Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно лишиться жилья оставив его на месяц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
Понятие «единственное жилье»
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Нет возможности приватизации
Жилое помещение принадлежало муниципалитету. Согласно документам регистрационного учета, в квартире числилось два человека – дедушка и его внучка. Однако по факту дедушка уже более 15 лет проживал один. Внучка давно уехала, проживала по другому адресу, коммунальные услуги не оплачивала.
В законах указано, что для приватизации квартиры надо согласие всех жильцов, которые в ней проживают, в том числе и внучки. Тогда дедушка подал иск в суд с требованием признать внучку утратившей право использования квартиры.
Под приватизацией понимают форму преобразования собственности, которая представлена процессом передачи (частичной либо полной) государственной собственности в частные руки. В процедуре участвует две стороны – жильцы и организация (или государство).
Верховный суд поддержал дедушку, поскольку в течение долгого времени внучка не живет, в коммунальных расходах не принимает участия. По закону, выезд члена семьи и его проживание в другом месте влечет за собой расторжение договора соцнайма.
Ответчица не смогла доказать, что она уехала временно, по причине конфликтных отношений с дедушкой. И факт того, что у нее нет прав на другое жилье, не является доказательством и уважительной причиной, чтобы отменить выселение.
За что ещё можно лишиться жилья
Нарушение прав соседей и безответственное отношение к жилищу — не единственные основания, по которым в 2023 году можно лишиться собственной квартиры. Сохраняются и другие причины, которые были и раньше.
- Неплатежи по ипотеке. Если квартира куплена в кредит и находится в залоге у банка, то в случае неплатежей её могут отобрать и продать с торгов (вырученные деньги пойдут на покрытие ипотеки). За просрочку на день или месяц никто не заберёт ипотечное жильё — чтобы это произошло, долги должны копиться не менее 90 дней или превысить 5% от стоимости квартиры. От выселения в таком случае не спасут ни инвалидность, ни прописанные в жилом помещении дети.
- Другие долги. Здесь действует принцип соразмерности: если вы по каким-то причинам перестали платить за купленный в кредит смартфон или не отдали коллеге взятые до зарплаты 10 тысяч рублей, квартиру за это не отберут. Но если долгов много, а их общая сумма исчисляется сотнями тысяч рублей или миллионами, то изъятие квартиры с её последующей продажей — вполне реальная перспектива.
- Незаконная перепланировка. Если вы сделали ремонт, который нарушил установленные нормы (например, снесли несущую стену или проделали в ней проём), то квартиру в худшем случае могут изъять. Но перед этим вам выпишут предписание устранить нарушение своими силами в установленные сроки. И только если вы этого не сделаете, тогда уже может состояться суд и изъятие квартиры.
- Недействительность сделки с имуществом. Пострадать тут могут и добросовестные собственники, которые купили квартиру совершенно законным способом. Проблема может быть глубже — кто-то из предыдущих владельцев жилища заключил недобросовестную сделку, и пострадавшая сторона спустя время через суд добилась признания её недействительной. Тогда квартиру изымут в пользу пострадавшей стороны.
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации
Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ, дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.
Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.
Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.
Что случилось. Cемья взяла квартиру в ипотеку, а потом перестала платить. Тогда банк выставил квартиру на торги — покупатель нашелся быстро. Новый собственник потребовал, чтобы семья покинула квартиру, но жильцы не захотели: «Идти некуда, а у нас дети». Так продолжалось два года: семья жила в уже чужой квартире, не оплачивала ипотеку и даже коммуналку.
Что сказал суд. Семья должна съехать, оплатить коммуналку за время проживания и компенсацию новому владельцу квартиры — почти миллион рублей.
Почему так. Ипотечная квартира находится у банка в залоге. Это значит, что банк может вернуть деньги, если вдруг собственник перестанет вносить платежи. Обычно из единственного жилья выселить непросто, но на ипотечную квартиру это не распространяется.
Все то время, пока семья занимала площадь, собственник не мог ею распоряжаться: например, не мог сдать в аренду и получить прибыль. Пусть за это заплатят.
