Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как собственники квартир и арендаторы обманывают друг друга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Продажа чужой недвижимости
Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.
Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.
Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.
Другой вид махинаций с арендой жилья – приукрашивание своего предложения. Например, мы позвонили по интересующему объявлению, и вам сообщают одну стоимость арендной платы, которая вас полностью устраивает, а на деле оказывается, что платить за помещение придется больше.
Договоры, заключаемые между съемщиком и арендодателем, могут содержать дополнительные пункты, на которые при беглом чтении вы можете попросту не обратить внимание. Как пример, можно отметить такой пункт, как оплата коммунальных услуг, которую вам придется осуществлять за свой счет (помимо оговоренного размера арендной платы).
Единственный способ защитить себя от подобных действий – внимательное чтение договора, желательно в спокойной обстановке, где вас не будут отвлекать.
Как же сдать квартиру и не остаться без нее?
Прежде всего, по словам Бродельщиковой, нужно проверять арендаторов: их паспорта и другие удостоверяющие личность документы, спрашивать место работы или учебы. В идеале — попросить показать трудовой договор или договор об оказании образовательных услуг. Чтобы удостовериться, что потенциальные квартиранты имеют постоянный и достойный доход, попросите у них справку о доходах. Даже если арендаторы не мошенники, это все равно пригодится для понимания того, насколько они платежеспособны.
«Очень важно составить договор в письменной форме и прописать там полные сведения об арендаторе и арендодателе (паспортные данные, ИНН). К договору аренды нужно приложить составленный акт приема-передачи жилья в аренду», — подсказывает эксперт.
Время от времени стоит наведываться в квартиру, чтобы проверить ее состояние и удостовериться, что там проживают именно ваши арендаторы. Не надо бояться побеспокоить людей. В конце концов, это ваше жилье, а о встрече можно договориться предварительно. «Также не забывайте расспрашивать о квартире и о жильцах у соседей. Если квартиру систематически посещают незнакомые люди, это должно насторожить», — говорит Бродельщикова.
Кроме того, пару раз в месяц просматривайте сайты недвижимости. Этот способ поможет быстро узнать о коварных планах квартирантов-мошенников.
В свою очередь, ведущий эксперт агентства недвижимости Сергей Тихонов Century 21 Vesta советует поставить «маячок» в Росреестр на возможные противоправные действия в отношении квартиры. «Так, при попытке любых регистрационных действий в отношении объекта вы сразу узнаете об этом. Порядок постановки такого „маячка“ можно узнать по телефону Росреестра или при обращении в МФЦ», — объясняет он.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
Афера заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры. Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику.
Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов. Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры.
А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами. Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник.
Советы и рекомендации специалистов по безопасности
Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:
- обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
- в договоре указывать реальную цену;
- никому не оставлять оригиналы документов;
- убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
- передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
- избегать покупки жилья по доверенности;
- не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
- не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
- проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
- обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Мошенники риэлторы: схемы мошенничества с недвижимостью и как обезопасить себя
Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».
Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.
1. Задаток
Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.
2. Внезапные наследники
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.
3. Очень дальние родственники
В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.
На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).
4. Недобросовестный нотариус
Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.
Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.
5. Поддельные документы
Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.
Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.
Признаки мошенничества
Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Требуйте документы
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
- справки из ПНД и НД;
- согласие супруга на сделку.
Дополнительный набор документов:
- Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
- Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
- Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
- Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.
Мошенничество при покупке и продаже недвижимости
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:
- Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
- Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
- Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
- Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
- При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.
При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:
- Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
- Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
- Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
- При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Мошенничество в сфере кооперации
Жилищные кооперативы, в которые люди объединяются для решения квартирного вопроса, любители легкой наживы также не обошли стороной. Тому свидетельствуют частые случаи мошенничества в данной сфере. Под вывеской потребительского кооператива может скрываться финансовая пирамида.
Суть деятельности таких кооперативов в следующем: несколько пайщиков объединяются, каждый вносит определенную сумму в единый фонд, и на эти средства приобретается квартира для первого пайщика, которая оформляется на кооператив. Пайщику же жилье выдается на основании договора аренды.
В Департаменте полиции г. Нур-Султан, рассказали, что в феврале 2017 года на территории столицы организована деятельность финансовой пирамиды в форме потребительского кооператива «Единый выбор», деятельность которого заключалась в привлечении денежных средств от населения под видом приобретения недвижимости для нужд пайщиков кооператива. ПК привлечены более 100 пайщиков, с которыми заключены договоры. С заявлением обратились 16 пайщиков о привлечении к уголовной ответственности учредителей ПК, от которых получены паевые взносы на общую сумму 85 125 000 тенге.
4. Виды мошенничества с недвижимостью с использованием поддельного паспорта
Схема отчуждения такого рода довольна проста. Аферист арендует чужую жилплощадь на долгое время. Якобы, только с целью заключения договора аренды, злоумышленник копирует паспорта владельцев жилья. Эти данные используются преступниками для изготовления фальшивого паспорта. В него вклеивают фото съемщика. По поддельному паспорту, мошенник получает копии документов, подтверждающих права собственности. Квартира продается. После продажи недвижимости при помощи мошенничества, преступник исчезает с деньгами потерпевшего.
Как действовать?
Дабы не стать жертвой аферистов запросите у Продавца дополнительные документы:
- водительские права;
- СНИЛС;
- ИНН;
- загранпаспорт.