Как и кем устанавливается частный сервитут и может ли быть оспорен?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и кем устанавливается частный сервитут и может ли быть оспорен?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:

• проведения дренажных работ на земельном участке;

• использования земельного участка;

• прохода или проезда через земельный участок;

• выпаса сельскохозяйственных животных;

• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

• сенокошения;

• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;

• свободного доступа к прибрежной полосе;

• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

Пошаговая инструкция составления образца заявления

Процедура установления частного сервитута предполагает два возможных варианта развития событий. Первый вариант исходит из добровольного согласия граждан и подразумевает выполнение следующих действий:

1. Перед оформлением частного сервитута заинтересованному в его составлении собственнику земельного надела или строения необходимо обратиться к владельцу участка с письменным предложением о предоставлении права ограниченного пользования его территорией.

   В прошении заинтересованное лицо подробно излагает основания для заключения предстоящего соглашения и подтверждает свое право нормативными законодательными актами. К заявлению прилагается план той части земельного надела, к которому будет применяться обременение и проект будущего соглашения.

2. При достижении согласия стороны заключают необходимое для этого соглашение. Соглашение между собственником и пользователем предусматривает наличие таких пунктов:

• сведения о сторонах заключающих соглашение;
• предмет соглашения (часть территории), с указанием предусмотренных законодательством оснований для заключения соглашения, адреса и кадастрового номера участка;
• указание размеров, местоположения участка, вид выполняемых работ;
• сроки пользования земельной территорией;
• лицо несущее все расходы, связанные с обременением участка;
• порядок ограниченного пользования землей;
• права и обязанности сторон;
• заключительные условия;
• плата за сервитут с указанием размера выплат;
• порядок заключения споров;
• форс-мажорные обстоятельства;
• адреса и реквизиты сторон.

Составленное надлежащим образом соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре. Регистрация предполагает предоставление таких документов:

• заявление от заинтересованного лица;
• паспорта граждан подписавших заявление (копии паспортов);
• подписанное сторонами соглашение;
• ксерокопия квитанции об оплате государственной пошлины;
• заверенная копия судебного постановления (при обращении в суд);
• кадастровый паспорт, схема участка (а также копии этих документов).

Чтобы сервитут прошел госрегистрацию полностью, необходимые документы должны быть подготовлены в полном соответствии с требованиями, установленными законом. К списку таких документов относятся следующие:

Регистрация сервитута в росреестре: документы
1	Договор об установлении права пользования чужой собственностью (в 3-х экземплярах: для обеих сторон и для сотрудников Росреестра).
2	Заявления сторон о регистрации возникшего права пользования.
3	Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию права.
4	Выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии уставных документов,с указанием полномочий представителя организации, если одной из сторон соглашения выступает юрлицо.

Судебная практика: суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте

Агрофирме принадлежали 4 ЗУ, три из которых относились к категории земель сельхозназначения с соответствующим видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования». А 4-й участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под названием «для жилищного строительства».

ЗУ данной агрофирмы располагались под опорами линейного объекта, в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Такое положение вещей было документально утверждено приказом Минэнерго посредством раздела участков, принадлежащих агрофирме.

Организация передавала ЗУ в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Целью такого действия было проведение реконструкции линейного объекта в течение 11 мес. После окончания работ ПАО «ФСК ЕЭС» предложило агрофирме расторгнуть заключенный ранее договор аренды.

ПАО направило агрофирме два предложения: 1. О заключении договор аренды ЗУ под опорами линейного объекта; 2. О заключении договор их купли-продажи. Затем ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные ЗУ и с предложением заключить его.

Агрофирма, в свою очередь, отклонила предложения заключить все 3 договора. Из-за этого ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с исковым заявлением с требованием предоставления чужой территории в пользование. И суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской обл. от 22 ноября 2019 г., дело №А82-16189/2018).

Однако факт того, что суд удовлетворил иск, противоречит российскому законодательству о сервитуте и разъяснениям ВС РФ. Спорные ЗУ образованы прямо под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование вряд ли возможно. Что касается ЗУ, который властями отнесен к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то такое вообще прямо запрещено (см. подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования ЗУ, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24 февраля 2009 г. №160).

Что такое сервитут земельного участка?

Гражданский кодекс РФ в ст. 274 дает понятие сервитута. Это предоставление возможности ограниченного пользования участком земли, находящимся по соседству, в случаях, когда это необходимо. Сервитут можно установить, например, чтобы обеспечить проход/проезд по территории участка.

Важно знать, что установление этого обременения считается крайней мерой, применяемой лишь в том случае, когда другие способы обеспечить нужды собственника земли отсутствуют.

