свои тонкости. Лучше не поскупиться и обратиться к хорошему юристу, который подскажет, возможно ли заключение сделки в конкретном случае, какие документы нужно собрать и как действовать.
Иностранный гражданин также как и резидент РФ, может быть наследником земельного участка, но в этом случае есть определенные нюансы. Так, согласно российском законодательству, иностранный гражданин не может получить право собственности на следующие виды земельных участков:
- относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения;
- с наложенным особым режимом пользования, например, в курортной зоне;
- находящиеся на приграничной территории.
Если земельный участок, на наследование которого иностранец может претендовать, относится к одной из перечисленных категорий, оформить его в собственность не получится. Единственное, что можно требовать в такой ситуации — выплаты компенсации, размер которой зависит от рыночной стоимости участка.
Определить его стоимость на глаз не получится, потребуется провести оценку независимой организацией. По результатам оценки будет установлено, сколько земельный участок стоит на рынке. С этим заключением следует обращаться в суд, который, рассмотрев все аспекты дела, вынесет решение о назначении компенсационной выплаты или отказе в ней. При этом важно, чтобы иностранный гражданин отказался от имущества, на которое он по праву наследства может претендовать. Сделать это нужно в течение года с момента начала процесса наследования, в противном случае получить денежную компенсацию за земельный участок не получится.
В случае, если на наследование иностранцем земельного участка нет препятствий, процедура проходит в стандартном порядке, через нотариат. Иностранный гражданин имеет право назначить доверенное лицо, если по каким-то причинам не может приехать в РФ. В этом случае оформляется соответствующая доверенность.
По закону, иностранный гражданин, получивший землю в собственность, должен заплатить подоходный налог. Его размер составляет 30% от стоимости участка. Кроме того с момента вступления в наследство на него возлагается обязанность по уплате земельного налога, величина которого определяется каждым регионом в индивидуальном порядке.
Арендные отношения регулируются договором между участниками, документ является основанием для наследования при наступлении смерти одного из участников договора.
Если условия позволяют пролонгировать соглашение с наследниками, то такой документ должен быть представлен в нотариат при открытии дела о наследстве.
В противном случае, когда оговорено прекращение аренды по смерти участника соглашения, в наследственную массу предмет аренды не включается.
В общем случае законом позволено, став наследником, выступать в роли арендатора или арендодателя и внести корректировки в существующее соглашение.
Поскольку изменения в договор аренды вносятся ранее окончания установленного срока, то такая ситуация рассматривается в судебном порядке.
Став наследником, участник аренды должен предоставить свидетельство о праве на наследство и государственный акт, удостоверяющий отношения аренды.
Новый владелец имеет право внести изменения в уставные документы, новое соглашение может быть оформлено и зарегистрировано в государственном реестре.
Согласно ст.617 ГК РФ, разрешено продление аренды при изменении сторон, если один из участников умер во время действия соглашения.
Реализация арендного договора возможна на установленный первоначально срок, дальнейшие действия решаются между наследником и вторым участником соглашения.
Право аренды на земельный пай наследуется по завещанию или по закону, в обоих случаях потребуется нотариальное установление наследника и получение свидетельства о правах.
В случае наследования пая, полученного от муниципалитета, и отсутствия заявления от претендентов на наследство, земля возвращается в собственность муниципалитета через один год.
При этом прекращаются все ранее установленные отношения между арендатором и арендодателем в лице местной власти. Нотариусу при определении наследственной массы потребуется зарегистрированный договор аренды и официальное разрешение административного органа на аренду недвижимости.
Подобное постановление является основой для дальнейшего рассмотрения вопроса о наследовании арендных отношений.
Долгосрочная аренда недвижимости, принадлежащей муниципалитету, максимально распространяется на срок до 49 лет.
За этот период предположительно придется разбираться с вопросом наследования, поэтому оптимальным вариантом является занесение в уставные документы регламента прохождения наследования со стороны арендатора.
