Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Я получил разрешение. Что дальше
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести оформление произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение. Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 1000 ТЗК за 13 лет работы. Для заказа просто позвоните нам.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Что такое перепланировка квартиры?
В Жилищном кодексе в статье №25 прописаны два определения, касающиеся изменений в помещениях в многоквартирном доме: переустройство помещения и перепланировка помещения. Рассмотрим подробнее что подразумевает под собой каждое из них.
Переустройство квартиры — это изменения (перенос, установка, замена) связанные инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием, которые требуют внесения изменений в тех.паспорт помещения.
Например, если вы хотите перенести в другое место газовую трубу, унитаз или ванну. Все это будет считаться переустройством помещения и проводить без проекта эти работы нельзя.
Перепланировка квартиры — это изменение в конфигурации помещения. Например, вы планируете убрать или прорубить проем, перенести или разобрать перегородки, передвинуть стену.
Жилищный кодекс РФ, в главе 4 в статьях №25–29, регулирует процессы перепланировки и переустройства квартиры. Там же прописаны последствия самовольного переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. Далее рассмотрим подробнее, что можно менять в жилом помещении, а что нет.
Узаконить перепланировку через МФЦ
Документы на согласование перепланировки можно подать напрямую или через отделения МФЦ. Отметим, что МФЦ является лишь посредником между собственником и ответственным учреждением, то есть функция МФЦ — это упрощение передачи документов.
Внимание! Согласно изменениям от 21 августа 2020 года, жители Москвы не смогут согласовать перепланировку через МФЦ, только через подачу документов в Мосжилинспекцию на официальном сайте Мэра Москвы. Для остальных регионов России ограничений нет.
Документы, предоставляемые в МФЦ при обращении за согласованием перепланировки:
- паспорт владельца квартиры;
- технический паспорт на квартиру;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект с новой планировкой (изготавливается в организации, имеющей членство в СРО проектировщиков с допуском к выполнению таких работ), подается в двух экземплярах;
- техническое заключение о возможности перепланировки (если будут перестраиваться несущие конструкции);
- заявление на перепланировку (предоставят в МФЦ);
- нотариальная доверенность, если документы предоставляет представитель.
- письменное согласие всех членов семьи, прописанных в квартире.
- если жилое помещение используется на условиях социального найма, то необходима справка о составе семьи и согласие всех нанимателей, зарегистрированных по данному адресу.
Дополнительные документы:
- План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
- Копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
- Копия договора о передаче в пользование части общего имущества, по решению общего собрания собственников помещений.
- Документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка, если создаются входы в первые этажи, подвальные или цокольные помещения.
Когда требуется согласие соседей на перепланировку квартиры?
Если перепланировка планируется внутри жилого помещения, не затрагивая интересы соседей и не ухудшая их жилищные условия, то согласия соседей не требуются. В Жилищном кодексе прописано, что согласование происходит только с местным муниципалитетом, всеми владельцами помещения и членами семьи. Но есть исключения из правила.
В двух случаях требуется согласие и письменное разрешение соседей:
1. если это коммунальная квартира. Подписи нужны, даже если будут изменения только в собственной комнате.
2. если перепланировка затрагивают общедомовую территорию.
Тогда проводится общее собрание жильцов и подписывается согласие.
Когда не нужно согласовывать
Перепланировки, которые вы можете выполнять без всякого согласования. Попросту говоря, если ваши действия связаны с разрушением какой-либо конструкции, то они требуют согласования в жилищной инспекции.
Важно! Даже встроенный шкаф нельзя убрать без согласования, если он есть на плане квартиры. Часто люди не догадываются, что для того, чтобы убрать балконную дверь (не просто снять с петель, а убрать всю конструкцию) необходимо согласование. Чтобы не попасть в неудобное положение, необходимо обсудить ваши планы по переустройству жилища в архитектурном отделе администрации или в жилищной инспекции.
Не нужно согласовывать проведение косметического ремонта объекта недвижимости, установку дверей в перегородках, а также установление непосредственно самих перегородок. Важно только, чтобы все данные работы не увеличивали нагрузку на здание по ГОСТу. Во всех остальных случаях оформляем перепланировку согласно и предоставляем необходимый перечень документов в МФЦ. Многое зависит также от региона, так в Москве нет необходимости получать разрешение на замену окон даже при изменении формы.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
На что потребуется разрешение
Приобретая жилую недвижимость, счастливый владелец часто принимает решение переоборудовать её таким образом, чтобы добиться максимального соответствия своим пожеланиям. В стремлении достичь поставленной цели, не следует забывать, что большинство действий могут быть совершены лишь после получения соответствующего разрешения. К перепланировке, требующей узаконения, относится:
- Замена обычной ванны на душевую кабину;
- Перенос или установка дополнительных радиаторов отопления;
- Замена газовой плиты на электрическую и наоборот;
- Любые изменения несущих конструкций;
- Монтаж дополнительных элементов инженерных сетей и демонтаж имеющихся.
Эксперты настоятельно рекомендуют позаботиться о составлении проекта, а только потом приступать к перепланировке. Это позволить узаконить изменения в соответствии с проектной документацией.