Как не оказаться в такой ситуации. Иногда выплачивать ипотеку становится сложно. Чтобы не потерять жилье, обратитесь в банк и попросите отсрочку или реструктуризацию платежа.
Если все-таки дело дошло до продажи залоговой квартиры, попробуйте найти покупателя сами: это поможет продать квартиру по рыночной стоимости и, возможно, даже вернуть часть уже выплаченных банку средств.
Заключение недействительной сделки
Собственник может лишиться квартиры, которая была продана ему незаконно. Чаще всего такие ситуации случаются на вторичном рынке, где один объект недвижимости может иметь долгую и витиеватую историю перехода прав собственности. Иногда такие «переходы» происходят незаконно.
К примеру, пять лет назад квартира, в которой прописаны несколько владельцев, могла быть продана. Спустя год выяснилось, что на момент продажи, один из них был психически болен и не мог являться дееспособной стороной сделки. Суд может признать договор купли-продажи недействительным. В этом случае новый собственник должен покинуть помещение и ждать возврата уплаченных средств.
Правда, совсем недавно был принят закон, который гарантирует выплату компенсации добросовестному покупателю за изъятие жилья из-за недействительности сделки, произошедшей не по его вине. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета.
Как отбирают квартиры у собственника по закону, простые способы
| Краска | 6761 Р |
| Линолеум | 5091 Р |
| Прочее: рулетка, отвертки, валик, малярная лента, шпаклевка, перчатки, пила, шпатели, герметик, грунтовка | 2424 Р |
| Крепления, шурупы, дюбели для мебели | 1044 Р |
| Плинтус | 480 Р |
| Лампочки | 456 Р |
| Наждачка и держатель | 400 Р |
| Вентиляционная решетка | 118 Р |
| Побелка для потолка | 102 Р |
| Эмаль для труб | 38 Р |
Доверчивость и доверенность
Я люблю повторять, что у мошенников в приоритете жертвы пенсионного возраста, поскольку их проще обмануть и они с меньшей долей вероятности смогут потом добиться справедливости. Так вот, в примере, который я сейчас приведу, возраст и пол совсем не важны. Главное, чтобы у жертвы помимо доверчивости имелась по крайней мере одна из черт: лень, жадность или неспособность самостоятельно принимать решения. Рассмотрим один пример.
Многодетная семья проживала в четырехкомнатной квартире. У старшего сына начались проблемы, решение которых потребовало большой суммы. Семья решила продать долю в квартире, чтобы ему помочь. Однако риэлтор убедил их, что такой шаг очень невыгоден и неудобен: лучше продать квартиру целиком и купить другую, поменьше. А оставшейся разницы с лихвой хватит для решения проблем.
Более того, «проникшийся» проблемами семьи риэлтор заявил о готовности самостоятельно найти им «идеальное» новое жилье и совершить обе сделки, а семье достаточно будет только забрать все готовое. Для этого потребуется выписать доверенности и где-то пожить, пока он будет искать новую квартиру и переоформлять старую. Благо, у семьи был загородный участок с летним домиком, а на дворе стоял дачный сезон.
Вернулась многодетная семья действительно в новую квартиру. Однокомнатную. Вот только разницу в цене они не получили: по документам получалось, что ее практически нет.
Судебные разбирательства в подобных ситуациях могут длиться годами и не гарантируют решение в пользу обманутых продавцов. Жить большой семьей в однокомнатной квартире очень неудобно, проблемы, из-за которых они решились на сделку, так и не были решены, а летний домик с тонкими стенами и без отопления не сможет приютить жертв обмана на зиму.
Теперь стоит подвести итоги и запомнить правила, которые помогут держаться подальше от таких ситуаций.
- Во-первых, для арендодателей: не предоставляйте квартиросъемщикам больше данных, чем требуется для составления договора аренды.
