Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подраздел I.II. Круг заявителей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Причины возможного отказа в начале строительства
После рассмотрения заявки администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого строительства допустимым нормам.
Возможные причины такого решения:
- несоответствие параметров дома допустимым нормам (высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей)
- наличие ошибок в документе
- отсутствие у заявителя прав на земельный участок, на котором планируется строительство
- намерение строиться в зоне с особыми условиями использования (исторические поселения, природоохранные территории, прибрежные зоны)
- несоответствие вида разрешённого использования участка (на земле нельзя строить жилой и/или садовый дом)
Особенно в этом плане выделяется Московская область.
Под эту «дудку» клерки в местных администрациях отказываются принимать документы.
Нужно понимать, что подобные действия чиновников незаконны.
Потому что согласно части 16 статьи 55 ГрК РФ граждане сами выбирают способ подачи уведомления.
Может показаться, что не принципиально каким способом подавать документы.
Однако не спешите с выводами.
Когда подаете уведомление напрямую в орган, то чиновники обязаны их принять.
Кроме этого, в установленный срок обязаны дать обоснованный официальный ответ.
Иными словами, с момента приема документов чиновник обязан работать по этим документам и выдать ответ.
При этом, прямой отказ принимать документы является грубым нарушением закона об обращении граждан.
За нарушение закона мелкому чиновнику легко получить по «тыкве».
Чтобы не принимать документы и не подставляться самим «слуги народа» отправляют всех в МФЦ.
Причина в том, что многофункциональные центры не являются органами власти. МФЦ могут «морочить» голову при приеме документов сколько угодно долго.
Подведем итог.
В администрации отказываются принимать документы, а вы не хотите скандалить.
В МФЦ требуют не нужные справки или навязывают дополнительные услуги.
Что делать?
Посылайте всех по общеизвестному российскому адресу.
Направляйте документы по почте с обратным уведомлением желательно ценным письмом с описью вложения.
Подводя итог, можно сказать следующее.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Если получили уведомление о несоответствии
Напомним- уведомление о несоответствии может быть при начале строительства, и уже при регистрации дома. Если замечания относятся к оформлению- просто устраняете ошибки и подаете заново. Но если они касаются того, что уже изменить нельзя (площадь дома, его местоположение и т.д) после завершения строительства- дом могут посчитать самостроем. Поэтому старайтесь не отклоняться от тех характеристик, что указывали в Уведомлении о начале строительства.
Есть два варианта- могут отказать еще на стадии подачи документов или уже после их рассмотрения.
При подаче документов могут отказать, если обратилось ненадлежащее лицо, собраны не все документы или эти документы не соответствуют требованиям. Под последний пункт могут «подогнать» много отказов.
После рассмотрения документов могут отказать по причине несоответствия габаритов и других технико-экономических показателей возводимого или уже возведенного строения градостроительному кодексу.
Во всех этих случаях нужно или исправить недоработки или обратиться в суд для признания решения о несоответствии незаконным.
Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:
- В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
- В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
- В других регионах это:
- департамент архитектуры и градостроительства;
- местная администрация;
- министерство строительства и др.
К уведомлению прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):
- подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
- доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
- документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.
Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:
- природоохранных;
- охраны культурного наследия;
- инженерных сетей;
- территории приаэродромной и прочие ограничения.
При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.
Узнать про ограничения можно из ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), где будет отражено место возможного строительства.
Обременение на земельном участке
В некоторых случаях часть земельного участка, отведенного под ИЖС, может находиться под обременением. Это означает, что собственник ограничен в использовании этой части принадлежащей ему недвижимости. На часть участка накладывается обременение в случае расположения на нем линии электропередач, газопровода или водопровода. В результате строительство жилья в этой зоне запрещено. Также будет запрещена установка на обремененной части участка нежилых и хозяйственных построек, проведение любых земляных работ.
Что еще должен знать собственник участка с обременением — при необходимости проведения работ на территории, расположенной рядом с ЛЭП, придется все действия согласовывать с организацией, которая отвечает за обслуживание линии электропередач.
Чтобы не купить участок с обременением, необходимо не только внимательно изучить документы на него, но и провести личный осмотр территории. Любой установленный на ней столб, отрезок трубы должен вызвать вопросы у покупателя. В противном случае можно приобрести участок, частью которого владелец не сможет пользоваться или эксплуатация будет разрешена с ограничениями.
