Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Как вычисляет налоговая?
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Как все должно быть устроено?
Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор. Традиционно подписывается 2 экземпляра — один для арендатора, другой для съемщика. При этом в большинстве случаев договор заключается на срок менее одного года, потому что в таком случае государственная регистрация в Росреестре не требуется, а договор при этом не теряет юридической силы. Чтобы не заниматься бумагами через год снова, можно заключить договор на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации.
Однако не стоит забывать, что срок договора не влияет на ваши обязательства перед государством: заключая договор на 11 месяцев, собственник точно так же должен оплачивать налог с дохода от сдачи квартиры. В противном случае владельцу жилья грозят не только штрафы, за неуплату налогов за сдачу квартиры, но – в некоторых случаях – даже уголовное наказание за нелегальную сдачу жилья.
Налоговая узнала. Что мне делать?
Если вы получили повестку из налоговой с приглашением на опрос и подозреваете, что речь идет именно о незаконной сдаче в аренду квартиры, в первую очередь свяжитесь со своим арендатором. Узнайте, получал ли он какие-то письменные запросы, вызывали ли его уже на опрос, какие вопросы задавали. В зависимости от этой информации нужно будет выстраивать линию защиты.
Арендатора на опрос пока не вызывали? Здесь многие пытаются хитрить и просят его не раскрывать всей информации. Например, представляют ситуацию так, будто это дальний родственник приехал пожить, а деньги переводит, потому что раньше владелец квартиры одолжил ему большую сумму наличными, и теперь он её возвращает. Но нужно понимать, что это неправовой метод урегулирования вопроса.
Сдаем квартиру законно: инструкция
Итак, прежде чем сдать квартиру внаем, нужно произвести расчеты и выяснить, какой способ уплаты налогов будет наиболее выгоден:
- как физическое лицо (НДФЛ равен 13%);
- как ИП (можно приобрести патент или осуществлять выплаты согласно определенному налоговому режиму).
Специалисты утверждают, что регистрироваться в качестве ИП выгодно, если вы сдаете очень дорогую недвижимость или сразу несколько квартир одновременно.
Второй важный шаг — определение стоимости арендной платы квартиры, которая чаще всего зависит от двух факторов: состояния и расположения. Найдя арендатора, можно составить и подписать договор аренды. В нем обязательно указывается:
- Срок аренды.
- Информация о владельцах жилья и приватизации.
- Дата внесения платы.
- Распределение оплаты за коммунальные платежи.
- Сумма залога (депозита).
- Ответственность сторон.
- Реквизиты сторон.
Если срок договора составляет один год и выше, по закону требуется его зарегистрировать, а значит заплатить пошлину. Чтобы сэкономить, можно заключить договор на срок до года и прописать в нем возможность продлить его срок. Если жилье принадлежит и другим лицам, потребуется их согласие на сдачу в наем. Деньги передаются по расписке или же перечисляются на банковский счет.
Теперь самый важный момент: уплата налогов. В конце года гражданин должен отправиться в налоговую по месту нахождения имущества и заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. После этого на указанный адрес придет счет-квитанция, которую до 30 апреля нужно оплатить.
Уплата налогов — дело чести и совести каждого гражданина. Только он сам может решить, как ему поступать в данном случае. Однако, о своей ответственности перед налоговой службой он знать обязан.
Как проводится налоговая проверка
Нужно понимать, что налоговая не обвинит вас сразу — если к вам возникли вопросы, факт неуплаты налогов нужно сначала доказать. И чтобы это сделать, вас вызовут на опрос повесткой от ФНС по адресу прописки. Явиться вы обязаны.
В отделении инспектор налоговой задаст определенные вопросы: личные данные, где и кем работаете, размер заработной платы, куда ее вам начисляют. Далее будут узнавать уже о конкретных переводах: известен ли вам человек, от которого на ваш счет ежемесячно поступает такая-то сумма, можете ли вы пояснить, почему он ее переводит, есть ли у вас подтверждающие документы.
Если вы не можете ответить на какой-то вопрос, вызовут уже вашего жильца, который переводит деньги на карту, — так же, повесткой на опрос.
Налоговая узнала. Что мне делать?
Если вы получили повестку из налоговой с приглашением на опрос и подозреваете, что речь идет именно о незаконной сдаче в аренду квартиры, в первую очередь свяжитесь со своим арендатором. Узнайте, получал ли он какие-то письменные запросы, вызывали ли его уже на опрос, какие вопросы задавали. В зависимости от этой информации нужно будет выстраивать линию защиты.
Арендатора на опрос пока не вызывали? Здесь многие пытаются хитрить и просят его не раскрывать всей информации. Например, представляют ситуацию так, будто это дальний родственник приехал пожить, а деньги переводит, потому что раньше владелец квартиры одолжил ему большую сумму наличными, и теперь он её возвращает. Но нужно понимать, что это неправовой метод урегулирования вопроса.
До 95% рынка арендного жилья находится в тени
Сегодня для многих россиян аренда жилья является основным решением квартирного вопроса. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. Еще почти 6 млн семей готовы рассмотреть аренду как вариант решения жилищного вопроса в будущем — поэтому потребность в аренде жилья гигантская.
Однако, по оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за чего государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год.
