Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Особенности и правила
Нужно учитывать несколько моментов при выделении доли в натуре для частного дома:
- Выделяемая часть помещения должна быть жилым помещением самостоятельным, с изолированным входом, независимыми коммуникациями.
- Если помещение подвергалось перепланировке или организован пристрой, то их требуется обязательно узаконить до обращения за выделением доли в натуре.
- При условии, когда долю невозможно выделить в силу закона или в процессе будет нанесен значительный ущерб общей собственности, то инициатор получения доли в натуре вправе затребовать выплаты стоимости своей части. При этом проводится оценочная экспертиза, которая определяет стоимость.
Гражданский кодекс РФ в статье 252 говорит о том, что собственники могут самостоятельно по согласию всех собственников жилого дома выделить долю в натуре. Когда среди них есть несовершеннолетние граждане, потребуется разрешение органов опеки, которые определят, не нарушены ли права ребенка.
Если договориться всем владельцам дома не удается, то решение принимается в судебном порядке.
Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.
Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:
- сертификат на собственность;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт.
Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.
При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».
Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:
- Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
- Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).
Ущемление одними владельцами права других на пользование общей территорией является незаконным.
Выдел долей происходит по договору (соглашению) сторон. Это наиболее простой, быстрый и дешевый вариант разделить жилой дом и земельный участок по сравнению с судебным вариантом.
Для этого необходимо узаконить намерения дольщиков в праве собственности в соответствии с требованиями закона. Вначале заключаем договор о выделении долей в натуре, распределив между собственниками доли и компенсации (если потребуется).
В случае отсутствия отчуждения имущества подойдет простая письменная форма договора, в случае наличия отчуждения имущества нотариальное заверение договора является обязательным.
Однако я рекомендую любой договор заверять у нотариуса: в случае дальнейшего возможного спора это даст вам дополнительные доказательства, что сделка была совершена без давления, угроз, без заблуждения по предмету договора; также нотариус проверяет дееспособность и удостоверяет личность граждан каждой из сторон сделки.
Далее необходимо зафиксировать изменения в Росреестре, обратившись в него через МФЦ. После регистрации сделки каждому из дольщиков будет выдана новая выписка из ЕГРН, подтверждающая распоряжение обособленным недвижимым имуществом.
Перечень основных документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре через МФЦ
1. Утверждающие право документы: они могут быть как старые – свидетельство о праве собственности, так и новые – выписка из ЕГРН.
2. Правоустанавливающие документы: к ним можно отнести договор купли-продажи, дарения и т. д.
3. Техническая документация: технический план на дом, межевой план на участок – в зависимости от объема работ около 15 тыс. руб. каждый документ.
4. Заверенный нотариусом договор (соглашение) о выделе долей в натуре – около 8 тыс. руб.
5. Государственная пошлина: на дом – 2 тыс. руб., на участок – 350 руб.
Совокупный примерный размер трат – около 40 350 руб. Если земельный участок у вас уже выделен, то сумма будет значительно меньше.
С досудебным порядком определились. В случае если вопрос о выделе долей в натуре не решается через соглашение, необходимо обращаться в суд.
Образец искового заявления в суд о выделении доли
В Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга
Свердловской области
Адрес:
ИСТЕЦ:
К,
Адрес: г. Екатеринбург
ОТВЕТЧИК 1: Д.
Адрес:
ОТВЕТЧИК 2: В.
Адрес:
Цена иска: 558 556 рублей 77 копеек
Госпошлина: 8786 рублей.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о выделе доли в праве общей долевой собственности на жилой дом
К. является собственником ½ доли в праве собственности на жилой дом, площадью 141.9 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург. В соответствии со справкой филиала «БТИ» № 1053 иными собственниками данного жилого дома являются Д. (1/4 доли) и В. (1/4 доли).
В соответствии с техническим заключением о возможности выдела жилого помещения (площадью 76.3 кв. м.) в жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург…, данное строительное решение не противоречит требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе пожарным и санитарным нормам.
Перед тем как обратиться в судебную инстанцию, следует ознакомиться с тем, как решаются такие дела в суде. Судебная практика по выделу доли дома в натуре свидетельствует о том, что часто по таким делам назначаются различные экспертизы для установления возможности раздела. Иногда возможна и независимая оценка имущества.
Целью таких действий является получение лицом именно той части объекта, которая принадлежит ему по закону.
При принятии окончательного решения суд обращает внимание на следующее:
- дом остается пригодным для эксплуатации после проведения процедуры выделения;
- не нарушены права и интересы третьих лиц;
- реальная доля соответствует установленным в законодательстве нормам.
Зачастую граждан также интересует, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Сделать это реально, однако для этого доля каждого участника все равно должна быть четко определена.
