Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Как избежать серьезных проблем с возвратом задатка при ипотеке
Ставки по ипотечным кредитам снизились и многие решились купить квартиру в кредит. Несмотря на то, что опыт кредитования и покупки недвижимости есть почти у каждого и вроде бы все вполне понятно, ошибки в оформлении документов допускаются самые серьезные и люди по-прежнему теряют из-за этого свои деньги.
Заключение предварительных договоров купли-продажи квартир прочно вошло в деловой оборот, в настоящее время умудряются заключать даже предварительные договоры долевого участия в строительстве.
Цель этих сделок вполне понятна — они «успокаивают» стороны: покупатель не беспокоится о том, что понравившаяся квартира будет продана другому, продавец — о том, что покупатель передумает покупать эту недвижимость.
Дабы усилить эту «успокоенность» в практику также прочно вошло обеспечение исполнения предварительных договоров задатком. Все это вполне соответствует закону. С 2015 года п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускается обеспечение задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Казалось бы, покупатель, который действительно намерен купить квартиру, (иначе зачем он подписывает предварительный договор, правда?) ничем не рискует, задаток зачтут в счет выкупной цены. Но это верно, только если квартиру вы покупаете на свои деньги, если же для оплаты части стоимости жилья вы берете кредит, то могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что кредит вам могут и не предоставить. Причем ситуации возникают самые разные. Даже если вам уже предварительно одобрили ипотеку на нужную сумму, поскольку как заемщик вы банк устраиваете, то кредит на покупку именно этой выбранной вами квартиры могут не согласовать.
[attention type=yellow]Или банк после внимательного изучения и проверки ваших документов передумает или предложит кредит в меньшей сумме, в конце концов, за то время пока вы искали квартиру, могут измениться условия кредитования. Все это — реальные случаи.[/attention]
Итак, кредит вам не дают, вы сообщаете об этом продавцу, других средств на покупку нет. Вы думаете извинитесь, что так вышло, вам вернут задаток и все? Отнюдь.
Отказ в предоставлении кредита не признается непредвиденным обстоятельством (форс-мажором), в этом случае считается, что предварительный договор не исполнен по вине покупателя, с вытекающим отсюда последствием — оставлением задатка у продавца.
Между тем, это не означает, что следует отказываться от предварительных договоров, поскольку их наличие имеет значительные плюсы, о которых указано выше. Просто к условиям таких сделок надо подходить внимательно.
Порядочные риэлторы и застройщики включают в тексты предварительных договоров так называемую «банковскую оговорку». Это означает наличие условия о том, что обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются и задаток подлежит возврату, если покупателю будет отказано в предоставлении кредита.
Такое условие также совершенно законно, ст. 157 ГК РФ предусматривает право совершить сделку под отлагательным условием — то есть поставить возникновение обязанности заключить договор в зависимость от факта выдачи кредита, а п. 1 ст. 381 ГК РФ предусматривает возможность возврата задатка по соглашению сторон.
Соответственно, если вы, прочтя предложенный текст предварительного договора, такого условия в нем не нашли — обязательно требуйте его включения. При наличии банковской оговорки вы без труда получите свой задаток обратно, если в кредите откажут, причем даже в том случае, если добровольно его вам продавец не вернет — об этом также свидетельствует судебная практика.
Таким образом, чтобы избежать серьезных проблем с возвратом задатка, достаточно проявить внимательность и подумать на шаг вперед при заключении предварительного договора.
И в заключение немного о том, что же можно сделать, если вы такую осмотрительность не проявили и рискуете потерять задаток:
- Во-первых, следует попытаться договориться с продавцом о расторжении предварительного договора по соглашению, в этом случае задаток возвращается на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ.
- Во-вторых, возможно, что вторая сторона до истечения срока договора не направит вам официальное предложение заключить основной договор, тогда обязательства, возникшие из предварительного договора, прекращаются в силу п.6 ст. 429 ГК РФ.
- В-третьих, следует оценить сам предварительный договор, возможно он составлен не безупречно и найдутся основания для признания его незаключенным либо недействительным.
Например, в нем может отсутствовать надлежащее описание предмета основного договора, в частности, характеристик квартиры, позволяющих ее идентифицировать.В этом случае незаключенная сделка каких-либо обязательств не влечет (п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ), и задаток подлежит возврату как неосновательное обогащение.
Какой платеж внести лучше
Собираясь брать ипотеку, важно разобраться с глубинным значением трех понятий. Ответить на вопрос, какой вариант самый выгодный – сложно. Понимание отличий аванса от задатка при покупке недвижимости помогут внести ясность при выборе способа оплаты первоначального взноса.
При наличии факторов, по которым одна или обе стороны-участницы не уверены в платежеспособности или беспроблемной передачи жилья от одного лица другому на 100% желательно ограничится авансом. Аванс при ипотеке в банке возвращается заемщику в той сумме, в которой был передан. Но желательно заключить письменное соглашение. При устной форме будет сложно доказать передачу денежных средств продавцу, если последний откажется подтверждать принятие средств как форму предоплаты. Расторгнуть договор можно в любое время без финансовых потерь и штрафных взысканий.