Уведомление о начале строительства ИЖС в 2021-2020 году для России – это документ, пришедший на замену разрешения на строительство. Таким образом, разрешительный порядок заменен на уведомительный. Тем не менее, если в ответ на данное сообщение будет получено письмо о несоответствии строительства нормам действующего законодательства, такое помещение нельзя будет зарегистрировать, фактически оно станет самовольной постройкой.
Таким образом, возможно два ответа на уведомление. Отказ может быть получен только в следующих случаях:
- несоответствие указанных в сообщении параметров садового дома или объекта ИЖС установленных законом;
- вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительство;
- заявление подано неуполномоченным лицом (у которого нет таких прав на участок);
- описание объекта не соответствует определенному памятнику культурного наследия.
Если ответ не получен, застройщик получает право строить по тем параметрам, которые указаны в уведомлении.
Формы уведомлений для индивидуального жилищного строительства утверждены приказом Минстроя от 19.09.2017г.
Форма уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС состоит из трех разделов. Заполняется в письменном виде и содержит следующие данные:
- о застройщике: фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства;
- о земельном участке: кадастровый номер, точный адрес или описание местонахождения, сведения о правомочиях застройщика в отношении участка;
- сведения об объекте: данные о разрешенном виде использования, цель обращения (строительство или реконструкция), информация о параметрах (высота, площадь, отступы от границ) и схематическое изображение планируемого объекта.
Обратиться можно как непосредственно в исполнительный орган, так и послать уведомление по почте.
Что делать после завершения строительства?
После завершения строительства нужно составить уведомление о его окончании в течение месяца со дня возведения объекта. В документе должны быть указаны сведения о застройщике, участке, объекте и об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. Подать уведомление можно с помощью сайта госуслуг, МФЦ, или лично обратиться в уполномоченный орган.
К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план объекта ИЖС.
В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проверит документы и произведет осмотр готового дома на соответствие заявленным параметрам.
По итогам проверки вы получите уведомление о соответствии/несоответствии построенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае, если объект будет признан соответствующим требованиям законодательства, то уполномоченный орган направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав вместе с прилагаемыми документами, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления. В случае ненаправления уполномоченным органом в установленный срок заявления и документов в орган регистрации прав вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа.
Заполнение извещения при начале работ
Этот документ имеет унифицированную форму, установленную в РД 11-04-2006.
Заполняя бланк, необходимо помнить о следующем:
- извещение следует пронумеровать как № 1, так как это первое обращение в орган ГСН;
- во второй строке указывают населенный пункт, в котором оформлялся бланк. Здесь же проставляется его дата, которая не всегда совпадает с датой регистрации;
- в пункте 1 вписываются название застройщика, номер и дата выдачи свидетельства о его государственной регистрации, ОГРН, ИНН, почтовый адрес и контакты;
- пункт 2 — наименование объекта и его краткие характеристики;
- в пункте 3 указываем адрес предполагаемого объекта. Это либо строительный адрес, либо почтовый;
- пункт 4 посвящен разрешению на строительство: здесь указываем его номер, когда и кем выдан, и срок действия;
- в 5-м пункте следует вписать сведения о положительном заключении экспертизы проектной документации. Если экспертиз было несколько, то следует указать реквизиты каждой;
- в пункте 6 обозначается дата начала работ;
- 7-й пункт — дата окончания работ;
- затем идет перечень прилагаемых документов;
- последняя строка: подпись застройщика, дата и печать.
Когда на уведомление возможен отказ
В некоторых ситуациях при начале строительства у застройщиков возникают сложности с получением согласования уведомления. Это вызвано различными нарушениями в процедуре, описанными в ч.10 ст.51.1 ГрК РФ, использовании земли не по назначению или несоблюдении требований к параметрам застройки.
Отказ последует при нарушении принятых параметров капитальной застройки, нарушении правил планировки территорий, несоблюдении правил использования земли. Аналогичные меры предусмотрены при нарушениях при проведении реконструкции объекта недвижимости.
Ввод в эксплуатацию ИЖС после завершения строительства
Учет недвижимости на территории России предусмотрено законодательством РФ – это касается дорог, землевладений, строений и так далее. После того, как строительство закончено, необходимо подтвердить документально факт того, что строение возведено и соответствует всем общепринятым стандартам. Только после проведения этих действий его можно поставить на кадастровый учет и прописать жильцов.