Особенности и правила
Имеются в процедуре моменты, которые необходимо учесть в натуре при выделе доли в частном доме:
- выделяемая часть должна относиться к жилым помещениям, оборудованным отдельным входом и независимыми коммуникациями;
- если в обозначенном помещении проводилась перепланировка, или к нему был пристроен дополнительный модуль, то все это необходимо узаконить до процедуры выдела;
- иногда в силу закона невозможно провести выдел доли в натуре, или же указанная процедура приведет к значительному ущербу всей собственности. В этом случае инициатор выделения доли может взамен вытребовать выплату стоимости принадлежащей ему доли. Для этого нужно будет провести оценочную экспертизу для определения стоимости.
Ст. 252 ГК РФ информирует о том, что собственник может самостоятельно выделить свою долю в натуре, естественно, при согласии остальных собственников.
Особенности и правила
Имеются в процедуре моменты, которые необходимо учесть в натуре при выделе доли в частном доме:
- выделяемая часть должна относиться к жилым помещениям, оборудованным отдельным входом и независимыми коммуникациями,
- если в обозначенном помещении проводилась перепланировка, или к нему был пристроен дополнительный модуль, то все это необходимо узаконить до процедуры выдела,
- иногда в силу закона невозможно провести выдел доли в натуре, или же указанная процедура приведет к значительному ущербу всей собственности. В этом случае инициатор выделения доли может взамен вытребовать выплату стоимости принадлежащей ему доли. Для этого нужно будет провести оценочную экспертизу для определения стоимости.
Ст. 252 ГК РФ информирует о том, что собственник может самостоятельно выделить свою долю в натуре, естественно, при согласии остальных собственников.
Выдел доли в натуре может потребоваться собственнику, чтобы стать индивидуальным владельцем объекта. Доля оформляется в виде отдельной квартиры и документально. В Росреестр вносятся изменения о разделе одного жилого дома на две квартиры.
С момента получения документов, владелец сможет распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее, подарить, завещать.
Закон запрещает совладельцам объектов по праву общей долевой собственности проводить любые из перечисленных мероприятий без согласия других собственников. А в отдельных случаях гражданину не поможет даже полученное согласие. Если вопрос идет об ипотечном кредите. Банк откажет в предоставлении кредита на долю в доме. В ипотеку можно оформить только целый объект.
Что такое выдел доли в натуре
Нормы закона, регулирующие выдел доли совместного имущества в натуральном виде, предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Хотя они изложены в общем порядке, применяются на практике преимущественно в отношении жилых домов.
Выделение доли не является разделом имущества. Изначально объект находится в совместной собственности сторон. Например, супруги в период брака построили на общие деньги дом. Он относится в общей совместной собственности супругов.
Особенностью такого режима собственности является отсутствие конкретной доли, закрепленной за каждой из сторон. Поэтому каждый из супругов фактически является полноправным владельцем всего объекта в целом.
Под выделом доли понимается перевод объекта из совместной собственности в долевую. Выдел доли в натуре представляет собой разделение дома на два самостоятельных жилых объекта, каждый из которых будет меньше по площади.
Зачем нужно выделение доли в жилом доме
В случае если возникают разногласия между сособственниками, это является первопричиной для выдела доли в натуре из общей собственности.
В отношении лица, пожелавшего выделить свою долю в натуре, прекращается совместная собственность, а оформляется индивидуальная.
Чаще всего, в практике встречается выдел в натуре из частного дома. Из дома проще всего выделить часть имущества, ведь одно из условий для выделяемой доли — она должна иметь отдельный вход.
В практике встречаются различные ситуации, которые могут послужить причиной для выдела доли:
- Продажа своей части собственности или для другого вида распоряжения собственностью (дарение, переустройство, пристройка и пр.);
- Заранее подготовиться к самостоятельному распоряжению своей собственностью. В случае с совместной собственностью, один из собственников не может распоряжаться имуществом, необходимо письменное согласие всех собственников данной недвижимости;
- Желание иметь собственность отдельно от других собственников;
- Получить возможность избавится от ограничений относительно совместной собственности на будущее;
- Собственность является хорошей инвестицией, и при необходимости можно увеличить квадратуру или улучшить свою собственность, что увеличит стоимость недвижимости, а вырученные денежные средства не придется делить среди всех собственников.
Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме
Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом
Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.
Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.
В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:
- Зачастую это связано с необходимостью продажи или иного распоряжения своей частью. К примеру, дарение или пристройка дополнительной площади.
- Это процедура поможет в дальнейшем избежать противодействия других владельцев. Без согласия владельцев общей собственности не всегда получится: подарить, заложить или просто расширить квадратуру помещения.
- Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
- Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
- Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь. Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.