При обращении в МФЦ за разрешением на перепланировку собственник квартиры должен подготовить следующее:
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- технический паспорт на квартиру;
- правоустанавливающие документы (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, о вступлении в наследство и прочие);
- проект, предусматривающий новую планировку жилища (изготавливается в организации, имеющей членство в СРО проектировщиков с допуском к выполнению таких работ);
- техническое заключение о возможности перепланировки (если будут перестраиваться несущие конструкции);
- заполненное заявление по форме, которая приводится на сайте или на информационном стенде в МФЦ;
- нотариальная доверенность в том случае, если заявитель действует по поручению собственника квартиры.
Когда жилое помещение используется на условиях социального найма (не приватизирована и принадлежит муниципалитету или госструктурам), то необходимо предоставить справку о составе семьи и письменное согласие всех нанимателей, зарегистрированных по данному адресу.
После окончания ремонта следует обратиться в приемочную комиссию, которая оценит объем проведенной работы и сравнит с предусмотренным планом в проекте (ст. 28 ЖК РФ). По окончании проверки составляется акт приемочной комиссии, который свидетельствует о соблюдении предписанных строительно-монтажных норм.
В ситуации, когда обнаруживаются определенные нарушения или незаявленная перепланировка, то будет составлен акт о выявлении незаконных действий. Обычно в состав комиссии входит один инспектор, но если перепланировка затрагивает общее имущество собственников жилья, то возможно участие представителей Управляющей компании.
В акте приемочной комиссии указаны такие сведения:
- информация о лицах, которые проверяли действия по перепланировке жилища;
- перечень выполненных работ и сроки завершения;
- соответствие проектной документации;
- результаты осмотра и проверки.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Сколько будет стоить узаконивание?
У каждого владельца недвижимости случаи индивидуальны и отличаются видами планируемых работ. Если изменения глобальные, с демонтажем несущих перекрытий, в таком случае перепланировка будет стоить гораздо дороже, нежели незначительные изменения в помещении. Первая ситуация потребует обращения в многочисленные уполномоченные службы, сбора пакета документации, обращения к компетентным специалистам. Все это отнимает время и материальные средства.
Если вы хотите рассчитать стоимость услуг заранее, в таком случае рекомендуем учитывать расходы на следующее:
- обращение в БТИ;
- создание новых технических документов;
- получение разрешения – делать это нужно в нескольких инстанциях;
- создание документов по проекту;
- издержки суда;
- обращение к юристу;
- штраф – придется оплатить, если планировка проведена самовольно.
При подсчете стоимости процедуры учитывается оплата на получение разрешения в уполномоченных инстанциях, за разработку проекта и т. д. Практически всегда в процессе возникают непредусмотренные расходы – данный фактор тоже учитывается.
Что касается стоимости, то цена работ поэтапно будет такой (приблизительно):
- консультация специалиста – до 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта в БТИ – в пределах 2-7 тыс. руб.;
- составление проекта, по которому будет осуществлена перепланировка – в пределах 3-15 тыс. руб.;
- получение разрешения на работы от жилищной инспекции – порядка 30 тыс. руб.;
- получение разрешения через посредников – более 30 тыс. руб.;
- согласование документации по проекту – 5 тыс. руб.;
- сделать перепланировку законной в судебном порядке – 30 тыс. рублей.
Приведенные цифры – приблизительные, варьируются в зависимости от обстоятельств, при которых будет проведено узаконение, а также региона, где находится недвижимость.
В какие инстанции нужно обращаться?
Вся процедура распределяется на несколько этапов, при этом собственнику придется посетить различные инстанции, задача которых – оформление, а также узаконивание процесса перепланировки.
Жилинспекция вправе дать отказ на прошение владельца недвижимости. Как правило, такое возможно, если из-за работ весь дом может оказаться в аварийном состоянии. Также такое может произойти в следующих ситуациях:
- отопительные элементы были вынесены на балкон – не соответствует правилам безопасности;
- был изменен пол, если повысилась нагрузка на несущие перекрытия;
- увеличение санузла, кухни за счет площади комнат, в которых проживают люди;
- из-за проведенных работ образовались препятствия к инженерному или техническому оснащению.
Если штраф оплатить своевременно, можно не доводить до суда дело с перепланировкой – если она уже сделана. Также владельцу придется устранить видимые нарушения установленных законодательством норм, после чего повторно подать иск в Жилиинспекцию относительно узаконения перепланировки. Главная задача в такой ситуации – доказать, что все проведенные работы безопасны для состояния жилого дома и самих людей, которые в нем проживают.
Необходимый пакет документов. Срок согласования
Узнав о местоположении жилищной инспекции и получив при необходимости техническую документацию на объект недвижимости, следует приступить к формированию пакета бумаг, необходимых для узаконивания планируемой перепланировки. Обязательным считается предоставление следующих документов:
- заявление, оформленное в простой письменной форме;
- подтверждающий право собственности документ;
- составленный проект планировки, который необходимо подписать в жилищной инспекции, придав бумаге статус юридически значимой;
- техпаспорт или выписка из ЕГРН;
- письменное согласие соседей с процедурой перепланировки.
На рассмотрение документации уходит около полутора месяцев.