Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.
Какую перепланировку нужно узаконить
Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:
- расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
- снос несущих стен и колонн;
- вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- подключение теплых полов к центральному отоплению;
- присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
- изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
- объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
- устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
- устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
- устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
- объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
- снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
- заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
- перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
- перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
- монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Какие работы считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:
-
перенос или разрушение внутренних стен;
-
перенос или создание новых дверных проемов;
-
перестройку одного помещения в несколько квартир;
-
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
-
объединение нескольких квартир в одну;
-
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
-
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
-
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Что можно сделать и согласовать
Ни об одной перепланировке нельзя сказать, что её точно разрешат. Главные принципы любых изменений — не трогать несущие конструкции, не менять общую площадь квартиры, не касаться общего оборудования.
Вот примерный список изменений, на которые не наложен строгий запрет:
- объединение санузла и ванной;
- увеличение «мокрых» зон за счёт коридора или кладовой;
- установка перегородки между санузлом и ванной;
- изменение перегородками границ комнат — но надо позаботиться о том, чтобы в каждой было окно;
- новые проёмы в стенах или их закладка (за исключением несущих конструкций);
- устройство бетонной стяжки на полах, тёплый пол (при условии, что перекрытия в доме ЖБИ).
Зачем нужно согласовывать перепланировку?
Ответ на вопрос «надо ли узаконивать перепланировку» содержится в ст. 29 ЖК РФ. По закону получить разрешение на переустройство необходимо до начала работ. Порядок проведения перепланировки определен ст. 26, 28 ЖК РФ. Перед проведением работ необходимо убедиться, что межэтажные перекрытия способны вынести нагрузку новых конструкций, стены и перегородки, которые планируется демонтировать, не являются несущими, а перенос коммуникаций не скажется на работоспособности инженерных систем в доме — в общем, убедиться, что перепланировка не нарушает нормы ГОСТ, СНИП и безопасности.
Нужно ли согласовывать перепланировку, если она уже сделана? Такая перепланировка в соответствии со ст. 29 ЖК РФ признается самовольной.
Самовольная перепланировка/переустройство грозит собственнику:
- штрафом от 2000 до 2500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ;
- необходимостью привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ);
- возмещением ущерба соседям, если конструктивные изменения привели к порче их имуществ;
- сложностями с последующей продажей квартиры;
- утратой прав собственности на помещение в МКД или расторжением договора социального найма, если квартира не приведена в прежнее состояние в установленные сроки (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
После самовольного переустройства можно сохранить жилье в переустроенном состоянии на основании решения суда. Узаконить самовольную перепланировку стоит обязательно. Даже в случае, когда собственник не планирует продавать или дарить квартиру, проблема с неузаконенной планировкой может обнаружиться спустя время у наследников.
Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя!
Перед тем, как начинать ремонт, стоит узнать, какую перепланировку можно делать без разрешения, а для каких работ потребуется согласование.
Разрешение не требуется на работы по изменению конфигурации помещения, установке, переносу или замене инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования , результат которых не требуется вносить в технический паспорт помещения МКД, например:
- демонтаж антресолей;
- установку встроенной мебели;
- монтаж гипсокартонных и других «легких» перегородок без превышения допустимой нагрузки на перекрытия;
- установку раздвижных дверей без изменения размеров и места проема;
- замену сантехоборудования без изменения его местоположения.
Остальные изменения нужно согласовывать.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры
В ЖК РФ прописана ответственность за незаконную перепланировку объекта в многоквартирном доме. Контролирующие органы могут узнать о переустройстве, например, от соседей.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2021 году согласно ст. 7.21 КоАП РФ составляет 2000—2500 руб. Кроме того, собственник обязан привести помещение в изначальное состояние. Если собственник не приведет жилье в изначальное состояние, в числе последствий, в соответствии со ст.29 ЖК РФ, возможны утрата права собственности на помещение или расторжение договора соцнайма.
Все последствия незаконной перепланировки устраняет собственник жилого помещения, в котором было выполнено переустройство.
Примеры:
- после незаконного переноса газовой плиты произошел взрыв газа;
- затопило соседей снизу вследствие переноса «мокрых точек» за пределы санузла;
- подъезд остался без отопления ввиду последствий выноса радиаторов на балкон в одной из квартир.