С такой оценкой согласны риелторы. Как правило, налоги уплачивают около 15% собственников, чаще всего это люди, которые сдают дорогое жилье от 100 тыс. руб., сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В массовом сегменте процент ниже. Всего около 10% собственников уплачивают налог», — отметил он. Без уплаты налога сдается более половины квартир в Москве, добавила управляющий партнер компании «Миэль» Мария Жукова. За последний год в связи с введением понятия «самозанятость» число налогоплательщиков немного увеличилось. «Однако до полной прозрачности еще далеко», — отметила она.
Под серой арендой жилья понимается сдача квартиры без уплаты налогов. Нередко из-за этого собственник не может сделать временную регистрацию своим жильцам. Сейчас существуют три варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий — зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%.
Как вывести аренду жилья из серой зоны
В качестве меры, которая может повлиять на собираемость налогов с аренды жилья, эксперты предлагают введение специального налогового режима. Это может быть снижение налоговой ставки или предоставление преференций — налоговые вычеты, субсидирование расходов на коммунальные услуги или взносов на капитальный ремонт. «Также можно обязать всех граждан, которые проживают не в собственной квартире, предоставлять в ФНС договоры найма. По факту, нужно разработать целый комплекс мер контроля и мер, ограничивающих возможность обхода закона (например, занижения в договоре размера арендной платы)», — предложил Родион Ларченко.
Но сначала нужно выяснить, кто и для чего сдает жилье, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». Людей, которые именно живут на эти деньги, можно освободить от уплаты налогов. «Для собственников, у которых это бизнес, ужесточить наказание за неуплату и контролировать этот процесс. «Наказательные» меры всегда эффективнее, чем те, которые не подразумевают какой-либо ответственности», — отметил он.
Ключевой мерой, которая может повлиять на собираемость налогов, является общее повышение финансовой и налоговой культуры, добавила Мария Жукова из «Миэль». Но это невозможно без улучшения финансового состояния россиян, роста финансовой грамотности, более эффективного налогового аппарата и распределения налоговых платежей, а это уже общегосударственная проблема.
Штрафы за неуплату налогов предусмотрены и сейчас. Так, за непредставление налоговой декларации положен штраф — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но из-за отсутствия системы контроля над уплатой налогов от аренду жилья мало кто оплачивает эти штрафы, как и налоги от аренды квартир.
Человек, сдающий квартиру внаем, должен уплачивать налоги?
От сдачи квартиры внаем человек получает доход. Поэтому у него появляется обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Облагаются налогом доходы не только в денежной, но и в натуральной форме, т.е., например, доход в виде имущества, полученного за предоставление квартиры внаем.
НДФЛ уплачивается по ставке 13%.
Собственник квартиры самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ. Затем он обязан представить декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом, за который уплачивается налог.
Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.
Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры в 2021 году
Собственник квартиры имеет право распоряжаться своей жилой недвижимостью по своему усмотрению. Он может продать ее, обменять, оставить в наследство, сдать в аренду.
Главное, чтобы эти действия не выходили за рамки законодательства и соответствовали правилам использования объектов жилого фонда. Сдача жилья в аренду является привычным явлением, благодаря которому владельцы имеют неплохой ежемесячный доход семьи.
По закону сделка должна быть оформлена соответствующим договором. Но в большинстве случаев наблюдается нелегальная аренда, когда квартира сдается в наем без договора и уплаты налоговых обязательств.
Жильцы других квартир знают, что соседи сдают квартиру посторонним лицам за арендную плату, но не сообщают об этом инциденте до тех пор, пока квартиранты ведут себя тихо и ничем не мешают.
Если же рядом поселяются шумные, подчас неадекватные люди, нарушающие режим тишины, не соблюдающие порядок и чистоту на территории, сразу появляется желание пожаловаться на незаконную сдачу жилплощади в аренду.
Кто-то составляет заявление участковому на квартирантов. Но ведь нарушителем является и хозяин жилья, избегающий уплаты налогов за свой доход. Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры? Какие виды наказания предусмотрены для тех, кто обогащается за счет незаконной сдачи в аренду недвижимости и ухода от налогов?
Надо ли платить налог за сдаваемое жилье?
В рамках действующего законодательства собственник квартиры при сдаче ее в наем должен понимать, что получение дохода подразумевает уплату в бюджет налогов в зависимости от того, кто является арендодателем. То есть в данном случае важно, от чьего имени заключен договор:
- От имени физического лица.
- От имени юридического лица.
- При работе по патенту или по упрощенном режиме налогообложения.
Налог выплачивается в связи с получением определенного дохода, а значит для физических лиц облагается НДФЛ. Нет разницы, на каких условиях сдается квартира:
- помесячно;
- посуточно.
Для обычного гражданина есть два варианта сдачи жилья и уплаты налогов по закону: зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, либо платить налог как физическое лицо. Оба варианта чуть позже опишем детально.
Куда обращаться при незаконной сдаче жилья
Чаще всего арендодатели сдают квартиры, не заботясь о последствиях и не составляя договор. Но из-за этого может нести убытки не только государство, но и соседи. Не всегда жильцы ведут себя адекватно. Или в квартиру может быть заселено много иностранцев.
Если квартиросъемщики ведут себя шумно, доставляют неудобства соседям, нужно обращаться к участковому. У него есть полномочия получить сведения, на каком основании граждане проживают в квартире.
Обращение к участковому
Обратите внимание! Если будет установлено, что в квартире проживают лица без гражданства, мигранты без регистрации, иностранный гражданин, будет вынесено постановление о вынесении административного штрафа.