Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажа в ипотеку немного отличается от стандартной сделки. Сначала всё как обычно: встреча с покупателем, показ жилья, договорённости о цене и т. п. Если обо всём договорились и квартира устраивает покупателя, а продавец не против продажи в ипотеку, нужно вызвать оценщика.
Что считается важным для правильного оформления продажи городской квартиры?
Первым делом – обратиться к опытному нотариусу, который возьмет на себя:
— проверку совладельцев и возможных обременений, способных помешать покупке выбранной квартиры;
— заключение и официальную регистрацию договора купли-продажи;
— регистрацию состоявшейся сделки и прав новых собственников в Центре недвижимости.
В процессе сделки регистрируется сам договор, официально подтверждается право на владение квадратными метрами и заверяется непосредственно сделка. Процедуры нотариусы проводят online, имея доступы к соответствующим базам. Информацию обязательно переправляют в ЦН. На процедуру оформления уходит не больше 40 мин. При этом устанавливаются нотариусом в Алматы цены за городскую недвижимость в пределах 1060 тенге и с наличием земельного участка – 2121 тенге.
Как продать квартиру в ипотеку
Для выдачи кредита банку необходимо, чтобы специалист осмотрел будущее залоговое жильё, подтвердил его состояние, определил рыночную стоимость и указал её в оценочном акте. Основываясь на ней, покупателю рассчитают сумму кредита.
Оценщик проведёт осмотр, сделает фото, сверит фактические данные с документами и составит акт. Оценка готовится от одного до пяти дней. Оплачивает услуги оценщика покупатель.
От продавца требуется лишь разрешение на осмотр квартиры и предоставление документов на неё.
Далее акт оценки покупатель должен отправить в банк.
К нему также нужно приложить документы на недвижимость:
— копию техплана (при продаже частного дома — техпаспорта и госакта на земельный участок); — копию правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, мены, дарения);
— справки о техническом состоянии и отсутствии обременений на недвижимость.
Если опасаетесь отдавать копии документов, напишите от руки крупными буквами «Копии для банка» или спросите у нотариуса штамп.
Теперь нужно подождать несколько дней — банк рассмотрит предоставленные документы и вынесет решение. Обычно проверка документов банком занимает от одного до пяти дней.
Если покупатель получит отказ от банка, сделка срывается. Если же всё в порядке, покупатель получит одобрение на выдачу кредита и банк выдаст гарантийное письмо. После этого можно оформлять сделку.
Здесь всё стандартно: продавец и покупатель приходят к нотариусу, составляют договор купли-продажи, подписывают его и отправляют на регистрацию.
Оплата услуг нотариуса — по договорённости (50 на 50 либо одной из сторон).
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.
B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;
📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;
📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;
📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;
📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;
📌 cpoки и cпocoб oплaты;
📌 взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.
К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Шаг 3. Оценка недвижимости
Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.
Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.
Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:
- район расположения квартиры;
- удаленность от центра города;
- инфраструктура в микрорайоне;
- тип дома;
- этаж квартиры;
- количество комнат;
- особенности планировки;
- стоимость коммунальных платежей.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Сбор документов (для продавца)
Понятно, где оформить договор купли-продажи квартиры. Независимо от выбранного алгоритма действий, продавец обязан собрать определенный пакет бумаг. Без них сделка будет считаться незаконной.
Перечень документов от продавца, как правило, выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца (паспорт РФ);
- документы, указывающие на право собственности на квартиру;
- выписка из БТИ;
- справка о состоянии лицевого счета квартиры;
- согласие от иных собственников жилища на сделку (при нескольких владельцах);
- согласие супруга(ги) на осуществление купли-продажи (если речь о совместном имуществе);
- свидетельство о заключении брака (для общей квартиры);
- кадастровый и технический паспорт;
- оценочная смета (не обязательно);
- договор.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Необходимые документы
Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:
- личность контрагентов: продавца и покупателя;
- право собственности продавца на квартиру;
- отсутствие на квартире обременений любого вида;
- отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
- характеристики продаваемой квартиры.