Кроме того, внесение в завещание указания о претенденте на наследство договора аренды поможет избавить заинтересованные лица после смерти завещателя от многих спорных моментов.
Ст.322 ГК РФ указывает на ситуацию, когда со стороны арендатора присутствуют несколько наследников. В данном случае имеет значение наличие строения на арендуемой площади и долевое соотношение владения наследуемой собственностью. При наличии данных условий все наследники имеют право на продление договора аренды согласно своим долям и солидарно.
Рассматривая вопрос о возможности передачи арендованной земли по наследству, следует обратиться к ст. 617 ГК РФ.
По закону право на использование недвижимости, взятой гражданином в аренду, после его смерти переходит наследополучателям.
Фактически правопреемник не становится владельцем самого участка на бессрочный период, а лишь получает возможность продолжить эксплуатацию земли по своему усмотрению на срок, не превышающий указанный в договоре аренды.
Наследование может происходить по закону или завещанию.
В первом случае правопреемники наследуют землю в равных долях в порядке, установленном гл. 62 ГК РФ. К наследованию призываются лица из числа родственников.
Они распределены по группам в зависимости от степени родства: самые близкие — первая очередь (дети, родители, супруги, внуки за умерших детей), самая дальняя 7-ая — это отчимы, мачехи, падчерицы и пасынки.
В отдельную —8-ую выделены представители «обязательных» наследников, которые даже при наличии представителей других очередей имеют право на выделение обязательной доли в наследстве.
По завещанию наследником может быть одно лицо или несколько. Если доля каждого из них конкретизирована в документе, правопреемники получат именно указанную часть. При отсутствии обозначения доли каждого участок будет разделен между наследополучателями, указанными в завещательном документе, поровну.
При составлении завещания необходимо учесть права претендентов на обязательную долю в наследстве. При наследовании по закону они включаются в состав представителей призываемой очереди, а если составлено завещание, обязательные наследники получат не менее 1/2 того, что отошло бы им при разделе по закону.
Обязательная часть, в первую очередь, выделяется из незавещанной доли имущества. Если ее не хватает, доли наследников по завещанию уменьшают в пользу обязательного. Этот факт необходимо учесть при составлении завещания.
Правопреемник не получит в использование арендованную землю, если:
- Это было предусмотрено условиями договора.
- Если наследником является сам арендодатель, действие договора прекращается.
- Владельцем может быть государство. Если наследник не выступит в качестве нового арендатора в течение года с момента смерти наследодателя, договор считается аннулированным, а имущество – выморочным.
- Если в договоре аренды сказано, что его действие прекращается со смертью арендатора, наследование невозможно.
- Умерший имел льготы при оформлении договора, благодаря которым был заключен договор аренды.
- Срок аренды не превышает 1 года.
- Наследник, являющийся гражданином другой страны, не может получить в наследство участок, предназначенный для сельскохозяйственных работ.
- Наследование по завещанию будет невозможно, если оно признано недействительным в судебном порядке.
- Участок был выдан органами территориального управления на правах бессрочного пользования.
В последнем случае участок переходит наследополучателю, если он наследует постройку, находящуюся на участке, или доказано, что прежний владелец начал, но не успел оформить право собственности на землю.
Иногда гражданам приходится обращаться в суд. Исковые требования удовлетворяют при наличии бесспорных доказательств. Причины судебных разбирательств могут быть разными – фактическое принятие имущества, пропуск сроков, отказ в продлении аренды земельного участка и т.д.
Суды рассматривают следующие категории дел:
- признание наследников недостойными;
- споры относительно права аренды — местные власти могут отказать в наследовании, если умерший получил участок на льготных основаниях (инвалид, многодетная семья, сирота);
- разрыв арендного договора по инициативе арендодателя — например, если последний выплатит компенсацию за разрыв;
- восстановление родственных связей — в случае потери документов о родстве с умершим (пожар, кража, наводнение, порча);
- оспаривание завещания;
- наследование иностранными гражданами.
