Покупка квартиры у юридического лица

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Недвижимость индивидуального предпринимателя: регистрация права собственности

Когда организация приобретает, например, складское помещение, она ставит его на свой баланс, этот объект недвижимости используется в хозяйственной деятельности и является собственностью организации. Когда индивидуальный предприниматель покупает объект недвижимости, он регистрирует свое право как физическое лицо. Кому принадлежит данный объект недвижимости: индивидуальному предпринимателю или физическому лицу? А если имущество используется и в предпринимательской деятельности, и для личных целей, как облагать доход, например, при его реализации? Как разграничить имущество личное и используемое для предпринимательской деятельности при банкротстве индивидуального предпринимателя? Может ли индивидуальный предприниматель воспользоваться имущественным вычетом при реализации объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

• Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

• Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

• Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

• Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

• Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

• После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Как выбрать банк для открытия счета

При выборе банка учитывайте следующие условия:

• Стоимость обслуживания – у многих банков есть бесплатные или недорогие тарифные планы с лимитами на снятие, зачисление денег, на переводы средств физ. лиц и пр.
• Сложность оформления – в основном для открытия счета требуется только паспорт и ИНН. Но в некоторых банках попросят финансовую или налоговую отчетность, отзывы от контрагентов, что усложнит регистрацию.
• Функционал интернет-банка и наличие мобильного приложения. Выбирайте банк, у которого есть интеграция личного кабинета с 1С или другой бухгалтерской программой.
• Возможность выпуска и стоимость бизнес-карты. С ее помощью вам не придется пользоваться наличными для оплаты корпоративных расходов. Кроме того, через банкомат вы сможете зачислять выручку на счет.
• Надежность банка – отдавайте предпочтение крупным банкам, пусть даже обслуживание в них будет подороже.

Преимущества и недостатки переуступки прав требования на недвижимость

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых расчетах при приемке квартиры в случае разницы между фактической площадью квартиры и проектной (оплаченной), говорит адвокат д-р Анастасия Поликыржа. Во время приемки квартиры часто возникают отклонения между проектной и фактической площадью.
В этом случае необходимо произвести замеры или пригласить специализированную компанию для демонстрации, что защитит нас от переплаты за ложные данные, рекомендует Анастасия Шеверева, ведущий юрист юридической фирмы «Юрлов и партнеры».

Государственная поддержка также доступна для ранее заключенных договоров в 2018 году, но только по ставке 6% и на первичное жилье.», «Срок действия льготной ставки. Льготная ставка действует на весь срок кредита.

В большинстве случаев процентная ставка субсидируется только при покупке новостройки — и только у застройщика. С января по октябрь наибольшее количество сделок осуществляется по переуступке прав от юридических лиц (2762 сделки, 6,7%), меньше — по переуступке от физических лиц (1766 сделок, 4,2%), отмечают в «Бест-Новострой».

Продавец — юридическое лицо, кроме инвестиционных фондов.», «Максимальная сумма кредита: 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это ограничение по сумме кредита, сам дом может стоить дороже.», «Первоначальный взнос. Минимум 15% от стоимости квартиры.

Как переуступить квартиру в строящемся доме

Застройщики почти всегда взимают комиссию за сделки по переуступке. Плата может составлять фиксированную сумму, например 30 000 рублей, или процент — 3% от стоимости задания. Эта сумма указывается в договоре о разделе недвижимости.

Еще один возможный прием — включить в CDU пункт о праве застройщика на одностороннее изменение условий. «Застройщик, заключая договор долевого участия застройщика, может внести в него исковые оговорки о возможности одностороннего расторжения договора по собственной инициативе, одностороннего изменения площади квартиры или цены.

Важно понять, на основании какого договора торговец требует 3% залога и какова процедура его возврата, если кредит не будет одобрен. Также важно обратить внимание на то, на чей расчетный счет будут перечислены средства дольщика и ипотечные средства.

Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.

Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.

Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.

B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.

Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe

1. 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
2. Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
3. Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
4. Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
5. Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
6. Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
7. Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
8. Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
9. Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
10. Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
11. Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
12. Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.

Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

• Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

• Берете задаток у покупателя при нотариусе.

• Уведомляете застройщика о переуступке прав.

• Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

• Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

• После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

Чек лист приемки квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке можно подписывать только после тщательной проверки жилья. Данный чек-лист послужит удобным планом такой проверки, в нем собраны ключевые моменты.

Собираясь осматривать квартиру, захватите с собой:

• данный чек-лист;
• блокнот для занесения найденных недочетов;
• карманный фонарь, чтобы осматривать темные помещений;
• зажигалку, чтобы удостовериться в наличии вентиляционной тяги;
• любой электроприбор для проверки исправности розеток.

Как провести поверхностный осмотр:

• Изучить состояние стыков и монтажных швов. Хорошо ли они заделаны? Присутствуют ли протечки (даже минимальные подтеки)?
• Насколько качественно уложена стяжка, имеют ли место внутренние пустоты? Крошиться ли ее материал?
• Измерьте высоту потолка в разных точках помещения. Он должен соответствовать заявленной величине по всей плоскости.
• Проверьте визуально и с помощью уровня плоскости всех стен.

Проверка отопительной и вентиляционных систем, а также сантехники:

• осмотрите стояки, влажность может свидетельствовать о наличии подтеков;
• удостоверьтесь, что под сантехникой и батареями нет луж;
• удобно ли пользоваться кранами на кухне и в ванной комнате;
• проверьте работу сливного бачка;
• регуляторы и комплектные краны батарей функционируют исправно, не подтекают;
• пламя зажигалки, поднесенное к вентиляционным входам, должно втягиваться внутрь.

Электричество:

• срабатывает ли автомат;
• проверьте надежность крепления и работоспособность розеток и выключателей;
• с помощью любого электроприбора удостоверьтесь в исправности проводки во всех комнатах, поочередно подключив его к разным розеткам;
• протестируйте работу дверного звонка.

Оконные и дверные проемы:

• проверить работоспособность замочного механизма двери;
• все двери, включая межкомнатные, должны легко открываться;
• на подоконниках не должно быть различимых трещин и подтеков;
• проверьте надежность крепления подоконников.

Обнаруженные дефекты последовательно заносятся в выданный застройщиком смотровой лист в двух экземплярах. В акте приема-передачи аналогично фиксируются недочеты с указанием времени, в течение которого застройщик должен их устранить.

Отвечает генеральный директор юридического Иван Шевельков:

Письмо Минфина РФ от 18.09.2009 № 03-05-06-01/220 говорит, что обязанность по уплате налога возникает с начала года, который следует с момента возведения или приобретения объекта недвижимости. Постольку поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации таких прав, основанием для регистрации права собственности у участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт возникновения объекта недвижимости: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи. Однако при отчуждении такого имущества по договору цессии есть несколько нюансов. Если договором не регулируется иное, право на объект недвижимости можно уступить другому дольщику. Перед тем как уступить право требования, сперва это нужно согласовать с застройщиком (опять же при наличии договоренности). При договоре цессии цедент получает доход. Следовательно, он обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. В этой ситуации Налоговый кодекс предлагает два варианта снижения налогового бремени:

• налоговый вычет. При сделках с ДДУ цедент имеет право вычета в пределах 1 млн рублей;
• уменьшение чистого дохода от сделки. Условно говоря, если право уступается по той же цене, по которой приобреталась квартира, лицо освобождается от обязанности оплаты налога.

Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• копия устава;
• письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
• доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
• паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.

Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:

• паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
• документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
• правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• техплан и техпаспорт;
• справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
• если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
• если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
• доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем.

В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.

Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет.

В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.

Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.

Подрядная квартира и ее особенности

Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.

Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.

Похожие записи:

• Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства
• Северные надбавки молодежи до 30 лет
• Как правильно составить исковое заявление в суд на выписку из квартиры