В этих и во всех остальных случаях убытки будет возмещать собственник переустроенной квартиры.
Провести строительные работы согласно проекту
После получения всех необходимых разрешений можно начинать строительные работы. Важно строго следовать утвержденному проекту, иначе ваши изменения могут быть не приняты, и придется все переделывать. Для подтверждения соответствия проекту в договоре с подрядчиками укажите все используемые стройматериалы. По завершении строительства вызовите инженера БТИ для замеров. Через неделю вы получите новый техпаспорт и техплан. Их цена зависит от выбранного БТИ.
С новым техпаспортом и справкой о факте перепланировки обратитесь в жилищную инспекцию. Там назначат комиссию для проверки вашей перепланировки. В случае успешной проверки вы получите два документа: акт о перепланировке и решение о ее законности.
Срок действия разрешения на перепланировку ограничен одним годом, но его можно продлить еще на 6 месяцев. Это возможно сделать только один раз.
Что можно делать без разрешения
Некоторые работы, которые позволят изменить внешний вид квартиры, можно делать и без разрешения органов контроля. Если конструктивные особенности дома не будут нарушены, а безопасность граждан будет высокой, то проект разрабатывать не нужно.
К таким облегченным работам относится:
- перенос сантехники из комнаты в комнату;
- объединение туалета и ванной комнаты;
- монтаж и демонтаж дверных проемов в не несущих стенах;
- возведение арок и перегородок, а также их демонтаж их в не несущих стенах;
- остекление комнаты и лоджии;
- проведение косметического ремонта;
- перестановка электрических плит на кухне;
- монтаж кондиционеров и антенн;
- перестановка газовой плиты без изменения коммуникаций.
Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой: как быть?
При покупке недвижимости есть серьезный риск нарваться на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Поэтому перед заключением сделки важно обговорить с продавцом все нюансы.
Первое, что нужно сделать, – это определить, какой именно тип перепланировки был выполнен. Точно определить характер реконструкции можно по поэтажному плану и экспликации (наименования и площади помещений) квартиры, предоставленных продавцом.
Важно обязательно убедиться, что все стены-перегородки по техпаспорту покупаемой квартиры остаются на положенных местах. Если какой-то стены нет или обнаружен неуказанный в техническом паспорте стеновой проем – продавец должен предоставить разрешение жилинспекции на произведенную перепланировку.
При отсутствии соответствующего разрешения на фоне явной перепланировки покупателю следует внимательно оценить последствия приобретения такой квартиры. Если имеются близкие предложения на рынке «вторички» — лучше обратить внимание на них.
Если перепланировка не только не узаконена, но и не законна (например, нарушена конструкция несущих стен), категорически не стоит приобретать квартиру.
Если же интересна именно эта квартира и есть основания для будущего узаконивания перепланировки, то следует обговорить с продавцом снижение цены на сумму, примерно равную размеру штрафа и затратам на легализацию перепланировки, либо ее устранение. Связываться с перепланировочными решениями, потенциально опасными для несущих конструкций многоэтажки, не следует категорически.
Для типовых панельных многоэтажек выявление перепланировочных решений несложно. Другое дело – современные «монолитники» индивидуальной (т.е. любой возможной) планировки, тем более с авторским дизайном. С ними без поэтажного плана не разобраться.
Не следует рассчитывать на защищенность приобретаемой квартиры от чужих глаз по принципу «моя крепость». При малейшем подозрении угрозы, к примеру, ограждающим конструкциям здания собственники прочих квартир обратятся в Жилищную инспекцию, поскольку имеют соответствующее право. Согласно пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, ограждающие (несущие, ненесущие) конструкции многоэтажки (в т.ч. балконные плиты) относятся к общему имуществу (долевой собственности) всех правообладателей квартир данного дома.
Если не хочется связываться с дополнительными трудностями, и слова продавца не внушают доверия, стоит заказать правовую экспертизу квартиры. Уже после получения полного отчета о состоянии недвижимости можно будет принимать решение.
С какими службами нужно согласовать
Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.
К ним относятся:
- Жилищная инспекция,
- отдел по капитальному строительству при местной администрации.
Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?
При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:
- технический паспорт БТИ на квартиру,
- поэтажный план с подробной экспликацией помещений.
В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.
Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:
- выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
- придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).