Попросите соседей звонить вам, если в вашей квартире начнет происходить непонятная активность. Например, если к квартиросъемщикам внезапно начнутся частые короткие визиты незнакомых граждан (это может быть признаком того, что на вашу квартиру уже ищут покупателя. Ну, или в ней открыли бордель…).
- Во-вторых, для покупателей: чтобы не купить квартиру без ведома собственника и не остаться в итоге без денег и жилья, обращайте внимание на стоимость жилья.
Слишком сильно заниженный ценник должен настораживать. Если удержаться от соблазна совершить выгодную сделку никак нельзя, то тщательно проверяйте каждый документ. Если продавец получил квартиру по решению суда, то проверять подлинность этого решения следует не в регистрирующем органе, а непосредственно в суде, в котором оно было вынесено.
- Наконец, в-третьих, про доверенности и продажу квартиры: помните, что поверенный имеет право совершать от имени доверителя любые действия, которые предусмотрены документом.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
Когда могут выселить из единственного жилья?
Строгого перечня оснований, по которым возможно выселение, законодательство не содержит. На практике распространены следующие ситуации:
- квартира признана аварийной или ветхой, по причине чего подлежит сносу;
- квартира является предметом ипотеки;
- квартира переведена из жилого фонда в нежилой;
- капитальный ремонт здания существенно изменил размеры квартиры;
- жильцы не платили коммунальные платежи более 6 месяцев.
Аварийность дома или квартиры признается по основаниям, которые указаны в Постановлении Правительства РФ №47. Основными причинами для сноса являются физический износ и изменение микроклимата, при котором жить в квартире становится невозможно. При переводе квартиры из жилого фонда в нежилой государство обязуется предоставить гражданам другие помещения для проживания. При этом будут применяться нормы жилплощади.
Исключение для квартир в ипотеку закреплено в ст. 446 ГПК РФ. В соответствии с ипотечным законодательством на такой объект может быть обращено взыскание.
Капитальный ремонт может как уменьшить, так и увеличить жилплощадь. В обоих случаях существенное изменение площади может привести к выселению, если квартира использовалась по договору социального найма.
Ст. 91 ЖК РФ содержит основания, по которым могут выселить без предоставления иной жилой недвижимости:
- использование квартиры не по назначению;
- регулярное нарушение прав соседей;
- халатное отношение к состоянию квартиры;
- лишение родительских прав в отношении детей, которые являются собственниками жилплощади.
Систематический дебош и разрушение квартиры могут привести к выселению. По решению суда также может быть установлено, что дети не могут совместно проживать с родителями, которые лишены родительских прав. В таком случае родители подлежат выселению.
Нарушение спокойствия соседей
Помимо использования квартиры не по назначению, основанием для выселения может стать хулиганство и его различные вариации: шум, организация притона для граждан с алкогольной или наркозависимостью, разведение опасных животных, антисанитария и т.п. В этом случае также нарушителю применяется статья 293 ГК РФ, и порядок действия соседей может быть таким же – жалоба в полицию, суд, выселение, торги. Однако на практике все не так просто.
В отличие от ситуации, когда квартира используется явно не по назначению, доказать факт неправильного поведения владельца квартиры тяжело. Суд придется убеждать в том, что нарушения происходят систематически и это влечет за собой страдания соседей. Необходимо также доказать факт направления и получения предупреждения. Если суд не будет убежден в том, что дальнейшее сосуществование с нарушителем невозможно, то иск может быть отклонен.
Неоплата жилищно-коммунальных услуг
За неоплату жилищно-коммунальных услуг лишиться квартиры сложно, но можно. Такая возможность предусмотрена статьей 90 Жилищного кодекса РФ. Если владелец не платил за жилье как минимум 6 месяцев подряд, то управляющая компания имеет право подать иск в суд с требованием выселить должника из квартиры.
Однако на практике лишить человека жилья по этой причине сложно. Во-первых, под неуплатой понимается полное игнорирование платежек. Если какие-то деньги собственник все же вносил, то выселение уже не состоится. Во-вторых, владелец должен проигнорировать уведомления об уплате задолженности и пени. В-третьих, законом предусмотрены уважительные причины неуплаты, к примеру, тяжелая болезнь собственника или члена его семьи.
