Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?
- паспорт;
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
- заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
- договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- заявление о регистрации ипотеки;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
- документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Как исправить ошибку в ЕГРН?
Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.
В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:
- технический план на квартиру;
- договор
купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизациии т. д. ).
Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.
В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках.
Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.
Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях Закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки).
Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
- договор аренды и субаренды
— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия
- договор участия в долевом строительстве
- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
- договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
- договор финансовой аренды (лизинга)
- соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
- соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.
Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский Кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
- договоры продажи жилых помещений
- договоры продажи предприятия
- договоры дарения недвижимости
- договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры.
Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на Жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
- право хозяйственного ведения
- право оперативного управления
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Сервитут
- залог недвижимого имущества
- доверительное управление
- иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).
При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Этап №2 — подготовить документы
Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.
-
Договор основания;
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
-
Акт приема-передачи;
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
-
Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
- Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
- Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
- Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.
Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.
Документы для регистрации права собственности при купле-продаже
Пакет бумаг для регистрации права собственности на квартиру меняется в зависимости от того, какой документ выступает основанием для юридических действий. При купле-продаже договор, подтверждающий сделку, свидетельствует, что объект перешел в собственность нового владельца. Но официально право возникает после завершения процедур в Росреестре. По этой причине сначала подписывается договор, потом делается регистрация, после чего и происходит передача денег. Этот нюанс оговаривают в тексте; при безналичном расчете указывают счета, откуда и куда будет проходить транзакция.
Чтобы зарегистрировать право нового владельца, обратите внимание на особенности договора. Если приобретается вся квартира, то нотариальная заверка не потребуется; в случае покупки доли без визита к нотариусу не обойтись.
Особенности документов для регистрации ипотечной квартиры
Наличие непогашенной ипотеки не станет препятствием для покупки, дарения или обмена квартиры. Но объект будет под обременением, поэтому для совершения сделок потребуется разрешение банка.
В вашем распоряжении следующие варианты:
- Договор ипотеки переоформляется на покупателя. Перерегистрацию квартиры для наложения нового обременения делает банк.
- Покупатель гасит остаток суммы по ипотечному договору, после чего продажа происходит за разницу между изначальной стоимостью и выплаченным долгом банку. К пакету для Росреестра в подобных случаях прилагают справку из финансовой организации о полном погашении займа.
Остальной пакет бумаг собирается согласно общепринятому списку.
Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.
Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.
Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.
Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.
Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому.
Застройщик сможет убедиться в том, что дольщик вправе заключать следки от своего имени.
Последний, в свою очередь, получит данные о возможностях компании. То есть о наличии лицензии и земельного участка для строительства.
После этого оформляется проект договора.
В большинстве случаев его предлагает сам застройщик. Хотя дольщик имеет право составить документ самостоятельно.
Договор подписывается сторонами сделки или их законными представителями, и заверяется печатью застройщика при наличии таковой. Документ подлежит государственной регистрации. Для этого потребуется направить договор в орган Росреестра.
Полный пакет документов, который может понадобиться вам для регистрации права собственности может различаться в зависимости от способа приобретения недвижимости. Чтобы избежать проблем и затягивания сроков оформления – лучше уточнить список нужных бумаг в справочной службе Росреестра или обратиться за помощью к риелтору.
Минимальный список документов, которые вам будет необходимо предъявить в МФЦ выглядит следующим образом:
- Паспорт нового собственника квартиры
- Заявление о регистрации права собственности
- Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей)
- Документ, подтверждающий основания для перехода права собственности к вам (например – договор-купли продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.)
В некоторых случаях к этом списку могут дополнительно потребоваться некоторые другие документы, например:
- В случае участия в сделке несовершеннолетних граждан младше 14 лет – их свидетельства о рождении
- Если отчуждению принадлежит только доля в квартире – письменное согласие остальных собственников на проведение сделки
- В случае приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита – договор с банком, а также отчёт об оценочной стоимости объекта и закладная
Помимо этого, если вы приобретаете не квартиру в новостройке, могут понадобится дополнительные документы и от предыдущих собственников недвижимости:
- Если одним из собственников квартиры был несовершеннолетний ребёнок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства
- Если квартира была куплена в браке – согласие второго супруга на отчуждение имущества
- А если квартира ранее не была зарегистрирована в ЕГРН – ещё и документы подтверждающие основания, на которых имущество перешло к предыдущим собственникам
Государственная регистрация ипотеки – заключительный этап по полному завершению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Процедура представляет собой включение в единый государственный реестр сведений о том, что на приобретенную недвижимость устанавливается обременение и она будет на определенный срок находится в залоге. Госрегистрация — это гарантия юридической силы ипотечного договора на высшем государственном уровне.
Подробнее про процедуру
Порядок регистрации
Как происходит процедура в Росреестре?
Госпошлина за регистрацию
Срок регистрации ипотечной сделки
Что необходимо для регистрации ипотеки?
Особенности регистрации ипотеки
Регистрация дополнительного соглашения.
Отказ в регистрации
Срок регистрации права собственности на квартиру
Статьей 16 Закона устанавливаются сроки, в течение которых производятся регистрационные действия. Если документы были переданы через МФЦ, то следует руководствоваться следующими временными промежутками от даты приема полного пакета документов:
- девять рабочих дней в общем порядке;
- семь рабочих дней после поступления заявления на регистрацию жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита;
- пять рабочих дней, если регистрация осуществляется в отношении нотариально удостоверенной сделки, а также на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов или свидетельства о праве на наследство.
Росреестр после получения всех документов производит их оценку с правовой точки зрения.
Отказать в регистрации могут по следующим причинам:
- несоответствие данных, указанных в заявлении, с подтверждающими документами;
- наложенные на квартиру аресты и ограничения, запрещающие производить с ней регистрационные действия.
Не стоит откладывать регистрацию
Даже когда подписан передаточный акт, получены ключи и Вы въехали в новую квартиру, её собственником вы еще не стали. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.
- Невозможность зарегистрироваться по месту жительства. И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи.
- Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем. Оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду.
- Увеличивается срок уплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых пяти лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
- Не получится оформить льготы и дотации, положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
- Невозможность реализации материнского капитала — Требуется исполнение обязательства по регистрации права собственности на супруга и детей в полугодичный срок с момента получения жилья от строителей.