Существуют определенные требования, которым должен соответствовать дом, чтобы Росреестр принял документы:
- проведено электричество;
- обустроено отопление;
- смонтировано водоснабжение и водоотведение;
- есть внешняя и внутренняя отделка;
- строение соответствует требованиям СНИП.
Естественно, что в сельской местности подключиться к центральному отоплению и водоснабжению е представляется возможным, в этой ситуации необходимо воспользоваться автономными системами: установить септик или выгребную яму, выкопать колодец или пробурить скважину, смонтировать печь или поставить электрический бойлер.
«Штаб по обеспечению ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию уже два года действует на площадке Росреестра по Москве. Специалисты Управления осуществляют системную работу по проверке технической документации, как многоквартирных домов, так и коммерческой недвижимости, таким образом, своевременно обеспечивая важный заключительный этап – кадастровый учет построенных объектов. Учитывая значительные объемы ввода недвижимости в столице, такая работа проводится столичным Росреестром в максимально короткий срок»
, — заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Сергей Исмунц. (Цитата 31.10.2019)
Возведенная конструкция должна быть полностью закончена и готова к проживанию:
- вставлены двери и окна;
- обустроена кровля и покрыта соответствующим материалом;
- установлены все перекрытия;
- выполнена внутренняя отделка.
Как только все готово, можно приниматься за сбор документов для ввода дома в эксплуатацию, для этого необходимо:
- написать заявление в органы самоуправления той местности, на которой возведено строение – пишется в произвольной форме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документы, подтверждающие право обладание земельным участком;
- уведомление на строительство;
- акт приемки строения;
- кадастровые документы;
- схемы участка и здания, в которых указаны все системы энергообеспечения дома;
- технический паспорт;
- градостроительный план.
Весь пакет можно изучить в ст. 55 п.3 ГрК РФ или уточнить полный перечень в МФЦ, при этом стоит понимать, что некоторые территориальные органы самоуправления могут потребовать предоставления дополнительной документации.
Теперь стоит рассмотреть алгоритм действий при подаче документов – это можно сделать самостоятельно, обратившись в органы самоуправление, или подать пакет через МФЦ. Если нет времени ни на то ни на другое воспользуйтесь услугой на портале Госуслуг, только не забудьте скопировать необходимые справки и документы.
Формы уведомлений для индивидуального жилищного строительства утверждены приказом Минстроя от 19.09.2017г.
Форма уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС состоит из трех разделов. Заполняется в письменном виде и содержит следующие данные:
- о застройщике: фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства;
- о земельном участке: кадастровый номер, точный адрес или описание местонахождения, сведения о правомочиях застройщика в отношении участка;
- сведения об объекте: данные о разрешенном виде использования, цель обращения (строительство или реконструкция), информация о параметрах (высота, площадь, отступы от границ) и схематическое изображение планируемого объекта.
Обратиться можно как непосредственно в исполнительный орган, так и послать уведомление по почте.
Почему в разрешении на строительство могут отказать
Есть ряд причин, по которым в разрешении на строительство могут отказать:
-
Не все требуемые сведения указаны в уведомлении о строительстве
В таком случае уведомление не станут рассматривать, а вернут заявителю все документы в течение трех рабочих дней
-
Параметры дома, указанные в уведомлении, не подходят под правила
При принятии такого решения опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство
-
Указанный в уведомлении объект нельзя разместить на земле с определенным разрешенным видом использования
-
Уведомление подал человек, который не является собственником ЗУ или его представителем
-
Внешний вид постройки не соответствует требованиям к архитектурным решениям (в случае, если поселение признано историческим)
Форма уведомления о начале строительства ИЖС утверждена и подтверждена законодательством, а именно ФЗ-№340 от 3 августа 2018 года. Документ содержит несколько листов, где указываются следующие данные:
1. Все реквизиты участвующих сторон – уполномоченного органа, который принимает уведомление, а также данные физического или юридического лица, являющихся уведомителями о начале строительства.
Для физических лиц достаточно ввести реквизиты паспортных данных. При условии, что застройщиком выступает юридическое лицо, обязательно вписывают государственный регистрационный номер ЕГРЮЛ и ИНН.
2. Кадастровый номер участка. При отсутствии представленных данных заявитель должен обратиться в БТИ. Вместе с кадастровым номером указывают юридический адрес расположения участка.
3. Сведения из правоустанавливающих документов. Здесь выписывается вся информация с договора купли-продажи или дарения/наследия.
Если земельный участок находится в долевой собственности, важно вписать данные других собственников.