Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
На каких условиях дают разрешение?
Органы опеки рассматривают документы для будущей сделки и готовят приказ. В приказе прописывают, на каких условиях возможна продажа — так, чтобы права ребёнка не были ущемлены.
Они могут запросить дополнительные документы, пригласить родителей на личную беседу, потребовать осмотр продаваемого и приобретаемого жилья, собрать комиссию для принятия решения. А могут и отказать, если посчитают, что сделка ухудшит имущественное положение ребёнка или навредит ему другим образом.
Например, семья хочет продать трёхкомнатную квартиру в городе и купить маленький домик в глухой тайге. Органы опеки не допустят такую сделку, потому что ребёнку будет принадлежать меньшая площадь. Также пострадает качество его жизни — он не сможет ходить в садик и школу, будет сложно вызвать врача.
Разрешение органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего — бесплатная услуга.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей
Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:
- Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
- Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
- Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
- Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
- Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
- Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.
Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего
Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.
Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.
Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:
- Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
- Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.
В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2023 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.
Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
Составление договора купли-продажи
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.
Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.
Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.
Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:
- текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
- перечень документов для подготовки текста;
- какие документы нужно взять на прием;
- сколько стоит удостоверение.
Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.
Основания для отказа в продаже квартиры
Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:
- покупка новой квартиры осуществляется в рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок потеряет свою долю, а новую так и не получит;
- новая квартира приобретается в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
- новая доля меньше старой;
- в новом жилье меньше удобств, как было в старом;
- новая квартира расположена вдали от объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости располагались детский сад, школа, больница и прочее.
Когда могут отказать в продаже доли?
В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.
Отрицательный ответ может быть дан, если:
- недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
- покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
- в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
- инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
- приобретаемое жилье не достроено;
- заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.
Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли
Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в . Советую ее внимательно прочесть.
Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:
- Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
- Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
- Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.
Когда ООиП отказывают?
Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:
- Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
- Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
- Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
- Новое жилье меньше старого;
- Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
- Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).
Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.
Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.
Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.
Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.
В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.
Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:
- Улучшение экологической обстановки;
- Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
- Улучшение климатических условий;
- Получение родителями более высокооплачиваемой работы.
Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя
Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры.
Как определить чистоту квартиры
- закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
- если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
- посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
- в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.
Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны. Последним этапом станет заключение сделки купли-продажи квартиры.
Далее можно проводить сделку по следующему принципу:
- Составление договора купли-продажи;
- Подписание акта приёма-передачи недвижимости;
- Регистрация права собственности;
- Одновременная продажа и приобретение жилья;
- Регистрация собственника по новому месту жительства, в том числе и детей;
- Передача органам опеки копий договоров и подтверждение, что ребенок собственник доли жилплощади, а значит, его права не были нарушены.