Задаток выгоден и удобен тогда, когда покупатель уверен в своих финансовых возможностях, точно решил приобрести выбранное жилье. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку снижает возможность срывов условий по нему из-за жестких требований в виде справедливого покрытия убытков и ущерба в денежном выражении.
Залоговые соглашения формируются в основном при ипотечном кредитовании. В иных случаях применяются крайне редко.
Получается, для покупателя намного выгоднее договор задатка, продавцу – аванса. Приобретение недвижимости – кропотливое дело с множеством аспектов, требующих тщательного рассмотрения. На вопрос, лучше договор аванса или задатка, нельзя получить однозначного ответа. Все зависит от конкретной ситуации.
Законодательные нормы при внесении задатка
Статья 380 Гражданского кодекса (ГК) «Понятие задатка» полностью регламентирует определение данного понятия. На основании этой статьи задаток понимается как сумма, которая передается от покупателя продавцу в счет будущей сделки и является гарантом исполнения будущих обязательств. При передаче задатка в обязательном порядке заключается предварительный договор. По условиям передачи задатка, если покупатель не исполняет свои обязательства, сумма возврату не подлежит.
Помимо этого, есть и другие законодательные акты, которые регулируют порядок оформления задатка и передачу предмета сделки. Статья 454 указывает все действия сторон, которые фиксируются в основном договоре купли-продажи. Статья 381 ГК РФ четко определяет ответственность, которая наступает при нарушении сторонами своих обязательств. Здесь подразумевается как обязательства по основному договору купли-продажи, так и по предварительному соглашению.
Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку
При заключении предварительного договора важно отметить, что жилье приобретается на условиях ипотечного кредитования. Дело в том, что кредитные организации могут рассматривать задаток, как часть первоначального взноса, который обязателен при выбранной программе кредитования. Если данный факт зафиксирован в договоре, то покупатель сможет вернуть данные денежные средства.
Законодательные акты не подразумевают под собой фактический возврат суммы задатка в случае отказа банка в ипотечном кредитовании. В данном случае, для того чтобы обезопасить вносимые денежные средства, покупатель должен настоять на добавлении данного пункта в договор. В противном случае, ему не удастся вернуть свои деньги.
Важно! Законодательство не устанавливает точный размер суммы, которая может быть внесена в качестве задатка. Сумма вносимых средств определяется сторонами. Обычно задаток составляет 10% от стоимости реализуемого имущества.
Предварительный договор купли-продажи или дополнительное соглашение в обязательном порядке должны содержать такие данные:
- Информация о сторонах сделки. В договоре детально отражается информация обо всех собственниках реализуемого имущества, о покупателе и о других лицах, которые заинтересованы в данной купле-продаже (если предусмотрены созаемщики). Указывается ФИО, данные документов, удостоверяющих личность, а также информация о регистрации субъектов.
- Информация о приобретаемой квартире. В договор включается подробная информация, характеризующая реализуемую недвижимость: адрес, площадь, кадастровый номер, полная стоимость, номер выписки из ЕГРН.
- Дата и место заключения договора. Эта информация позволит зафиксировать момент заключения сделки.
- Сумма вносимого задатка. Данные о задатке прописываются цифрами, а также прописью. При этом важно отметить, что данная сумма уплачивается как часть общей стоимости реализуемого имущества.
- Порядок взаиморасчетов. Здесь указывается, когда будут передаваться денежные средства. Помимо этого, стоит уточнить, в каком виде будет производиться расчет — наличном или безналичном. Если это безналичный расчет, то в договоре необходимо прописать реквизиты счета продавца, на который будет зачислен задаток.
- Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно обозначить именно конкретную дату подписания основного договора. Такой термин как «в течение месяца» может добавить ненужных проблем вокруг заключения сделки.
- Права и обязанности сторон. В данном пункте наиболее важно отметить, что продавец обязан передать реализуемое имущество в надлежащем состоянии, а покупатель принять его и оплатить по стоимости, указанной в договоре.
- Обстоятельства непреодолимой силы. В предварительном соглашении необходимо отразить форс-мажорные обстоятельства, при возникновении которых стороны могут нарушить свои обязательства. Также необходимо указать порядок действий при наступлении таких ситуаций.
- Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако, бывают и другие обстоятельства. Поэтому это необходимо отразить в договоре.
- Подписи сторон. Каждый участник договора обязан собственноручно подписать юридический документ.
При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток. В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде. Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.
Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.
Задаток при покупке квартиры в ипотеку: нюансы оформления
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:
📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;
📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;
📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;
📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;
📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;
📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.
Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;
📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;
📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;
📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;
📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.
Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги
Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.
Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.
Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.
ВНИМАНИЕ!
При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.
При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.
При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток. В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде. Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.
Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.