Только если собственник совершенно игнорирует платежи по «коммуналке», а также все уведомления и возможные предложения управляющей компании (скажем, о рассрочке), то суд может принять решение об изъятии квартиры. Помимо долга по коммунальным платежам, выселение с последующей продажей квартиры возможно и при других непогашенных обязательствах владельца жилья (статьи 237 и 256 ГК РФ). Однако это возможно только если квартира не является единственным жильем – в таком случае выселение невозможно по статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая запрещает так действовать с должниками. Исключение – ипотека.
Заключение недействительной сделки
Собственник может лишиться квартиры, которая была продана ему незаконно. Чаще всего такие ситуации случаются на вторичном рынке, где один объект недвижимости может иметь долгую и витиеватую историю перехода прав собственности. Иногда такие «переходы» происходят незаконно.
К примеру, пять лет назад квартира, в которой прописаны несколько владельцев, могла быть продана. Спустя год выяснилось, что на момент продажи, один из них был психически болен и не мог являться дееспособной стороной сделки. Суд может признать договор купли-продажи недействительным. В этом случае новый собственник должен покинуть помещение и ждать возврата уплаченных средств.
Правда, совсем недавно был принят закон, который гарантирует выплату компенсации добросовестному покупателю за изъятие жилья из-за недействительности сделки, произошедшей не по его вине. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета.
Пожалуй, самый громкий случай этого года произошел летом в Санкт-Петербурге. Аферисты отобрали квартиру у 73-летнего пенсионера, переоформив ее на себя при помощи фальшивого судебного решения. В данном случае правоохранители отреагировали быстро – было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Однако случай далеко не единственный и не всегда преступники получают по заслугам.
Им нужно только подделать документы и дождаться, когда служба государственной регистрации все официально оформит. После этого квартиру можно перепродать и оставить двух жертв разбираться друг с другом. Главное, чтобы до окончания всех процедур не объявился собственник, иначе обман вскроется. Поэтому, выбор преступников падает на тех, кто отбывает надолго (дачники, командировочные, иногородние собственники и т.д.).
Так же нередко подделываются инвестиционные договоры, которые в большинстве случаев не подлежат регистрации.
Доверчивость и доверенность
Я люблю повторять, что у мошенников в приоритете жертвы пенсионного возраста, поскольку их проще обмануть и они с меньшей долей вероятности смогут потом добиться справедливости. Так вот, в примере, который я сейчас приведу, возраст и пол совсем не важны. Главное, чтобы у жертвы помимо доверчивости имелась по крайней мере одна из черт: лень, жадность или неспособность самостоятельно принимать решения. Рассмотрим один пример.
Многодетная семья проживала в четырехкомнатной квартире. У старшего сына начались проблемы, решение которых потребовало большой суммы. Семья решила продать долю в квартире, чтобы ему помочь. Однако риэлтор убедил их, что такой шаг очень невыгоден и неудобен: лучше продать квартиру целиком и купить другую, поменьше. А оставшейся разницы с лихвой хватит для решения проблем.
Более того, «проникшийся» проблемами семьи риэлтор заявил о готовности самостоятельно найти им «идеальное» новое жилье и совершить обе сделки, а семье достаточно будет только забрать все готовое. Для этого потребуется выписать доверенности и где-то пожить, пока он будет искать новую квартиру и переоформлять старую. Благо, у семьи был загородный участок с летним домиком, а на дворе стоял дачный сезон.
Вернулась многодетная семья действительно в новую квартиру. Однокомнатную. Вот только разницу в цене они не получили: по документам получалось, что ее практически нет.
Судебные разбирательства в подобных ситуациях могут длиться годами и не гарантируют решение в пользу обманутых продавцов. Жить большой семьей в однокомнатной квартире очень неудобно, проблемы, из-за которых они решились на сделку, так и не были решены, а летний домик с тонкими стенами и без отопления не сможет приютить жертв обмана на зиму.