Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем долевая собственность супругов отличается от совместной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Недвижимость в совместной собственности: особенности сделок
Часто люди покупают квартиры, находясь в законном браке, поэтому такой статус недвижимость получает автоматически. При продаже владельцы должны оформить свое согласие в письменном виде и зарегистрировать его у нотариуса. Если же кто-то из собственников не желает продавать совместное имущество, придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества. Нужно пойти в МФЦ, написать заявление на разделение собственности на доли и ждать получения новых документов.
В формате совместной собственности каждый из владельцев имеет равные права и равные обязанности в отношении недвижимости. Например, оплата коммунальных услуг ложится на каждого собственника, и, если кто-то не желает оплачивать свою часть, платить за него придется другому. Равные финансовые обязательства возникают у собственников с ипотекой. То же относится и к налоговым обязательствам — налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
Если вы планируете купить квартиру в совместной собственности у супружеской пары, то вам необходимо проверить следующий пакет документов:
✔️ Выписку из ЕГРН;
✔️ Паспорта супругов (собственников);
✔️ Свидетельство о государственной регистрации брака;
✔️ Документ, ставший основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи, наследования).
Стоит обратить внимание на дату регистрации права собственности и дату регистрации брака. Если недвижимость приобреталась до официальной регистрации, то она не является совместной собственностью. Соответственно, получения согласия от второго собственника в данном случае не требуется.
Чтобы сделка прошла гладко, при покупке квартиры в долевой или совместной собственности, обращайтесь к экспертам нашей компании. Мы предоставляем полное сопровождение сделки купли-продажи: от поиска наиболее подходящего для вас варианта до получения права собственности.
Оставляйте заявку на сайте и наши менеджеры пришлют вам лучшие варианты надежной недвижимости в Сочи по вашим персональным параметрам. Или самостоятельно смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта!
«Универсальной модели супружеской собственности нет — каждый случай индивидуальный»
У действующей модели совместной собственности есть серьёзное преимущество, полагает юрист Европейской юридической службы Мария Замолоцких. Независимо от того, кто из супругов приносит доход в дом, имущество считается совместно нажитым — и делить его придётся в равных долях.
С одной стороны это защищает партнёра, который в силу обстоятельств не приносил в семью доход, указывает юрист. Например, того, кто был нездоров или находился в декретном отпуске.
«Но, с другой стороны, бывают обстоятельства, когда муж или жена тратит деньги в ущерб семье (злоупотребляет спиртным, употребляет наркотики и т. д). Если супруги будут судиться за имущество, бремя доказывания ложится на сторону, которая содержала всю семью. Доказательный процесс достаточно сложный и не всегда выигрышный», — указывает она.
Отличия совместной собственности от долевой
Совместное и долевое владение недвижимостью имеют значительные отличия. Приведем наглядное сравнение в виде таблицы.
| Показатель | Вид собственности | |
|---|---|---|
| Общая совместная | Долевая | |
| Выделение конкретных долей каждого владельца | Доли не выделяются. Считается, что они равны для каждого из супругов. | Строго указаны значения долей каждого из собственников. |
| На кого оформляется | Круг лиц, кто может быть владельцем общего совместного имущества, определен законодательством. | Граждане – дольщики одного объекта могут быть не связаны между собой никакими отношениями, кроме права владения в этом объекте. |
| Права распоряжения имуществом | Ограничено получением согласия второго супруга. | При соблюдении правил, установленных законодательством, дольщик может самостоятельно распоряжаться. |
| Документальное подтверждение | Не требуется. Если недвижимость приобретена в период зарегистрированного брака, она автоматически становится общей совместной. Подтверждается свидетельством о регистрации брака. | В правоустанавливающем документе и выписке из ЕГРН указывается ФИО собственника и его доля в объекте. |
Как осуществить государственную регистрацию права общей собственности на недвижимость?
14.05.2020
В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены статьей 42 Закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Так, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
- Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
- Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок по отчуждению земельных долей.
- Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.
- В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
- Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.
При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Процедуры раздела имущества, находящегося в долевой собственности, выдела из него доли регламентированы статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
- Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
- Совместная собственность
- Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры
В соответствии с Семейным кодексом РФ, имущество (в том числе, квартира), нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Если возникает необходимость переоформления квартиры из совместной собственности в долевую, то сделать это можно двумя способами. Выбор способа зависит от того, смогли ли супруги договориться между собой.
В случае достижения договоренности супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.
Если согласия нет, то остается судебный способ перевода квартиры из совместной собственности в долевую.
Рассмотрим эти способы подробнее.
Перевод совместной собственности в долевую на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества.
При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве общей собственности на квартиру определяют сами супруги.
Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен.
Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме и должно быть также нотариально удостоверено.
Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению супругов (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта супругов;
- заявления о государственной регистрации прав на доли квартиры, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из супругов;
- брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух подлинных экземплярах;
- свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения квартиры в браке;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.
Судебный порядок перевода квартиры из совместной в долевую собственность.
Если же дело дошло до суда, то размер долей в праве общей собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела.
