Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Схема приобретения ипотечного жилья также возможна при взаимозачете. Покупатель, прежде всего, продает свое старое жилье — и бронирует в новостройке новую квартиру. Также параллельно он собирает документацию в банковскую организацию для того, чтобы ему предоставили ипотечный кредит на выбранную квартиру.
Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета
Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).
Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов. Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.
При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.
✅ Риски участия во взаимозачете
Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:
-
Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.
При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально. - Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
- Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
- Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.
Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.
Особенности программы «квартира в зачет»
Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.
В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.
Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.
Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.
Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.
Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?
Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.
Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.
Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):
«…если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался».
Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).
К слову сказать мы уже . Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.
Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога
1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.
2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.
3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).
4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.
5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).
Портал «Ваши налоги»
2018
Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:
- покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
- в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
- речь идет о разъезде или съезде;
- покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.
Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:
- альтернативная сделка – на вторичном рынке;
- зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.
Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.
Процедура взаимозачета
Этот процесс состоит из нескольких стадий:
- Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
- Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
- Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
- Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
- Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.
Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартирыПроцесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик. Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).
Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.
Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:
- Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 . В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
- Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.
Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).
Как работает программа?
Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.
- Вы оставляете заявку на нашем сайте.
- Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
- Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
- Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
- При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.
Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.
Что такое взаимозачет при покупке квартиры
Процесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик. Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).
К зачету принимается только недвижимость, оформленная на правах собственности. Соответственно для этой цели не подходят муниципальные, неприватизированные объекты, с обременениями и пр. При этом важно трезво оценивать имеющееся жилье, поскольку к нему предъявляются определенные требования. Среди стандартных условий:
- Принадлежность собственнику от 3-х лет и более (по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
- Отсутствие прописанных лиц или возможность освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
- Отсутствие обременений или споров с третьими лицами.
- Отсутствие неузаконенной перепланировки.
Иногда также возможны требования к определенной планировке (к примеру, наличие полноценной кухни), возрасту многоквартирного дома, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг и пр.
Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода
Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.
Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.
Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, в свою очередь, полагает, что преимущество схемы взаимозачета, которая в «НДВ-Недвижимость» проходит под лозунгом «Меняйте вашу старую постройку на нашу новостройку», – это как раз возможность зафиксировать стоимость новостройки на день продажи старой квартиры, которая выставляется в продажу по рыночной стоимости. По данным компании, в августе 2010 года доля обращений по взаимозачету среди альтернативных сделок составляла 86,5%.
Также Светлана Бирина сообщает о втором варианте схемы взаимозачета – услуге Trade-in, которая отличается тем, что агентство (или застройщик) выкупает квартиру покупателя на себя. Благодаря этому клиент может обменять свою квартиру в старом жилом фонде на новостройку в сжатые сроки – буквально в течение 2-3 дней. «В рамках этой программы высоколиквидные (московские) квартиры «НДВ-Недвижимость» готова засчитывать до 95% рыночной стоимости», – сообщает Светлана Бирина. Однако, как напоминает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский, такая сделка требует дополнительного времени и усилий. «Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in — зачет квартиры с существенным дисконтом — 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным», — считает Отяковский.
Как разъясняет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, нужно понимать, что компания, предлагающая покупателю услугу trade-in, берет вашу квартиру отнюдь не из альтруистических побуждений. «Конечно, для застройщиков и риэлторов, это, в первую очередь, не способ заработать, а опция, цель которой привлечь покупателей. Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать. И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее — потерять деньги или время?»,— задается вопросом Евгений Скоморовский.
Что такое взаимозачет и как он проводится?
Взаимозачетом называют одновременное приобретение новой квартиры и продажу старой. Деньги, полученные во время реализации старого жилья, полностью идут на покрытие расходов на покупку новой квартиры. Некоторые застройщики проводят особенно активную рекламную кампанию, предлагающую покупателям фактически обменять старые квартиры на новые.
Вот только обмен не предполагает внесения дополнительной оплаты, когда во время взаимозачета всегда приходится доплачивать.
Процедура взаимозачета достаточно простая. Сперва покупатель должен выбрать жилье, которым он бы хотел обладать в будущем. Оно обязательно должно находиться в новостройке, возведенной застройщиком, участвующим в такой программе обмена. Как только такая компания будет найдена, можно приступать к непосредственному оформлению взаимозачета.
Как происходит подсчет налога?
Как уже известно многим гражданам, при продаже недвижимости всегда нужно платить государству налог. Взаимозачет тоже не исключает подобную необходимость, так как покупателю жилья в новостройке приходиться совершать предварительную продажу старой квартиры. В ситуации, если владение старым жильем ограничилось периодом меньше 3 лет, то следует уплатить налог по процентной ставке 13%.
Также продавец получает право на вычет, если ранее они ни разу им не пользовался. Более того, вычет за продажу и покупку недвижимости можно просуммировать, если они совершались в одно время.
Бывают случаи, когда взаимозачет попросту не успевает происходить в одно и то же время. Например, жилье было продано в декабре 2014, а покупка произошла в январе следующего года. При таких обстоятельствах покупатель не может претендовать суммировать оба вычета. Ему придется оформлять две разные декларации, причем налог с прошлогодней продажи он выплачивает в полном размере. Что касается вычета, то его можно получить только по окончанию текущего года (в данном примере 2015 г.).