То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.
Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:
- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:
- для граждан России и СНГ — паспорт;
- для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
- для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
- для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
- для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.
К документам, характеризующим квартиру, относятся:
- экспликация, которую следует получить в БТИ;
- поэтажный план, выдаваемый БТИ.
К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:
- выписка из домовой книги;
- единый жилищный документ.
Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.
Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.
Договор купли-продажи квартиры через Сбербанк
Реализация жилплощади является достаточно сложной процедурой, поскольку речь идёт о значительных финансовых затратах и рисках. В связи с этим первым шагом является оформление предварительного договора, который должен содержать сведения о:
- покупателе и продавце (их Ф.И.О., контактных данных, реквизитах паспортов, адресах регистрации и проживания);
- месте нахождения жилья и его основных характеристиках (адресе, площади, этаже, кадастровом номере и т.д.);
- правоустанавливающей документации на жилище;
- стоимости жилплощади (не меняется до момента заключения основного ДКП);
- правах и обязанностях участников;
- покупке жилья в ипотеку (если оформляется займ);
- сроках подготовки к заключению основного ДКП;
- сумме залога;
- дате подписания;
- подписях покупателя и продавца.
Участники сделки вправе осуществить составление документа самостоятельно или прибегнуть к услугам квалифицированного юриста.
На основании данного соглашения специалистами Сбера производится составление основного договора, условия которого совпадают с указанными в предварительном соглашении, с учетом особенностей конкретной ситуации.
Документы для купли-продажи квартиры
Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.
Документы для купли-продажи квартиры следующие:
- паспорта представителей обеих сторон сделки;
- план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
- доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
- выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
- выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
- согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
- разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
- три экземпляра договора купли-продажи;
- заполненное заявление на регистрацию права собственности;
- платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.
Приостановка и отказ в регистрации права
Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:
- при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
- выявление факта наложения ареста на квартиру;
- отсутствие оплаты государственной пошлины;
- наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
- бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
- в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.
Какие документы нужны?
Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо убедиться в наличии минимального набора документов:
-
паспорта всех участников сделки (покупателей и собственников);
-
выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру;
-
документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (к их числу могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);
-
выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире);
-
согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие;
-
согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.
На что нужно смотреть при выборе жилья?
Руслан Чукенов говорит, что оцениваться при покупке вторичного жилья должно не только оно. Осмотр должен начинаться с района и двора. Также важно состояние подъезда.
«Обязательно посмотрите, есть ли детская площадка, парковка, как работает КСК, когда сделан ремонт в подъезде. В самой квартире нужно обратить внимание на состояние потолка, пола, труб коммуникаций, окна, стены, а также на саму планировку. Это основные параметры. Если будете делать ремонт, то именно на эти элементы уйдёт много денег», – сказал эксперт.
Он представил детальные рекомендации, по которым следует ориентироваться при осмотре квартиры (из них следует, что полное представление о ней сложится, если осматривать в холодное время года):
- входная дверь – плотно ли закрывается, есть ли щели, не продувает ли, как работает замок;
- напольное покрытие – насколько оно ровное, скрипит или нет;
- коммуникации – нет ли протёков и других изъянов в сетях;
- окна – створки должны закрываться без люфта, стеклопакет должен обеспечивать хорошую тепло- и звукоизоляцию;
- углы квартиры не должны промерзать и собирать влагу;
- стены и потолки – они должны быть ровными и готовыми под ремонт.
Также нужно учесть, куда «смотрят» окна: хотите вы, чтобы солнечный свет проникал в комнаты до полудня или после.
Нуржан Бектасов советует также поговорить с соседями продавца квартиры. Они, как лица незаинтересованные, лучше других расскажут о качестве звукоизоляции, работе КСК и многом другом.
«Ещё можно обратиться в агентство недвижимости, где работают квалифицированные специалисты, а также почитать отзывы о том или ином доме в социальных сетях», – добавил Бектасов.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.