Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.
Квалификационный экзамен руководителя компании
Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.
Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.
После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.
На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.
Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ
Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:
- цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
- величина инвестиций и стартового капитала;
- сумма расходов;
- вероятные сложности при управлении жильем.
В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:
- извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
- предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
- добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.
Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.
Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план
Разберем, как открыть управляющую компанию. Вот пошаговый план действий:
- Составить детальный бизнес-план самостоятельно или с помощью специализированной компании.
- Создать фирму в статусе юридического лица.
- Пройти аттестацию на знание ЖК РФ и других вопросов в области ЖКХ.
- Получить лицензию на работу управляющей компании.
- Найти и оборудовать помещение.
- Нанять персонал, и закупить оборудование.
- Создать официальный сайт компании, внести сведения в ГИС ЖКХ.
- Принять в управление МКД.
- Подписать договора с собственниками жилья.
- Заключить договора с компаниями, осуществляющими продажу коммунальных ресурсов.
- Приступить к выполнению обязанностей.
Ежемесячные расходы УК
Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.
| Текущие расходы | Сумма (руб.) |
| Аренда помещения | 80.000 |
| Заработная плата | 655.000 |
| Расходные материалы | 150.000 |
| Реклама | 30.000 |
| Налоги | 105.000 |
| Прочие расходы | 50.000 |
| Итого | 1.070.000 |
Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.
Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
- предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
- партнерской площадки;
- привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.
Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.
В обязанности управляющей компании входит:
- подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
- предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
- сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
- поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
- составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Возможные риски бизнеса
Основные риски таких предприятий:
- Задолженности. Как правило, сумма долга составляет не менее 20% от счетов, а иногда превышает 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд. Отсюда — долги поставщикам, необходимость подавать на должников иски в суд.
- Расхождения в тарифах, из-за чего у УК может накопиться долг.
- Недостаточно высокая рентабельность. Иногда единственная возможность заработать — это оказание доп.услуг и текущий ремонт, на который УК сама устанавливает тарифы.
- Большой риск аварий коммуникаций, особенно если речь идет о старых и изношенных.
- Сложности получения средств на капитальный ремонт (жильцы обязаны оплачивать эту статью, но деньги получает не УК — они поступают на специальный счет).
- Огромная конкуренция.
- Жалобы в Государственную жилищную инспекцию. Они могут привести к штрафам и к выбору новой управляющей компании.
- Нехватка техники — работа подрядчиков значительно снижает доходность УК.
Документы для регистрации управляющей компании
Для регистрации управляющей компании необходимо подготовить и подать в регистрирующий орган следующие документы:
- Заявление на регистрацию юридического лица по утвержденной налоговым органом форме N Р11001
- Устав юридического лица
- Протокол собрания учредителей о создании юридического лица
- Приказ о назначении единоличного исполнительного органа юридического лица (генерального директора)
- Договор аренды помещения или гарантийное письмо от собственника помещения подтверждающее право расположения управляющей компании в помещении
- Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины на регистрацию юридического лица (в случае электронной подачи заявления о регистрации пошлина не оплачивается).
Обязанности организации
- Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
- Поддержание чистоты.
- Установка приборов учёта.
- Предоставление коммунальных услуг.
- Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
- Вывоз мусора.
- Проведение собраний, работа с жителями.
- Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
- Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
- Обеспечение пожарной безопасности.
- Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
- Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Как принять дома в управление УК
Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.
Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.
В любом из двух случаев решение вопроса заканчивается составлением договора с прописанными обязательствами, которые берет на себя каждая сторона: компания – по своевременному предоставлению услуг, оговоренных в документе, жильцы – по оплате коммуналки без задержки. Обе стороны берут на себя ответственность придерживаться условий соглашения, в котором должна стоять подпись каждого из владельцев квартир.
Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:
- Стоимость ремонтных работ.
- Тарифы на квартплату.
- Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
- Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
- Сроки выполнения обязательств.
Открытие управляющей компании – как это сделать с нуля?
При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.
При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:
- зарегистрировать юрлицо;
- оформить лицензию управляющей компании;
- подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
- принять на работу специалистов;
- принять в управление МКД;
- заключить договор управления с хозяевами жилья.
Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.
После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.
Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.
Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:
- подготовку и согласование пакета документов;
- регистрацию в ЕГРЮЛ;
- изготовление печати;
- открытие расчетного счета.
Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.
Что делать после получения дома в управление
Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание. На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора. Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.
В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:
- задачи подписываемого соглашения;
- описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
- права и обязательства участников;
- стоимость услуг, предоставляемых компанией;
- способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
- периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.