Для судебного рассмотрения в суд необходимо подать исковое заявление с приложением всех необходимых для рассмотрения дела документов.
После получения решения суда необходимо зарегистрировать изменения в праве собственности на основании вынесенного решения.
Потребуются следующие документы:
- паспорта или иные документы, удостоверяющие личность супругов;
- заявления о государственной регистрации прав на доли в квартире (заявления могут быть поданы как одновременно обоими супругами, так и каждым из них в отдельности в разное время);
- решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре;
- нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.
Действия по регистрации изменений в праве собственности.
За государственную регистрацию права собственности каждый из супругов уплачивает госпошлину. Размер госпошлины регистрацию прав на квартиру составляет 2 000 рублей. При обращении с заявлением и уплате госпошлины через порталы госуслуг, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно также через МФЦ.
Заявление и необходимые документы представляются в Росреестр каждым супругом. Сделать это можно следующими способами:
- представить документы и заявление непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ;
- отправить заявление и документы по почте отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Государственная регистрация проводится в Росреестре в течение семи рабочих дней со дня приема заявления и документов. В случае подачи документов через МФЦ – в течение девяти рабочих дней.
Проведенная государственная регистрация прав на квартиру, переведенную в долевую собственность, удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена супругам в электронной форме.
Если регистрация перевода квартиры в долевую собственность производилась на основании брачного договора, соглашения о разделе имущества либо соглашения об определении долей, то оригиналы этих документов возвращаются супругам. При этом на подлинных экземплярах этих документов Росреестр ставит отметку о проведенной государственной регистрации.
Совместная собственность: плюсы и минусы
Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.
| Имущество используется совместно, что исключает ограничения для какого-либо пользователя. | Из-за совместного использования имущества постоянно нужно учитывать желания и требования всех сторон. |
| Оплата налога, коммунальных и других платежей равномерно распределяется между всеми владельцами. | В отдельных случаях платеж может быть выше, чем фактическая польза от использования имущества. |
| Не нужно определять порядок использования имущества и как-либо разделять его. | Любой собственник не имеет права распоряжаться имуществом только так, как он этого хочет. Всегда нужно учитывать потребности всех сторон. |
Пример: Самый распространенный пример – совместная собственность супругов. Например, приобретенная в браке квартира автоматически становится совместной собственностью. Супруги не имеют права продавать свою часть или сдавать ее в аренду, но в то же время, каждый из них может пользоваться абсолютно всеми помещениями без ограничений, графиков и правил, помимо устоявшихся в семье и удовлетворяющих всех.
Осуществление правомочий собственности субъектами общей совместной собственности
1. Владение и пользование общим имуществом участники общей совместной собственности осуществляют по взаимному согласию, в противном случае это может быть определено судом.
Распоряжение общим имуществом ими также должно происходить сообща. Причем в отношении такого распоряжения действует презумпция согласия всех сособственников, независимо от того, кто из них распорядился общим имуществом. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности без согласия другого из них, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что контрагент по этой сделке недобросовестен, т.е. знал или должен был знать об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение (см. ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35 СК).
Из этого правила возможны исключения. Например, согласно абз. 1 п. 3 ст. 35 СК при совершении одним из супругов сделки, в силу закона подлежащей государственной регистрации и (или) обязательному нотариальному удостоверению, и (или) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат регистрации, по общему правилу требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
При отсутствии такого согласия соответствующая сделка, заключенная одним из супругов, может быть оспорена по заявлению другого из них в течение года со дня, когда последний узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (см. абз. 2 п. 3 ст. 35 СК). При этом потерпевшему супругу достаточно будет доказать факт отсутствия его нотариально удостоверенного согласия на совершение оспариваемой сделки, обосновывать недобросовестность контрагента по сделке, как это предусмотрено в п. 3 ст. 253 ГК, не требуется (см. определения ВС РФ от 6 декабря 2011 г. № 67-В-5; от 6 сентября 2016 № 18-КГ-97)1.
По ст. 8 Закона о КФХ порядок распоряжения имуществом крестьянского хозяйства определяется соглашением о его создании. Право распоряжения имуществом крестьянского хозяйства закрепляется за его главой, обязанным осуществлять это право в интересах хозяйства, что предполагается.
2. Поскольку в праве совместной собственности доли не определены, для раздела общего имущества или выдела доли из него требуется предварительное определение размера принадлежащей каждому из сособственников доли в праве общей собственности. Такие доли также по общему правилу признаются равными (п. 2 ст. 254, п. 3 ст. 258 ГК).
В остальном порядок раздела совместного имущества и выдела из него доли аналогичен порядку раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выделу доли из него. Специфическая регламентация может следовать из закона или существа отношений субъектов права совместной собственности. Так, соответствующие особенности касательно имущества супругов регламентируются ст. 38 СК (устанавливающей, в частности, требование нотариального удостоверения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака), ст. 39 СК; имущества участников крестьянского хозяйства – ст. 258 ГК и ст. 9 Закона о КФХ, имущества членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан – ст. 19, 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.