Итоговое решение выносится с учетом прав наследника и условий договора. Нужно понимать, что арендодатель имеет выгодное положение — он вправе разорвать договор аренды, отозвать имущество, оспорить действия наследников и наложить запрет.
Пример
Истец обратился в суд с иском о признании в порядке наследования права аренды земли. Обстоятельства дела – после смерти отца открылось наследство. В состав наследства вошел садовый инвентарь и право аренды на земельный участок. Истец принял имущество по факту, другие претенденты (брат и сестра) не заявляли о своих правах. Все это время истец обрабатывал участок. Представитель местной администрации не оспаривал право истца на землю. Свидетели подтвердили фактическое использование земельного надела наследником. Суд признал исковые требования
(Решение Ростовского райсуда Ярославской области от 02.08.2012 №2-899/12).
Наследование права аренды земельного участка подразумевает подачу заявления, оплату госпошлины, получение свидетельства. Затем претенденту нужно перезаключить договор аренды с собственником имущества — в некоторых случаях документ подлежит государственной регистрации. Чтобы избежать ошибок при вступлении в права наследования желательно проконсультироваться у профильного специалиста. Юрист подскажет, как не сорвать наследование, договориться с арендодателем, заключить новое соглашение. Имейте в виду, что наследование имущественных прав отличается от принятия самого имущества. Нарушение законодательства влечет за собой пропуск сроков, а в ряде случаев и штрафные санкции. Заказать консультацию юриста можно на нашем сайте — заявка подается через форму обратной связи или по телефонам «горячей» линии.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Наследование участка и права аренды земельного участка
С 2006 г. налог на наследство земельного участка был упразднен. Однако на наследники обязуются уплатить госпошлину на выдачу положенного им свидетельства о получении права наследования.
Для наследников первых двух очередей размер этой пошлины равен 0,3% от стоимости наследственной массы (максимальная сумма – 100 тысяч рублей). Для прочих претендентов – 0,6 % (максимум 1 млн. рублей).
Продажа земельного участка, полученного по наследству возможна лишь после регистрации своего права наследства в Росреестре. До этого момента наследник еще не считается собственником, а значит, не может в полной мере распоряжаться имуществом.
Допустим, кадастровая цена надела = 2 млн. рублей. От этой суммы отнимаем вычет (2 млн. – 1 млн. = 1 млн.) и умножаем на ставку (1 млн. *13% = 130 тысяч рублей).
И не забывайте о возможности пожизненного наследуемого владения земельными участками.
Законом установлен срок, в течение которого заинтересованное лицо должно вступить в права. Он равен 6 месяцам со дня, следующего за днем смерти наследодателя.
Если лицо не успело вступить в права в течение отведенного срока по причине болезни, командировки или судебных разбирательств, целесообразно обратиться в суд. При подтверждении причины пропуска периода времени суд восстановит срок.
Для открытия дела о наследовании необходимо обратиться к нотариусу по месту проживания наследодателя.
Если собственник умер вне территории РФ, дело открывается по месту расположения его имущества. Если части находятся в разных местах, ‒ там, где располагается самая ценная часть.
В нотариальной конторе необходимо будет предъявить следующие бумаги:
- паспорт;
- свидетельство о смерти наследодателя (оригинал);
- справка о последнем месте жительства умершего;
- копия завещания или документы, подтверждающие факт родства с умершим.
Особенности наследования земельных участков
- Арендодатель не может, основываясь на тезисах законодательства, дать отказ приемнику наследия на вступление в договор до момента, пока время его действия не истечет;
- Приемник наследия должен предоставить нотариусу договор аренды для установления его соответствия законодательным нормам и факта отсутствия в нем положений, которые могли бы запретить перевод прав и обязанностей приемникам наследия;
- Если сдавалась территория земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, то нотариус вправе потребовать не только договор аренды, но и постановление, которое подтверждает предоставление усопшему земельного удела в аренду.