Сервитут устанавливается между двумя сторонами по договору: владельцем участка и требующей установления обременения с последующей регистрацией в Росреестре. Если достигнуть согласия не представляется возможным, спор решается в судебном порядке.

Понятие частного и публичного сервитута

В перечисленных случаях Гражданский кодекс предусмотрел возможность установления частного сервитута, однако право ограниченного пользования третьему лицу предоставляется только при соблюдении ряда условий: — сервитут устанавливается в отношении соседнего участка; — без сервитута нужды пользователя не могут быть удовлетворены; — имеется соглашение с собственником или судебное решение; — сервитут, как и любое вещное право на недвижимость, необходимо зарегистрировать.Таким образом, частный сервитут на землю устанавливается для ее использования конкретным лицом или группой лиц, которые имеют право ограниченного использования участка земли для своих нужд. Публичный сервитут отличается тем, что пользователю нет необходимости регистрировать это обременение публичной собственности, чтобы использовать землю для прохода, подъезда, проведения охоты и т.д. Узаконением права ограниченного пользования, поскольку оно установлено одновременно для всех, а, следовательно, является публичным, занимаются государственные органы или органы местного самоуправления, в зависимости от того, чьим решением такое обременение образовано. Также публичный сервитут предполагается безвозмездным. Государственная регистрация сервитута. Регистрация предполагает, что государством в строго определенной процедуре совершается юридический факт, влекущий: 1. возникновение у не собственника права пользования в той части, которая ему необходима для удовлетворения собственных нужд; 2. признание государством установленного права на ограниченное пользование; 3. удостоверение признания права ограниченного пользования, которое производится в определенном порядке в два этапа путем учета в специальном реестре и выдачи удостоверения; 4. ограничение правомочий собственника в части предоставленного не собственнику правомочия. Юридическое значение государственной регистрации неоспоримо и заключает в том, что совершенный юридический факт – единственно признаваемое государством доказательство существования права ограниченного пользования.

Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.

После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).

Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.

Виды земельных сервитутов

В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).

Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.

Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.

---

Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?

3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.

Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:

1. Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
2. Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.

Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.

Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.

Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:

• добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
• принудительно, добившись решения суда.

При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.

Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.

Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.

Основания возникновения сервитута

Говоря об основаниях установления обременения, следует исходить из двух правовых факторов, которые выступают и рассматриваются в качестве юридического прецедента для установления сервитута, оформленного добровольно:

• свободное волеизъявление сторон;
• условия, которыми владеет одна сторона и в которых нуждается вторая.

Кроме этого требуется официальное гражданско-правовое действие, создающее юридическую основу для правомерного обременения.

Сервитут устанавливается на основании утверждения добровольных договорённостей сторон в административном порядке. В противном случае лицо, претендующее на его возникновение, может ходатайствовать о разрешении обременения в судебном порядке. Такое допустимо:

1. Когда собственник надела отказывается от его обременения по согласию сторон.
2. Когда администрация отказывается от оформления составленного сторонами соглашения.

На основании полученного в администрации документа, разрешающего оформление ограничения в пользовании ЗУ со стороны собственника, или на основании решения суда, устанавливается частный сервитут. Его возникновение следует внести в кадастровые учётные сведения путём регистрации. После чего допускается взаимодействие участников на одном земельном участке.

Зачем нужен земельный сервитут?

Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.

Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.

• Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
• Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.

Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.

По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.

Земельные сервитуты могут налагаться:

• и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
• и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.

Сервитут на земельный участок

Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.

1. Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
2. Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
3. Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.

Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов

Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.

В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.

В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:

1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.

Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:

• личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
• личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
• частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.

2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.

Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:

• чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
• для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
• публичный сервитут для проведения дренажных работ;
• при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
• публичный сервитут при сенокосе.

Обременение земельного участка, что это

Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.

В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.

Сервитут требуется в следующих ситуациях:

• Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
• Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
• Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
• Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.

В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.

Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.

Процедура установления частного сервитута

В стандартных ситуациях установление частного сервитута на земельный участок происходит на основании составленного и подписанного заинтересованной стороной и хозяином надела письменного договора.

При составлении и оформлении соглашения, важно следить за соблюдением гражданско-правовых норм, учитывающих интересы обеих сторон. Формат соглашения регулируется п.1 ст. 161 ГК РФ, с обязательным включением следующих разделов:

• Данные о сторонах соглашения, адреса, реквизиты банка.
• Конкретное местоположение рассматриваемого объекта.
• Причины возникшей потребности.
• Суть заключаемого соглашения.
• Механизм реализации прав ограниченного пользования.
• Ответственность, права, обязанности.

Похожие записи:

• Единое пособие на детей с 2023 года: кому положено и в каком размере
• Уволилась с Работы и Забеременела Что Делать
• Изменился ли с 2023 года срок обращения за вычетами по НДФЛ